广州5月网签商办类仅735套 价格仍企稳 外围物业跌幅更大

　　外围物业跌幅更大

　　祈福缤纷汇“缤纷世界”商铺5月有0.79万平方米批量网签，成为月内少有的大单成交。

　　商办物业

　　“3·30”新政的影响在5月开始明显显现。根据网易房产监控“阳光家缘”数据显示，5月份商办类物业(写字楼+商务公寓)网签量只有735套，相比4月份的2020套下跌大约六成，而跟3月份的4858套比，则不及其零头，5月成交均价大约2万元/m2左右。5月一手商铺网签量690套。广州中原研究发展部最新监测数据显示，5月商业市场除了有两宗发展商整体确权大宗成交外，其余项目都是零星成交。而公寓占比多的办公市场跌幅更大，环比、同比分别下跌73%、50%。从区域成交看，新政对外围商办物业的影响较大，其中在办公市场，近期以公寓成交为主的区域跌幅最大，普遍跌幅超八成。

　　文/图：广州日报全媒体记者李凤荷

　　出现新苗头：

　　个人注册公司购物业

　　虽商办市场成交量已开始低走，但市场下调价格以价换量的项目却不多，商办市场的成交价格暂未出现下跌走势。广州中原研究发展部监测发现，5月一手商办市场仍有不少项目为延迟网签的成交，其中以公寓项目为主，如中海联智汇城、长风国际、百信广场等公寓项目。此外也有不少发展商批量确权，祈福缤纷汇的商业部分“缤纷世界”商铺5月继续批量网签0.79万平方米；金宝怡庭经历诉讼、转让风波后，5月批量网签5层商铺中的部分约0.56万平方米底层商铺，上述两宗批量成交商铺物业占了5月全市商业成交的29%。

　　5月商业地产也出现多宗法人成交的案例，基本上是大宗交易的写字楼物业：“三七互娱”购入保利金融大都汇9层写字楼物业作为总部自用；萝岗奥园广场有五宗法人单位成交个案，其中三宗为法人单位自用，其余两宗成交为个人新注册公司购入。据了解，芳村邦华星际4月也曾出现个人新注册公司购入商铺的个案。

　　地产人士透露，由于商业银行对商办物业按揭非常谨慎，尤其是新注册公司的账上无任何进出流水，这类物业能申请到的贷款成数比例很低，且利率最高有可能在基准利率上浮45%。

　　政策走势：

　　调控力度不会减弱

　　各地严控“商改住”在5月都出现了不同的风向标。5月23日，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明，其中要求：“对政策执行前，已取得预售证、有实际成交并完成网签的、以及已购买的商办类项目，可保持现有设施；对已购买的商办类项目，可租可售，购房人符合此前政策要求。”中原地产研究发展部人士认为，此补充说明对新政前的既有“商住类”项目网开一面，也有了更明确的细则指引。但总体而言，对商办类项目调控未有放松，严控“商改住”仍是主旋律。

　　不过，上海对“商改住”却有“加辣”的趋势。5月17日，上海发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，重新审核尚未上市销售的项目，对未建、在建未售、已售未交付、已交付入住项目都要全面整改，未按规范整改，限制交易。此外，上海要求：“出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售”。以上条款，在四个一线城市中是最严厉的。深圳也在5月12日发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，从建筑设计等方面严格限制商办空间改公寓。

　　广州在出台“3·30”政策后，暂时没有更多关于商服类项目的政策出台，目前仅按“3·30”政策执行，从用途规划、最小分割单元两方面约束“商改住”，但未有更多细则指引。中原地产研究发展部人士认为，从北京、上海、深圳关于“商改住”具体细化看，预计广州下一步可能会更多针对上述细则出台进一步指引，从目前的政策环境看，商服类项目调控暂无放松的土壤，近期政策持续的可能性很大。

关键词：商办|价格|外围