万科入港成过江龙 出手就是地王

　　仅在B股转H股方案公布一周后，万科就携手新世界投得荃湾西站六区物业，被视作万科“走出”内地的第一步。2012年，万科年销售额再次超过千亿，销售总额达1412亿元人民币，是全球唯一一家年销售额超过200亿美元的房地产开发商。在成为全球卖得最多的房地产开发商后，连续三年销售额过千亿的万科显然不甘于只在中国内地发展。

　　据了解，荃湾地块毗邻香港地铁荃湾西站，远眺蓝巴勒海峡及汀九桥，位置优越。该地块吸引了包括长江实业、新鸿基地产、恒基地产等8家参与招标，最终万科香港和新世界发展胜出，地块呎价达到5088港元，即约40829元人民币/m2，创下区域楼面地价新高，预计未来售价达到10.37万～11.23万元/m2(人民币)。

　　仲量联行：全球投资

　　资本转向房地产业

　　日前，仲量联行发布最新报告称，随着经济形势的转变，投资者已开始将更多的资本投入商业房地产，这一趋势在亚太市场尤为明显。据仲量联行估计，截至2030年，全球每年商业房地产直接交易额将超过1万亿美元，与2012年4500亿美元的交易额相比增长一倍以上。

　　仲量联行总裁兼首席执行官戴柯凌(Colin Dyer)表示：“在全球金融危机前，因对资本市场增长充满信心而做出的很多投资决定，已让位于对低利率环境下确保稳定现金流的追捧。尽管房地产资本价值也未能幸免于近年来金融危机的影响，但房地产仍越来越成为众多投资者的首选投资目标。”

　　报告指出，目前投资者正专注于数量有限的超优质物业资产，特别是重要门户级城市中的办公楼和零售物业。对于希望持有收益稳定且位置极佳的物业资产，并能借此招揽最佳租户的部分机构投资者而言，此类超优质物业备受青睐。(记者王荔珏)

　　成为全球首个“200亿美元”房企

　　2010年万科销售额为1081.6亿元，成为国内首个销售金额突破千亿的房企。2011年尽管遭遇“史上最强调控”，万科销售额仍在增长，为1215亿元。2012年，随着下半年整体楼市形势的好转，万科最终年销售额达到1412亿元，并成为全球首个房地产年销售额超过200亿美元的公司。

　　从2004年的91亿，到2010年的突破千亿，万科六年时间规模翻了12倍。看回8年多前，当万科的年轻团队提出按照30%的年复合增长率，万科将在2014年实现千亿销售额目标时，也许连万科董事长王石自己都不敢想象。

　　然而，在万科内部常被提及的“5986”几个数字，却成为万科在2008年危机后的制胜法宝之一。万科在2008年经历了调控、全球金融危机和捐款门后意识到，快速周转是应对变幻不定的调控形势的必备策略。

　　而且，并购、合作开发模式，亦是万科能快速走向千亿保持规模的另一个法宝。

　　去年开始为进军香港铺垫

　　在2012年绿地、保利同样突破千亿，中海、恒大逼近千亿之时，尽管万科相较第二、第三位的千亿成员仍有优势，但万科似乎并不满足于安心在内地做老大的状态。早在去年5月，万科就收购了重组后的香港上市公司南联地产控股(1036.HK)(已更名为万科置业海外)。而在近日，万科又完成了B股转H股，被视作万科在国际资本市场上的又一关键举动。尽管在1月21日举行的新闻发布会上，万科总裁郁亮屡次强调，这次转板并不涉及融资安排，也没有相关融资计划，只是“万科历史上的第二次股改”。但市场普遍认为，这是万科国际化战略的关键一步，长期受制于国内资本市场融资的万科有望借此打通境外融资渠道，实现降低公司融资成本的目标。在公布“B转H”方案没几天，即传出新世界发展有限公司(00017.HK，新世界发展)宣布，该公司与万科置业(香港)有限公司(下称“万科香港”)成立的合资公司，1月23日以约34亿港元投得荃湾西站六区物业发展项目。

　　据了解，万科香港是万科置业(海外)有限公司(01036.HK，万科置业海外)的控股股东。按万科置业海外近期发布的一则澄清公告，该公司目前在荃湾西站六区物业项目中未拥有任何权益；该项目由新世界发展和万科香港分别持有80%、20%权益，万科未来会考虑将权益转让至该公司。

　　万科在香港联手新世界拿地，也被看做万科为进军香港楼市迈出实质性一步，这也是万科在内地以外拿下的第一个项目。

　　记者观察

　　从做减法到做回加法？

　　海尔的加法和万科的减法，曾被视作商界经典案例。但是，近年来万科在总裁郁亮的领导下，似乎又开始了做加法。只不过，增加的部分仍然围绕房地产开发这个核心。郁亮亦曾经表示过，“万科做商业地产，是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商。”然而，去年年底万科、绿地、玖致酒店管理以及广州港捷企业管理四家公司以起始总价54.31亿元联合投得上海南站核心区商办用地取得上海总价新地王后，万科似乎又暴露了进军商业地产的野心。对此，万科董秘谭华杰在组团拿地后表示：目前开发商业地产的企业不在少数，万科也必须学会做商业地产，但万科以城市住宅开发为主业的方向不会变。据他介绍，短期内万科商业地产的投资规模(占比)不会超过10%；长远看，投资规模(占比)也不会超过20%。而谭华杰还曾经表示过，万科之所以在上海拿商办类地块，主要是因为上海、北京等地的土地供应中，纯宅地占比很少。如果完全回避这类非住宅地块，很难保证业务的持续增长。此外，万科需要与城市发展同步，在北京、深圳等一线城市，万科也会开发商办类项目。

　　万科除了在产品结构方面延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144平方米以下户型占比达到90%外，2012年万科还加大了社区服务产品的开发，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，从餐饮、仓储以及综合便利服务等各个方面不断完善小区的生活配套，力争在服务配套方面走在行业前列。

　　六年规模翻了12倍的策略法宝

　　“5986”：是指尽量拿到地后5个月开工、9个月开盘、普通住宅要占80%以上，开盘后当月销量要达60%。高周转率使得万科库存量很少，一旦市场形势变化，可以更加灵活地定价。

　　并购、合作开发模式：据了解，仅2010年万科就有80%的项目是通过并购、合作开发完成的，即万科只需少量资金，就能控制大量资源。从近期来看，万科去年年底携手绿地拿下上海南站核心区商办用地以及携手新世界拿下香港荃湾地块，同样也是强强联合的典型案例。(记者 陈白帆)

关键词：万科,香港,地王