北京二手房“连环单”背后违约潮显现

　　-本报记者王峥

　　上个周末，王先生一直处于纠结的状态。由于北京在3月16日出台了新的调控政策，他陷入了要不要和卖家解约的矛盾中。

　　“之前纠结的是要不要在房价这么高的时候抓紧置换，现在则变成是否选择解约的两难地步。”王先生称，自己属于现在市场上最常见的“连环单”业主，自己现在名下的房子还没有出售，而这处房子的买家同样也陷入了要不要解约的纠结中。“如果买我房子的人选择解约，估计我的换房计划也要缓一缓了。”王先生明确表示。

　　同时，据《证券日报》记者了解，不少完成签约但还没来得及网签的买房者，面对首付比例的大幅提升，纷纷四处筹集资金，这部分人群中，解约风险的概率更高。

　　此外，有中介公司员工告诉记者，此前的调控涉及贷款条件变更时，一般以上报材料的时间为准，即只要把相关材料上报给贷款审批部门，即可享受调控前的政策。而本次新政，则是以网签时间为准，较以往的调控更为严格。“好多客户都有违约的打算，我们只能尽量协调，看看房主能不能降一降价格，实在凑不出首付的客户，就只能违约了。”上述中介公司员工表示，自己店里签约未网签的客户，已经有二成明确表示放弃交易，另有部分客户表示要考虑考虑。

　　对此，有业内人士指出，北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。

　　调控加码如期而至

　　春节以来，北京的二手房市场迎来一波火热行情。

　　作为北京二手房占有率最高的中介机构，链家在最新的报告中指出，2017年春节后，北京市成交量持续攀升，截至3月份第二周，成交量达4849套，环比增长9.3%，已接近2016年最高值；价格方面，已达到67621元/平方米，环比上涨2%，较2016年“930”政策出台时的均价上涨了29%。

　　同时，根据伟业我爱我家集团市场研究院的统计，3月1日至3月15日，北京全市二手住宅共网签9309套，比2月份下半月增加53.8%。

　　不过，有业内人士告诉《证券日报》记者，由于网签的滞后性，3月份中上旬成交数据至少要等到4月上旬才能得到体现。

　　面对这种局面，此前便有传闻称3月底相关部门有很大概率出台新政策。而最终的结果是调控加码提前落地。

　　3月17日下午，北京市住建委等部门联合发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，新政策第二天便开始执行。本次调控直指投资性需求，恢复了此前执行过的认房又认贷政策，即只要在全国有过住房按揭记录的，不管名下有房无房，都按二套房计算，购买普通住宅时首付不低于60%，购买非普通住宅首付不低于80%，且贷款年限缩短至25年。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京五环内总价468万元以下的被称为普通住宅，五环外总价标准递减。以目前北京2017年商品房住宅成交套均600万元计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房中虽然大部分指导价比较低，但除了公房外，如果想多贷款的话，绝大部分也会变成非普通住宅。

　　“连环单”下的违约潮

　　而在调控提前落地的情况下，陷入纠结中的王先生已经有了解约的打算。

　　王先生告诉《证券日报》记者，自己目前的房子在东五环附近，为了孩子上学，前一阵定下了一套南二环的两居室。不过，由于此前买房使用过贷款，王先生的看上的那套两居室，被定性为二套房，首付直接提高到了八成。

　　“我问了中介，新政出来算不可抗力，解约也不用承担违约金。说实话，有解约的想法一方面确实是首付多出不少，凑钱有压力，另一方面也觉得政策出来了，房价可能会降一降，想看一个月再说。”王先生表示，上述考虑还是在自己房子能顺利卖出的情况下。在政策出台前，王先生现场加价20万元与业主达成了交易，但现在买他房子的人，也在考虑是否继续履行合约。

　　据麦田房产法务部分析，如确实因新政影响，首付增加而不具备购买能力的，则买受人有权解除合同。根据最高人民法院引发《2011年全国民事审判工作会议纪要》，属于正常解约，无需承担违约责任。

　　有中介人士指出，目前北京过半的二手房交易都是“连环单”，一旦其中某个环节出现问题，那么前后两三笔交易都会受到影响。

　　而据《证券日报》记者了解，像王先生这种改善型需求的业主，在新政出台后卖不出去也买不进来的情况并非少数。

　　此外，在新政前完成签约的李女士，目前则正四处筹集资金。由于房主的原因，去年便完成看房签约的李女士一直没能完成网签。由于去年签约时，她敲定的这套房子总价为600万元，目前已经上涨至1200万元，所以主动违约并不在意李女士的考虑范围内。“本来按原来的政策，我可以贷款300万元，认房又认贷后，按二套房八成首付计算，我只能贷款100万元了，剩下的200万元只能先借一借了。”李女士称。

　　相比于李女士由于价差的原因而尽力凑钱的情况，不少近期才签约的业主，在首付大幅增加的情况下，选择违约的概率则大大增加。

　　不过，也有金融行业的人士指出，“首付突然提高的情况下，个人信用贷可能会火起来。如果差的金额不是太多，买房人可以考虑，这个贷款利率水平比商贷一般只高一个点，一家银行可以贷款三十万元左右，但建议买房人要考虑自身的承受能力”。

　　值得注意的是，在新政出台的短期内，业内人士普遍认为市场将陷入一个交易冰冻期。据伟业我爱我家市场研究院统计，3月17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量的新高。“都是赶‘末班车’的，这礼拜开始成交量会大幅下滑。”有中介公司负责人称。