热点二线城市楼市成交量下滑 业内:属正常现象

　　步入2017年，去年狂热的部分二线城市楼市变得异常冷清。去年涨幅最为明显的“房价四小龙”城市之一的合肥，在春节期间一度传出楼市“暴跌”的消息。事实上，去年房价上涨较快的热点二线城市都遭遇不同程度的“回调”。不过，业内人士认为，房价略有“回调”属正常现象。房企在考察和决策二线城市投资时，应谨慎面对，不要去赌政策何时放开，应建立在项目的投资可行性和真实的购房需求上。

　　 热点二线城市成交量下滑

　　在目前调控政策的延续下，合肥、杭州、厦门等热点二线城市成交量均出现了萎缩现象。

　　另据克而瑞统计数据显示，1月24个二、三线城市住宅市场成交量同、环比分别下跌19%和37%。其中，宁波、长春环比跌幅较大，分别为78%、67%。

　　在具体城市上，南京1月成交面积为62万平方米，基本与去年12月持平；厦门成交面积为7万平方米，环比下跌24%，同比下跌36%。实际上，自2016年9月初限购后，厦门的一手住宅成交量便陷入谷底；苏州相比12月，环比下跌30%，同比则大跌82%；杭州也不例外，环比下跌30%，同比下跌31%。

　　在合肥，1月楼市成交下滑明显也是不争的事实。据同策咨询安徽分公司市场总监刘乃元表示：“有些中介门店，调控前一个月成交15-20套，限购后，一个月的成交量也就2-3套。”在新房方面，据当代置业执行董事兼总裁张鹏表示，目前合肥市月均住宅销量1384套，较限购前相比，下降了一半以上。

　　对此，克而瑞研究中心认为，1月份成交环比大幅下滑的主要原因在于，四季度以来调控效果彰显，市场观望情绪渐浓。同时，新增供应严重不足导致成交下滑。此外，假期部分城市网签系统关闭，导致备案数据延迟。

　　 部分二线城市房价下调

　　在成交量下滑的同时，去年楼市较为火爆的二线城市，房价已出现回调迹象。

　　据媒体报道，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远对南京市在售新房价格、500个小区价格统计发现，南京目前新房价格较为稳定，二手房价格变动较大，房价出现下跌的小区将近300个，主要集中在曾经涨价幅度较大的栖霞区、江宁区、雨花台区等。

　　杭州楼市在2017年首月也迎来一波“寒潮”。据《钱江晚报》报道，2017年1月，杭州市区(包含富阳、大江东)264个新盘中，出现环比降价的楼盘达105个，占比39.8%。

　　据记者了解，苏州二手房价格也比调控政策出来前有所下降，幅度在5%-10%之间，总价100万元的降价在5万-8万元，150万-180万元的降价在10万-15万元。

　　 “房价回调属正常现象”

　　 在房价“回调”的背景下，二线城市将何去何从？

　　新城控股副总裁欧阳捷对此表示，去年一些房价上涨过快的城市，出现房价“回调”属正常现象。一方面，由于房价上涨过快，导致投资客离场、刚需族无力买房，房价上涨动力消失。另一方面，因为政府抑制需求和房价，房价上涨预期消失，投资客获利回吐，开发商回笼现金。

　　“二线城市处于人口流入的长期趋势下，短期低水平供求均衡并不能改变这些城市住房供应不足的矛盾，房价也只是微幅回调，并不存在明显下跌的可能性。”欧阳捷强调，事实上，中央经济工作会议就很超前地预警：“既要抑制资产泡沫，也要防止大起大落”，其核心不在“控大起”，而在“防大落”。

　　对开发商而言，融侨集团副总裁、首席投资官康红恩建议，房企在考察和决策城市投资时，应谨慎面对，不要去赌政策何时放开，还需要建立在项目投资的可行性和城市真实的购房需求上。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，房企需选择差异化营销，积极寻求潜在、有意向的购房群体。

　　 -聚焦·城市

　　 合肥房价下跌并不普遍

　　 个别区域二手房价格下调2000元/平方米

　　作为2016年楼市上涨最快的城市之一，合肥楼市一度出现一房难求的局面。不过，限购政策出台后，今年春节，关于合肥楼市“暴跌”的信息不断传出。

　　记者了解到，合肥房价“暴跌”并非普遍现象。在二手房方面，仅部分房东降价挂牌，并不能代表合肥楼市的整体现状。商圈较为成熟的政务区，整体均价维持在22000元/平方米左右。市区的二手房出现不同程度的回落。在投资客较多的滨湖区，由于配套相对不足，二手房价格降幅达到了2000元/平方米左右。

　　采访时，合肥一中介门店经理表示，目前二手房的价格相比之前，确实有所下降。但二手房的跌幅较难准确统计，“均价肯定是不再涨了，个别业主的让价也是有的。”

　　同策咨询安徽分公司市场总监刘乃元通过走访大量二手门店后估计，目前合肥二手房有10%-15%的价格下调。

　　合肥不少业主对市场的期望值较高，“即便没有成交，不少业主仍不太愿意降价，导致二手房挂牌价没有明显降低，挂牌量在春节前有所降低，春节后基本恢复到每天250-320条之间。”21世纪不动产合肥区域分部总经理疏莉表示。

　　 新房价格下降不明显

　　在新房价格方面，合肥当地几家开发商都称，合肥新房房价并未出现明显回落。

　　一开发商高层称：“合肥项目没有降价，原来价位就不高，不可能降价。”

　　位于肥西的文一西溪湾销售人员表示，目前高层均价为11000元/平方米，洋房价为12000元/平方米，并没有降价。据悉，该项目由于不限购，交易量也较大，近期加推了一栋楼，两天内全部卖光。此外，位于长丰县的御景嘉苑，目前成交价为10600元/平方米，也未降价。

　　当代置业执行董事兼总裁张鹏表示，当代置业在合肥的三个项目没有出现降价情况，而且在售产品均已迅速售罄，由于备案价格受限制，也没有出现涨价情况。“合肥整体市场仍处于一个平稳状态，大部分开发商对未来预期充满信心，仅个别房企因资金周转或现金流等战略问题而采取加大优惠力度销售的情况。”张鹏这样表示。

　　疏莉分析称，2016年开发商的销售去化任务基本超额完成，库存压力并不大，新盘降价趋势不明显。

　　为何在合肥楼市给人以大幅下跌的印象？对此，刘乃元分析称，市内9区有严格的限制备案价举措，导致一些高端项目干脆不开盘，或推迟开盘周期，而目前在售的项目很多是刚需盘，单价并不高。

　　“合肥三县并不在限价范围内，而三县整体均价水平较低，三县成交量起来后，拉低了整体合肥房价水平。但就市内而言，价格的调整并没有想象中那么大。”刘乃元表示。

　　不过，刘乃元预测：“三、四季度部分高端项目迫于限价、限购压力，可能会推出较大的价格优惠，或推出偏中低端的产品线进行跑量。”

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