开发商卖楼有狠招 买房就是场心理战

　　楼市限购依旧严苛，但市场环境却随着信贷条件的宽松变得活跃起来。排队购楼、货源紧张、价格上涨，诸如此类的市场信息让看房者神经紧绷，市场真的回暖得如此迅速吗？是，也不是。

　　每个行业都有一些所谓的公开秘密，为了能卖楼，开发商想出各种办法，和购房者大玩心理战，似乎不用点“非常手段”就不能卖楼。

　　作为购房者，买到心水房自然皆大欢喜，但若不摸清对方情况就下手，难免遭遇“被人卖了还帮人数钱”的境况。买房5大公开秘密，看一看，做到心中有数，把握购房主动权。

　　饥饿营销

　　你以为没房了吗？

　　记者的朋友小刘上周到位于南海的某楼盘看房，接待他的销售人员给介绍了几套，但小刘对户型的朝向不是很满意，问销售人员是否有南北朝向的好房源。小刘说，当时该销售人员一口咬定说已经卖完了，就剩下这几套了。看到小刘犹豫的样子，该销售人员还告诉他如果不买，这几套都没有了。

　　考虑再三小刘最终还是没下订。小刘说，他后来找到熟悉开发商的人内部一打听，其实那栋楼还有不少房源没卖出，只是开发商想要通过一点点推的方式来制造货源紧张的假象。

　　小刘所碰到的情况就是饥饿营销法，饥饿营销法是房地产销售中的一种常用手段，除了告诉你房源紧张以外，很多时候开发商还会把好卖的房源以“售罄”示意，一方面表明该楼盘热销，另一方面把难卖的房源先卖了，后期好卖的房源自然就容易卖了。

　　蓄势待发

　　总不开盘的秘密

　　“我上个月就去做了客户登记，打了几次电话给销售人员，都说准备开了，但怎么等了这么长时间还没开盘呢？”这是很多市民在购房时会碰到的情况。

　　事实上，从登记到开卖，业内把这叫做蓄客期，蓄客期是楼盘营销者预判销售情况以及定价的重要依据。

　　有的开发商由于前期对市场预判不是很理想，而在蓄客后发现不错，便会看客定价，临时提价。业内人士指出，临时提价虽然能保证开发商的既得利益，但对于品牌维护不是很好，容易引起购房者的反感，反而导致交易失败。

　　先苦后甜

　　你以为买到了特价房？

　　“最低7000元/㎡起”、“10套一口价单位”，这是近期很多楼盘推出的促销口号，和一般商品一样，特价的东西总能撩动人的神经。特价房源有吗？有，但也许并不如购房者想象得那么“特”。

　　楼盘销售一般遵循低开高走的策略，即第一批销售价格稍低于楼盘平均价，之后慢慢提价。对于开发商来说，碰到市场环境差时，把品质不是很好的房源拿出来做特价是撬动市场的不二法则。可能在购房者眼中房子是比以前便宜了，但事实上，也许这批房价售价理该如此。

　　当然，萝卜青菜各有所爱，也许对你来说噪音是不能忍受的，但对于某些人来说却只是瑕不掩瑜。所以不管特不特价，只要购房者觉得房源心水，就足够了。

　　放烟雾弹

　　你以为开发商慈悲了？

　　你听说过放风价吗？“听说这个楼盘要卖一万五，真是天价啊，”这就是放风价。

　　这一招通常用在一些定位较高档的楼盘上。购房者在开盘前做登记时通常会向销售人员打听价格，以衡量是否符合自己的心理价位。对于高端盘来说，其客户对价格不是很敏感，看重的是楼盘质素，而高价通常会让他们把对楼盘品质的认知提升一个档次，就好比奢侈品玩的就是档次。

　　譬如某楼盘告诉客户，开盘时单价可能要去到一万五千元，这个价格大大超出同区域房价，客户在喟叹价高的同时便将楼盘定位成了楼王。但事实上，等到开卖时一看只卖一万一千元每平米，尽管这个价格并不比同区域售价低，但也打破了客户之前的心理价，这就让很多购房者趋之若鹜了。

　　晚上开盘

　　黑灯瞎火把房买

　　在传统的开盘策略中，锣鼓喧天，歌舞升平是每个楼盘开卖时的既定模式，但这一模式在近几年被逐步打破。“啊，本来想明天去看看的，怎知它昨天晚上就卖了，哎。”晚上买房，这一策略被越来越多的开发商所青睐。

　　按说晚上光线不好，人气不足，为何开发商却情有独钟？晚上开盘究竟有何奥秘所在？有的销售人员解释为白天购房人要上班，晚上有空，也有销售人员说是因为不想买房人在购房环节上犹豫，“买房时选房最耗时，晚上开盘大家都想买完早点走，就会比较爽快。”该销售人员说。

　　原来如此啊！有专家解释说，人在晚上由于开始疲惫了，精力不如白天，就会更加感性，因此决定买房的几率更大，开发商就是把握了购房者的这种心理。

　　没办法，“买的就是不如卖的精”，所以购房者日后如果碰到要晚上去买房的，记得带上风油精或是提神醒脑的饮料吧，切记冲动是魔鬼啊。

关键词：开发商,卖楼,买房,心理战