2013楼市预判：调控不放松 房价不会大幅波动

　　李铁，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任

　　聂梅生曾任建设部科技司司长、建设部住宅产业化办公室主任

　　带着度过“末日”的欢娱，带着对欧债危机和美国“财政悬崖”的忐忑，世界迎来2013年。

　　带着对“幸福中国”，对“中国梦”的期待，我们也迎来了2013年。

　　对于关注房地产市场的买房人和企业而言，一同进入2013年的可能还有2012年“翘尾”行情的延续，有对2013年楼市并不完全一样的期待。

　　无论是对于个体的买房人，还是对于房企，甚或对于整个国家来说，房地产都是大事。房地产不仅和国家经济发展大计、和阶段性经济发展主题密切相连，也真切地和国际经济大格局的波动相连。我们关心身边的房价，也发现房价作为一种表现，让我们感知到更远世界、更高层面的温度。

　　1月9日，新京报、腾讯网主办的“中国经济展望及城镇化发展高峰论坛”聚焦2013，各界嘉宾纵论经济发展和新型城镇化。论坛期间，记者也采访了多位嘉宾，希望给读者呈现更多更全面的真知灼见。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁

　　城镇化核心不是建设

　　李铁，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任，长期从事城镇化、城市和小城镇发展和农村改革政策研究。当城镇化越来越成为一个热词，房地产企业也开始畅想新型城镇化利好的时候，李铁以其专业研究及对政策理解的深度，发出另一种不容忽视的声音。

　　在1月9日的“中国经济展望及城镇化发展”高峰论坛上，李铁对当下的一些传闻进行了澄清，并表示城镇化的核心是农民转为城市市民的过程，既不是什么建设，也不是什么投资。

　　40万亿的投资“子虚乌有”

　　在当天的演讲中，李铁首先表示，非常清楚大家都很关注城镇化的问题，但也有很多消息、一些报道让人感到云山雾罩，例如说城镇化要40万亿的投资，这件事情肯定是“子虚乌有”。

　　李铁说，再搞一次大型投资型的城镇化，肯定不是中央希望看到的。城镇化要拉动内需，通过消费来拉动投资，而不是仅仅一项投资政策。

　　此外，针对有关城镇化发展政策规划将出台的报道，李铁表示，这还在广泛征求意见中，不会很快出台。

　　城镇化就是农民转为市民

　　李铁表示，城镇化的核心问题是农民转为市民，“既不是什么建设，也不是什么投资”，就是在农民转化为市民过程中，能更好地接受平等的公共服务。

　　在李铁看来，城镇化问题的产生，是因为中国实行了城乡户籍制度的二元政策，还有相应的土地政策，以及一套管理体制，这导致城乡要素很难自由流动，导致改革30多年后的今天，城乡利益被固化，城乡居民享受着不平等的公共服务。这一差距已经被一个个分割的行政体制、行政区域固化了。

　　城镇化的政策，就要解决2亿多农民工及7000万城镇间流动人口，通过户籍制度改革，通过稳步的农民工、外来人口的市民化进程，来解决他们的公共服务，把他们长期消费的兴趣，从农村转向城镇，从原住地转向就业地，真正带动消费、带动市场，进而带动整个国民经济的消费提升。

　　城镇化会触及利益结构调整

　　2012年年底的中央经济工作会议对城镇化提出四方面的要求，包括要提高城镇化质量，要构建科学合理的城市格局，要有序推进农业转移人口市民化，要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程等。

　　李铁表示，推进城镇化，要改革，包括户籍制度、土地制度等改革在内，要可持续发展，不免要涉及现有的利益结构，包括涉及已经享受到城镇高水平、高质量服务的广大居民的利益。至于很多人关心的土地制度改革，也面临着问题。真正的土地出让收益要解决政府的公共服务和基础设施建设。国外金融通过价格机制、多元的投融资体制和提高基础设施的运营效率来解决还款问题，不动产税可以解决长期的投入还款，而我们目前的土地出让收入要维持低价格的运转，维持高等级城市优质公共服务的低价格水准和城镇户籍居民利益。这个层面的改革，不仅是土地(制度)改不改的问题，而是敢不敢动城镇居民利益蛋糕的问题。

　　李铁认为，最重要的是下决心。既然城镇化带来的改革已经提了出来，就要真正了解城镇化是什么，要认真考虑改革产生的结果。

　　全国工商联房地产商会创会会长聂梅生

　　房地产行业将稳步增长

　　聂梅生曾任建设部科技司司长、建设部住宅产业化办公室主任，一手创办了中国最具行业影响力的全国工商联房地产商会，推动了中国住宅产业化、房地产金融等行业前沿领域发展，一直在为中国房地产的健康发展提出建设性意见和实质性探索。她冷静思考，潜心钻研行业难题，习惯用数据说话，直言不讳。她被称为房产界的女中豪杰，是一位严谨而理性的学者。

　　房价不会大幅波动

　　新京报：2013年房地产行业总体的发展趋势是怎样的？

　　聂梅生：应该是稳步增长，不会出现大幅度跳跃式增长，房地产行业总是跟随经济周期的变化而变化。

　　大家都在预测，2013年的经济增长幅度在8%以上，偏向于稳定增长，所以房价不会成为很大的压力，它不会脱离经济基本面去突飞猛进涨房价。

　　2013年也不会出现大量的货币宽松或者通货膨胀，经济没有出现大幅波动，房价也不会跟着经济大幅波动。

　　新京报：房地产行业会潜伏一些危机吗？

　　聂梅生：2012年中国经济向好，没有出现异动，不过在房地产行业，也出现了个别地区泡沫化的现象，比如温州、鄂尔多斯。产生的原因主要是货币量太多，资产的价值不值那么多货币量。这两个地区都是民间资本比较活跃的地区，因为缺乏投资渠道，资金都涌向房地产，随着民间融资的开发和实体经济的恢复，这一房价泡沫化现象也将得到抑制。

　　但这仅仅是个例，并不说明现在房地产行业已经泡沫化。同时也应该注意引导民间资本的投资。

　　调控成果来之不易

　　新京报：对于房地产调控的未来走向，你是如何判断的？

　　聂梅生：2008年金融危机对全球经济造成重挫，中国也采用刺激房地产的政策来救市，这也导致了2009年、2010年房价大涨，行业经历了大起大落。

　　房地产调控经历了各种手段，从今天来看，市场越来越平稳成熟，房价过快上涨的势头得到抑制，这也是调控来之不易的成功，避免了房地产行业的硬着陆。2013年房地产调控政策不放松，同时也应该建立起长效机制。

　　房地产行业的症候在于土地政策

　　新京报：中央提出新型城镇化的方向。城镇化对于土地市场的影响在哪里？

　　聂梅生：城镇化是中国最大的内需潜力所在，不解决农村问题不能实现城镇化，农村问题中不解决土地问题也不能实现城镇化。

　　现有的土地供应商只有政府一个，垄断的结果必然导致地价的上涨。可以说，房地产行业的症候在于土地政策。中国内地只能在国有建设用地上建设商品房。国家早就提出来农村集体土地与国有建设用地同地、同权、同价，如果农村土地能够实现流转，形成土地供应制度的双轨制，也能使市场商品房供应增加，平抑地价、房价。

　　新京报：土地双轨制是否会影响到地方的土地财政？

　　聂梅生：这就要看政府是如何打算的。如果随着土地供应量的增加，商品房建设的量上来了，政府可以通过经营环节收税，财政收入也不会受到大的影响。

关键词：2013楼市,调控