开发商见招拆招应对限涨令 业内称房价难降

　　尽管深圳市规划国土委表示并未出台新的“限涨令”，只是沿用两年来的做法，但实际上，“限涨令”在2011年只执行七八个月便荒废了，此次是“重出江湖”。

　　与其他规定“上有政策、下有对策”类似，开发商也是见招拆招。记者从多位房企人士处了解到，对于“限制涨价”，开发商有不少应对的方法。

　　“这不是什么新政。如果还是按照以前的调控思路，政策消化期过后，受到压抑的需求将会进一步喷发，很难控制。”深圳某上市房企的一位项目总监表示。

　　房企应对招数

　　3月13日晚间，深圳市规划国土委在官网上称，深圳在近期多个高价盘入市，房价出现异动的情况下，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定。

　　但一位不愿具名的业内资深人士告诉记者，深圳主管部门已召集开发商开会，口头通知大家“悠着点，不要涨价”，但是并未下达正式文件。

　　“地方完成房价控制目标的手段不太可能以文件形式出现，只能作为潜规则来操作，2011年也是如此。毕竟地方政府也清楚价格干预并不科学，白纸黑字写出来会遭人非议，所以政府不会公开承认。”上述人士表示。

　　深圳暗中执行的“限涨令”，要求深圳所有新盘都必须实现月度零增长，即每个新盘每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨，只能下跌。另外，国土部已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。

　　深圳龙岗区和成世纪一位销售经理向记者证实，“现在确实不能打印超出预售登记价的合同，只准低，不准高。目前国土局还在调整系统价格，希望只是过渡手段吧。”

　　上述业内资深人士表示，此次限涨令比2011年更为严厉。以往是完成年度目标，而此次则要求细分到按月、季度、半年和年度来考核。

　　尽管目前已出售但尚未备案的楼盘陷入进退两难的尴尬境地，但在房企的眼中，应对这种限价政策，不论是房企还是相关部门都有可操作的空间。

　　“政策执行对销售当然会产生一定的影响，但影响只是暂时的，房子还是会想办法卖出去。”一位不愿具名的深圳房企人士告诉记者，按照以往的惯例，政策执行过程中会慢慢放松。此外，在执行期间，房企可以通过调整预售房屋的价格搭配，达到政策规定的范围。

　　广州某高端项目负责人向本报记者透露，不少限价城市采取的也是调整成交均价这一做法，在上报过程中，只要房屋价格搭配合理，不超过房管局的规定，一般都能通过。

　　“即使一次通过不了，也有下一次上报的机会，届时可以再搭配再调整，营销部门可以选择暂时不公开出售，在储客过程中先与潜在买家签订意向合同，等审批下来就成交。”上述负责人称。

　　一位业内人士表示，“限涨令”短期内会令售价较高的单位延迟入市，从而拖延项目的整个销售计划，但开发商一般不会因为该政策降低房价，“抑制了需求，也抑制了供给速度，从长远来看，‘限涨令’对市场并不是一件好事。”

　　争议“限涨令”

　　事实上，早在2011年7月，深圳就曾实行过类似的政策。当时深圳国土局曾分区域分项目分面积进行限价，即对全市每个区域制定均价红线，对每一个项目制定月度均价红线，对90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三种面积户型分别制定均价红线，但该政策只执行了7-8个月时间，就开始悄然“松绑”。

　　通过控制预售价格来达到房价控制目标，在本轮调控中，曾在多个城市实行过。南京去年要求新建商品房实行明码标价，且开盘价格必须与申报的预售价格保持一致，3个月内不得调高。

　　广东省国土厅一位人士告诉记者，目前地方政府调控压力比较大，需要通过类似的方法，缓解房价过快上涨的压力。据他了解，广州CBD区的豪宅预售价格一直控制得较严格，一旦高端住宅的成交价位拉高均价，地方政府不得不再次触碰调控升级的红线，这也是地方政府不愿意看到的。

　　“限购限贷在一线城市已经很严格了，没有太多调控空间，不过二三线城市以往没有限购的地方将全面限购，二套房贷提高首付和利率，以及20%个税征收，地方上也会严厉执行。”世联地产[简介最新动态]深圳公司副总经理甘伟对记者说，地方最为有力的措施就是控制价格。

　　中原地产华南区总经理李耀智表示，房价控制在操作层面上比较简单，也容易执行，只需对开发商在拿预售许可证时设关卡，高于政府控制价就不批预售证。

　　深圳的“限涨令”严厉程度超越以往任何一个城市，而价格干预也一直被崇尚市场主导的房地产界人士所排斥。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，“深圳‘限涨令’承压于‘国五条’细则，发狠于房价目标，蹂躏于开发商，但购房者可能也笑不出来，这一政策注定短命。”

　　顺德、东莞严堵“阴阳合同”

　　强征20%个税

　　本报记者刘力图顺德、东莞报道

　　“顺德‘20%个税’政策现在仍在实施，买家卖家都不敢出手，二手楼中介倒了不少。”在顺德有多年从业经验的二手房经纪人方先生告诉记者，他所在的中介代理公司发家地在顺德，然而，去年却不得不撤出顺德，搬到广州。

　　记者了解到，顺德从2010年开始从严执行“二手房交易将按差额20%征收个税”的政策，而同样位于广东的东莞则从2007年就开始执行这一政策。为了堵住“阴阳合同”的漏洞，两地都已推出二手房交易计税价格评价系统。

　　“个税政策在抑制投机需求的同时，严重误伤了刚需购房者。顺德和东莞的二手房市场因交易成本过大，近几年一直都不活跃。“一位业内人士表示。

　　顺德：四成中介曾倒闭

　　“把增加的个税算上，二手房没有什么价格优势，因此成交备受打压。”陈先生在顺德有长达十年的中介代理经验，他向本报记者表示，顺德的经济发展在广东省处于较高水平，人均收入水平较高，但楼市投资需求并不旺盛。

　　陈先生认为，顺德楼市不温不火，主要因为限购政策和二手房征收20%个税的双重影响。

　　顺德二手房市场在2009年颇为火爆，不少投资客纷纷到顺德买房。2009年底，顺德市政府宣布，自2010年1月1日起，对个人购买不足5年的非普通住房对外销售的实行全额征收营业税等措施，并试行二手房地产基准房价系统。

　　顺德二手房个人所得税的执行标准为，按照增值部分的20%增收，增值部分为“成交价或评估价格，减去原发票价格和合理费用”。合理费用包括个人房贷中所支付的利息成本、装修费用及中介费用等，只要业主可提供以上相关发票证明，就可以在差额中扣减。

　　个税新政推出后，当地二手房交易大幅降温，在随后出台的限购政策的叠加效应下，当地曾一度出现近四成中介公司倒闭的现象。

　　多位中介人士认为，这种影响持续至今，即使楼市回暖，二手房交易市场并未出现真正的复苏。“顺德二手房投资的黄金周期已过。”

　　顺德当地财税部门对外表示，二手房评价系统启用后，税务部门把系统评估的价格与纳税人申报的价格进行比较，按照孰高的原则确定计税价格，再根据计税价格征收二手房交易税费。

　　“顺德的二手房基准房价评价系统十分严格，即使做了‘阴阳合同’等避税手段，也避不了多少税。”方先生解释，以一套成交价为80万元的房子为例，这套房子当年交易价格是25万元，但在评估系统里，该二手房的基准房价评估系统估价超过60万元。若纳税人报出70万元，评估价60万元扣除其他装修等合理费用，计算20%的所得税。即使纳税人报价稍微低于评估价，假设报出40万元，也要按照规定，用评估价的60万元减去40万元和其他费用，再征收20%所得税。

　　严堵“阴阳合同”

　　事实上，从2006年开始，在中央的要求下，全国多个城市表示要强征20%的个税，但真正实施的城市并不多。多个城市的房地产交易中心与税务部门的系统并没有联网，只要卖家无法提供房产原值凭证，或者通过评估机构暗箱操作，个税征收可以在交易差额的20%与交易全额的1%至2%间“任取其低”，存在据实征收和核定征收两种方式。

　　记者从广州多家按揭公司和中介公司了解到，几乎所有不符合免征税范围的卖家都采取核定征收的方法。

　　“即使是核定征收，交易过程中也可以将评估申报价格降低。即使是按1%征收，也会低于实际交易价格的1%，关键在于评估系统。”广州市天河区某按揭公司一位高级经理向记者解释，广州也有类似的二手房价值评估系统，然而，各区的执行标准并未统一，也有不少人为核定的色彩，并未像顺德、东莞的评估系统般完善。

　　东莞市在从严实行“按差额20%征收个税”政策的五年之中，曾碰过不少壁。东莞市地税局相关人士向本报记者表示，在2012年之前，房屋原值评估一直由第三方评估公司操作，运行过程容易出现暗箱操作的情况。

　　“在该系统还未推出之前，我们发现，市场上‘阴阳合同’等避税方式的出现，是因为评估权掌握在第三方评估机构那里。”东莞市财税局一名不愿具名的人士向记者表示，这些第三方机构与纳税机关存在一定“默契”，买家如果能找到势力更强的第三方评估机构，纳税的标准会不一样。

　　正是这种存在差异化的标准，让东莞的二手房价值评估一直是政策执行的难题。

　　在实际交易中，卖家个税由买家承担是行规。此外，在中介公司协助下，卖家可以通过上调装修发票抵扣的额度、通过评估公司降低房子估价等方式，减少房屋的价值差额。

　　然而，差额减少的数额并不一致，“有些可以减上十万，有些只不过减几千元，有些抵扣之后缴纳的个税为零。这些都是有可能的，要看情况，有时候并非一定要暗箱操作才可以做到。”另一位中介经理陈先生表示。

　　东莞中原地产策略研究中心总监车德锐向记者表示，在二手房价值评估系统上线前，东莞政府组织了多个中介公司，采集并核实各区域的房屋价格情况，包括小区、楼层、户型等。对于有媒体报道，当地中介反映目前二手房评估价仍与实际成交价格相差甚多，甚至接近原购价，车德锐表示这与实情不相符。

　　东莞本地房企人士梁博林以及当地税局人士均向本报记者表示，在五年的摸索过程中，东莞在2012年推行“二手房交易计税价格评估系统”，堵住了“阴阳合同”等避税漏洞，使这一政策的执行过程更为严格和规范。

　　一个中介的“非常”一小时

　　本报记者刘力图广州报道

　　3月9日，星期六，17时。广州宗地置业资深中介经理陈先生缓慢地驶过广州祈福新村[最新消息价格户型点评]一条长50多米的道路。两位女士向陈先生招手，快步冲到陈先生的车旁，问道：“你是中介吗？还有房子看吗？我们已经找了四家中介，没什么房源了。”

　　陈先生询问她们的需求后，立刻给同事打电话要来了房源，陈先生写下三个地址，说：“你们自己去这几个地址，上门看看，那里已经有客户在看，房子不错，下手要快。”两位女士没有问房子的详细情况，便向陈先生写下的地址走去。在接下来的几分钟，路边出现了多位类似的客户，均招揽中介向他们提供房源。

　　“客户到了几乎无房可看的地步，在路边向中介找房源，都是想抢盘。”陈先生说。

　　17时15分。陈先生在确定好之前的三拨买家可以签单的情况下，来到一位业主挂牌的大两居。当着三拨买家的面，陈先生替业主报出90万元的总价，1分钟后，一位买家回价“希望92万元能成交”。另外两拨买家也按捺不住，分别以自己不需要按揭，或者出价高于92万元等条件，希望能签下这套房子。

　　17时28分。陈先生把这三拨买家安排到不同的房间。第一个报价92万元的买家直接提出：“我们都看了一整天了，不想再等了，找业主来签约吧。”

　　另外一拨买家也向陈先生抱怨，“今天上午看中了好几套房，但在考虑了半个多小时后，就被其他买家抢走了。”

　　17时45分。经过一轮周旋后，陈先生拨打房主的电话，说：“这个房子应该还有3万元的溢价空间，要不就将94万元作为底价？”在陈先生的引导下，房主决定以“价高者得”的方式决定卖给谁。

　　17时53分。一位买家决定出价94.8万元，房子成交。

　　没有买到房子的两拨买家要求陈先生提供类似的房源。在陈先生打电话联系的过程中，另外一家经纪公司的两位中介闻讯赶来，告诉这两拨买家“有跟这个几乎一样的单位，都跟我们来吧”。还没等陈先生缓过神来，这两拨买家已经走了。

　　对于这种情况，陈先生表示不会感到特别无奈，因为自己确实忙不过来。“这几天已经签下十几单生意，买家都是在不到一个小时的时间内就决定付定金。现在手上还有十多个潜在买家在洽谈。”

　　“买家都急着找房源，我还真找不出合适的房源了。”陈先生说，祈福新村的二手房源一直很充裕，交易也很频繁。但是，这几天经过大量买家抢货后，市面上比较好的房源已经越来越少，现在很多买家面临着“有钱没有货”的局面，所以很着急。

　　“我做这行有十多年了，楼市调控这十年里，从来没这么乱过。”陈先生如此形容近期的二手房市场，“以前也出现过抢房源的情况，但和现在不能比。‘国五条’细则出台后，我在一个小时内，通常要接待十几个来抢房的客户，有客户在考虑了不到20分钟就定了下来。这些客户急于签单的原因是，刚刚看好的房子，在犹豫之间，很可能会被其他买家抢走。”

　　“我现在早上6点就要起床清点房源，一般晚上10点才送走最后一拨客户，晚上11点还要整理当日的一大沓合同资料，实在是太忙了。”陈先生说。

　　在和记者聊天的同时，陈先生迅速赶到祈福新村另一个两居室，在那里，有八位购房者正在等待业主的决定。