链家研究院杨现领：目前房地产基础性研究还远远不够

　　人民网北京4月12日电(孔海丽) “我一直认为中国过去20年的房地产市场是没有专业研究的。”链家研究院院长杨现领在链家研究院成都分院成立研讨会上表示，目前房地产基础性研究还远远不够，必须要有人将基础数据进行挖掘与清晰化，而链家研究院扮演的，正是让正确信息更好流通的地产服务平台角色。

　　链家研究院院长杨现领在成都分院成立研讨会上发言。

　　链家的数据包含全国30多个城市的新房、二手房与租赁信息，此外链家拥有管理着超过3千亿元的资管数据。其中，源源不断丰富的新增房源、新增客源、房源存量信息、房源调价信息则构成了动态数据，既有的带看信息、房屋成交情况、贷款与税费情况，属于静态部分。

　　链家研究院成立两年，基于链家集团庞大的数据库做了多方面的研究。

　　针对消费者的买房卖房动态轨迹，链家研究院做了总结归纳，在过去，人的一生只买一套房子，而现在，刚需、改善到养老需求的三次购房过程基本上已是常态。据成都链家研究院院长张键透露，基于这样的消费者行为轨迹动向，链家研究院可以为营销提供数据支持。

　　链家研究院对市场的分析可以概括为交易结构、热点分布、交易人群、市场缺口四个要素。政府调控房地产市场需要数据参考，链家研究院对大数据进行分析之后，将提供关于供需平衡、行业发展、城市规划、平抑波动等方面的决策建议。

　　最后一点是针对消费者本身提供的决策分析，消费者交易决策涉及的因素有哪些，应该选择什么样的资产配置方案，都有数据可循。

　　在分析市场时，链家研究院会用到几个关键性的指标。一个是代表市场供需关系的客房比。以成都为例，2014年，链家集团成都市场的客房比是2:1，意味着每新增一套房源，就会有两个新增客户去竞争这套房子，到了2016年，客房比变成了4.7:1。

　　第二个指标是成交周期，成都二手房市场的业主与客户成交周期，2016年初分别为90天与30天，2016年底，这一数据变为了60天与20天。二手房市场逐渐活跃，市场交易节奏不断加快。

　　另外还有两个判断市场需求的指标，一是带看量，二是业主涨价占比。张键介绍说，带看量与市场的成交量往往成正相关，业主涨价占比与市场交易价格同样也成正比。

　　除此之外，链家研究院还可以将研究具化到不同购房人配置房产的特点、购房目的分析等，甚至是区域土豪的分析。

　　只是在杨现领看来，这些分析都还远远不够。目前以房价收入比判断市场购买力，凭借成交均价判断价格趋势，都是单薄片面的。

　　“就比如判断市场供需情况，是不是应该单独提炼出一个‘可签房源’，将供应中的非可成交部分去掉，再来考量。”

　　杨现领认为，依然需要持续不断地加大观察样本量，将数据中业务考核的影响因素去掉。“还原与同步市场情况已经很难了，从中提取标准，梳理框架，做出专业客观的分析，还远远不够。”

　　杨现领强调，链家研究院的信条是“坚持做正确的事情，让正确的事情加速发生”。 “我们相信数据和研究本身会产生价值。”他说，“链家给研究院设定的目标是在未来的三到五年内做好基础研究，这样才有后面的事情。”

　　成都链家研究院的设立，正是要加大西南地区的数据采集与分析。当天，链家研究院成都分院院长张键发布了《六大城市住房消费大数据报告》，成都、重庆、武汉、长沙、合肥、南京被概括为内陆六城。报告显示，六大城市GDP增速超越一线城市与全国平均增速，人口净流入数据客观，资源吸附能力可观。

　　城市的发展、房地产市场的进程，自有其内在逻辑，他们的产生、发展、成熟、衰落有一个大致可以遵循的基本规律。

　　“只有将基础研究做好了，才能谈规律是什么，目前基础数据还有很大的空间。”杨现领总结道。

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