开发商走后 谁来保证居住质量不下降？

　　在照明不够的地下车库因呕吐物滑倒摔伤致粉碎性骨折，两年多尚未拿到赔偿；业委会选聘的新物业公司收费高了品质却差了；交房半年不到，服务管家人数就少了一半……一些楼盘交房多年，在开发商撤出后，物业公司因失去开发商的补贴和后续投资，物业管理水平越来越差；而另一些项目，开发商选聘的前期物业管理公司系旗下子公司，物业变成开发商的代言人，虽然服务态度有保证，但解决问题效率极低。为解决问题，不少小区百经波折成立业委会，但问题未解决的同时往往还会爆发新的矛盾。业主们不禁疑问，开发商把楼建好了，后续的居住质量到底应该谁来保证？

　　在地下车库被呕吐物摔骨折两年多仍未拿到赔偿

　　地下车库的一摊呕吐物，不仅让卫女士摔倒骨折，还带来一系列扯不清的麻烦事。

　　卫女士居住在大兴区亦庄新康家园小区，是这个小区15年的业主。2014年10月6日，她和丈夫购物归来，像平常一样打算停好车从地下车库回家，但却摔倒在了这段路上。

　　致使卫女士摔倒的原因是占据了通道宽度近二分之一面积的呕吐物。摔倒后，停车场也没有管理人员出现，由于地下车库无信号，丈夫又不敢离远，耽搁半小时才找到停车场的管理人员叫到了救护车将她送至医院治疗。卫女士表示，她当时摔倒时，停车场灯光非常昏暗，而且也见不到值班的管理人员。

　　经医院检查，这次摔倒导致卫女士膝盖骨粉碎性骨折，手术进行了四个半小时，后被鉴定为10级伤残。卫女士介绍，她出事后，地下停车场的管理方新世界物业公司虽然多次安排相关负责人到医院和家中探望，但并没有主动担负相应的赔偿责任。卫女士表示，她摔倒之初，并不知道呕吐物的存在是由谁造成的，新世界物业作为停车场的管理方，而她作为停车场的使用方，按时缴纳停车管理费，她认为新世界物业对她在停车场的安全有保障的义务，因此只能找新世界物业负责进行赔偿。

　　之后，停车场调取监控，找到了呕吐物的来源，系卫女士摔倒20分钟前，小区另一业主胡女士因妊娠反应造成的，并带胡女士的丈夫去医院探望了卫女士。卫女士介绍，在她治疗的整个过程里，新世界物业的处理态度都是不错的，但当谈到赔偿时，一直不给出明确的回复。而另一责任人胡女士也表示，她曾多次与停车场管理人员表示愿意分担责任，但一直没有接到停车场关于如何分担责任的说明。

　　在多次索要赔偿无果后，卫女士接受停车场管理人员的建议，将新世界物业和胡女士共同告到了大兴区人民法院，希望双方能够共同赔偿其各项损失共计约24万元。将双方告到法院后，中间卫女士还经历了无数次折腾，最终2016年12月30日，她才拿到法院的判决结果，这时距她摔伤已经过去了两年多。

　　大兴区人民法院判决书判定，胡女士因怀孕反应发生呕吐，不存在故意侵权的主观过错，但其在发生呕吐后未及时清理呕吐物也未及时通知新世界物业清理场地，故应对卫女士的摔伤承担赔偿责任；卫女士摔倒的地点位于新世界物业公司管理的地下车库，新世界物业公司负有对场所的安全保障义务，因地下车库通道上的污物清理不及时，造成卫女士在行走过程中的摔伤，应承担疏于管理的责任；卫女士在地下车库行走过程中，应比一般路面更注意安全，也存在一定过错。因此最终判决胡女士承担60%的赔偿责任，共计87378元，新世界物业公司承担30%的赔偿责任，共计43689元，卫女士承担10%的过错责任。

　　法院判决书判定胡女士在判决生效后10日内进行赔偿，新世界物业公司于判决生效后7日内赔偿，但如今5个月过去了，卫女士仍未拿到双方的任何赔偿。

　　《广厦时代》致电新世界物业公司的相关负责人询问此事的进展，该负责人表示，他们会按照法院的判决进行赔付，但他们公司比较大，流程比较复杂，款项还未批下来，具体的赔偿时间现在确定不了，他们已经派人和卫女士沟通过了。而卫女士表示，至今她仍未收到新世界物业给出的明确赔付期限。

　　停车场管理方系开发商旗下公司

　　与小区物业管理分离

　　一件简单的赔偿案件为何会拖了这么久？卫女士认为，这与他们小区混乱的管理有关系。

　　据了解，新康家园是2002年建成的小区，系香港新世界集团开发的项目。小区入住时，新世界物业管理有限公司负责全部的物业管理工作。在卫女士及很多业主看来，新世界的物业管理水平还算让人满意。但2012年，小区成立了业主委员会，业主委员会刚成立不久，就以服务不到位等原因解聘了新世界物业，更换了一家资质并不如新世界的物业公司，而且物业管理水平每况愈下。

　　新世界物业公司撤出小区物业管理的同时，并没有撤出地下停车场的管理。由于新康家园的地下车库产权方是新世界集团，因此新世界物业公司就保留了新康家园地下停车的管理业务，这样就造成了物业管理公司与地下车库管理公司无关的情况，之间也不存在协调和制衡。

　　卫女士介绍，她遇上的这件事只是他们小区诸多乱象中的一件。业委会选择更换的物业公司，不仅存在服务不到位、资质不合格的问题，业委会对于小区业主共同的公共维修基金使用，也存在不公开、不透明的问题。据小区其他业主透露，还存在有小区内公共区域的经营收益使用问题。

　　卫女士表示，小区内很多业主都认为，当初还不如不更换物业公司，新老物业交接给业主带来的麻烦，远比想象的多。

　　交房半年物业品质开始缩水物业解决问题效率低

　　卫女士的小区在入住15年后物业问题频发，而一些小区从入住起，物业问题就开始层出不穷。

　　位于北五环的某项目2016年12月交房，但从交房起，业主们和物业就有解决不完的官司。业主杨先生表示，他们小区的物业选择的是开发商旗下的中远酒店物业，收房时，就是物业公司带领进行的，但实际上很多地方都是坏的。但当时收房的时候物业都有意无意地回避了。以他的房子为例，通往阳台的门，门锁就是坏的，根本打不开。入户门的锁也是坏的，装修时钥匙可以使用，换成正式钥匙时，锁就再也打不开了，现在要面临整体换锁的问题。诸如此类的问题还有很多，他每次向物业报修，物业接待态度都非常好，但就是一直拖着不解决。物业变成了开发商的挡箭牌。他反映的几个问题，几个月过去了，大部分都没有解决，而新的问题还在不断发生。

　　除了这些修修补补的问题外，杨先生表示，物业的服务品质也在缩水。他介绍，这个纯大户型社区，物业费在5.68元/平方米·月，他和其他业主都期待可以获得高品质的服务。但入住后，越来越无品质可言。他所在的单元，原来与6单元共享一个服务管家，可是入住不到半年，这位管家就变成了3、4、5、6四个单元的管家。杨先生称，本来他和其他业主都觉得一个管家管理两个单元有些顾不过来，想建议物业转变成一个单元一个，没想到，建议还没提出，一个管家就变成了服务四个单元，这样的品质缩水让业主们难以接受。

　　这里业主遇上的问题并不是个案，居住在通州某品牌开发商项目的业主表示，小区物业选用的是开发商旗下的物业公司，开发商精装修提供的设施出现问题后，向物业报修解决周期非常长。一个简单的橱柜问题，拖了几个月都没有工人上门，而物业方面虽没有解决实际问题，但态度一直很好，业主也没辙，只能等待解决。

　　除了开发商旗下的物业公司，一些由业委会选聘的物业公司同样难以让业主满意。某别墅社区在更换了物业公司后，除物业费涨价，业主并没有感受到其他的变化。而新引入的物业公司对于小区和业主情况的熟悉程度也远不如原有物业公司，难以及时、有效解决业主的各项需求。而且，据了解，新物业公司在涨价后也难以保障运营成本，主动提出撤场。

　　●业内人士●

　　物业介入阶段应前置

　　业委会更换物业应理性判断物业管理能力

　　有人认为，开发商选择的物业在开发商退场后品质出现缩水是因为缺少了开发商对物业的补贴。而缺少了开发商的补贴，物业公司注定无法良性运营。但一些物业管理方面的专业人士却不这样认为。

　　三盛集团伯恩物业管理有限公司总经理助理林强透露，一些品牌开发商为了塑造品牌形象、增加营销卖点确实会给物业公司一定的补贴来保证物业公司更好地服务业主。但开发商的补贴相对于物业公司的运营成本只是很小的一部分。物业公司并不是离开开发商的补贴就无法生存，好的物业管理主要还是考验物业公司本身的管理水平和管理智慧。

　　某物业管理行业的资深人士也表示，在目前的市场情况下，物业公司离开开发商的补贴，是可以生存得很好的。物业公司可以创新涉及出很多既能服务业主，又能实现一定盈利的运营模式，而不是只“哭穷”。

　　林强表示，对于一些开发商旗下的物业公司，如果总是站在开发商角度上想问题，一定难以让业主满意。而一些开发商旗下的物业公司，在物业管理上应该是具有天然优势的，可以在前期就进行介入。物业公司介入项目的时间应尽量前置，而不是等到业主入住之后。比如一个简单的停车管理系统，现在车牌识别系统已经发展得非常成熟，但一些开发商在建设时设置的仍然是蓝牙单杆系统，物业接管后改造就会增加大量成本，而如果前期就能介入，就会省掉好多麻烦。

　　另外，开发商选择自己成立物业公司管理开发的小区，本身就是把物业当做了开发商的一个售后服务部门。作为这个售后服务部门，物业公司也应在进场工作前与开发商约定沟通好工作流程。

　　以业主反映最多的维修问题为例，业主向物业反馈某些设施需要维修，如果是第一个反映这个问题的业主，往往要面临半年至一年的等待期。这其中原因有几点，一是单个业主的问题无法引起开发商的重视，一般要等多个业主累积后统一修理。二是开发商要求原来的施工团队进行维修，总包公司又会去找分包公司，一层层下来，有时会因为拖欠其他工费等原因而发生扯皮，修理人员不能及时到位。

　　林强表示，他们采用的方法就是站在业主的角度，前期和开发商充分沟通，确定工作流程。当业主遇到问题时，开发商授权物业公司寻找专业人士进行修理，有一起解决一起，然后再进行费用的结算，虽然会为开发商增加一定成本，但业主的满意度大大提升。此外，他们会在业主入住前就开始介入，邀请专业人士共同对物业进行查验，提出合理的改进意见和装修管控要求，减少业主收房之后出现的麻烦。

　　而对于一些业委会成立后，第一件事就是解聘物业公司的做法，林强表示，开发商指定的物业一定不如业主自己请的，其实是大多数业主的误区。开发商指定的物业相对于外来物业，对于小区的物业管理其实是更理解的。业委会成立的目的不能只是为了解聘物业公司，更应该给物业公司提出各项合理的建立，并给出解决方案和要求。业主对于物业公司的选择，应该有更理性的判断，而不是单纯考虑情感的好恶。文/门庭婷

关键词：开发商|保证|物业公司