石家庄裕华区高端楼盘市场现状 市场分化迹象明显

　　长城网11月4日讯（通讯员 房掌柜 岳敏）2016年十一过后，在多个地区限贷限购风声的影响下，很多房地产项目的到访量与成交量开始下滑，但是仍有很多定位高端、品质优良的项目完全不受影响，依然热度十足；石家庄裕华区内的一系列定位较为高端的项目即是如此。

　　裕华区高端楼盘林立 东南富人区将如何营造

石家庄房地产市场

　　细观石家庄房地产市场，高端楼盘项目最多的区域，非裕华区莫属：早在2009年就出现了石家庄第一个高配置楼盘项目：西美第五大道，如今更是大盘频出，不仅中冶德贤公馆位于裕华区，天山九峯、天阳御珑湾、保利拉菲公馆、玫瑰湾、维多利亚时代等项目皆位于此。

　　当石家庄房地产市场上的其他项目，还在神气地以“五证齐全”作为其最大卖点时，裕华区的这些高端项目们早已开始比拼湖景、景观珍稀树种、多重入户系统等高端配置了。

　　裕华区从2001年成立之日，定位就是国务院批准的石家庄市城市副中心和未来城市发展的主导区域：裕华区内净地较多，无论是开发还是拓展都更为方便；裕华区交通规划完善，路网框架的构建使其成为区域发展的佼佼者，如今更有西美、怀特、万达几大商圈护体，裕华区的发展更为顺风顺水。

　　近日，小编走访了中冶德贤公馆、天阳御珑湾与天山九峯，这三个裕华区较为典型的高端住宅项目，以期能窥探出裕华区高端楼盘群体现状。

　　中冶德贤公馆：品牌护航 速度与产品显示实力

中冶德贤公馆效果图

　　中冶德贤公馆是中冶集团立足深耕石家庄房地产市场的第一个项目，项目位于裕华区建华大街与塔南路交汇西南角，项目总用地面积为1574390.98平米，总建筑面积为589474.56平米，居住用地为68477.58平米；商业用地为34516.97平米；住宅地块中，容积率为3，建筑密度为25%，绿地率为35%；规划人数为4035人。

　　中冶德贤公馆自2015年11月以21.09亿元的价格拍到【2015】046号地，单价约为1365.14万元/亩，楼面价约为7000元/平米，刷新当时石家庄楼市地价，备受各界关注，自此，中冶像开了挂一样进程飞速：2016年4月获得了《建设用地规划许可证》；5月初A地块破土挖槽，开放城市展厅，半月后举行了工地开放日；6月底发布了设计方案批前公示的通告；8月初获得《建筑规划许可证》，10月取得预售证，10月17日在传统的“金九银十”之际顺利开盘，销售情况良好，当天共到访2000多人，推出房源500余套，并于开盘当日上午10#、5#、7#均已售完，仅剩11#少量房源。

　　中冶德贤公馆首期开盘的楼座中，7#为17层的小高层，5#为29层的高层；10#、11#楼为32层的高层。

中冶德贤公馆实景图

　　石家庄中冶德贤公馆相关负责人表示：此次开盘，共推出5#、7#、10#、11#楼四个楼座，面积区间在123平米--185平米之间，均价为22500元/平米，其中，160平米以上的四居室最受购房者欢迎；本次购房的主体是以石家庄本地购房者为主，也包含了数量相当的外地客户；经过这次开盘之后，中冶在2016年内不会再进行新的商品房住宅房源的开盘活动，可能将重心转移至商业方面。

　　中冶德贤公馆项目东临建华大街、西临体育公园和霞光大剧院、北临塔南路、南临南二环，项目自身规划有40万平米商业配套，配套成熟，交通方便；中冶德贤公馆整体建筑延续中轴对称布局，楼座布局采用外高内低、围合式布局，规划有近1.2万㎡的中央下沉式水景庭院三重入户大堂设计，采用五重立体景观；室内配有全屋新风除霾系统、户式中央空调系统、中央除尘系统等绿色环保科技；室外配置园林雾森系统、智能光触媒驱蚊系统、十重智能安防系统，十分符合绿色科技住宅的定位。

中冶德贤公馆开盘现场

　　小编于10月17日上午来到中冶开盘现场，注意到有很多购房者买与亲戚朋友共同结伴，选到房源后，一边与朋友讨论一边等待还未选房成功的未来邻居，还有一部分购房者当场购置了2--3套房源。可见对于很多购房者来说，在此时房地产市场走势不甚明朗之际，购置石家庄中冶德贤公馆等实力有保障、品牌打得响的项目，仍是较为稳妥的选择。

　　天山九峯：本地品牌房企的高端项目惹人注目

天山九峯实景图

　　作为天山集团迄今为止打造的高配置楼盘项目，天山九峯项目在石家庄的名号可是十分响亮，风头劲胜：早在2013年036地块土拍之时，天山从保利、恒大等7大房企争夺战中夺下一役，就在石家庄房地产市场上引起过热烈关注，土拍价为12.06亿元，单价为1378.3万元/亩，楼面价为6500元/平米；其后，无论是“九峯一湖”的整体规划，还是“海德公园式”公园社区理念，亦或成功申请了国家专利的160㎡经典户型，所有作为都将天山九峯项目定位凸显得无比清晰：打造成石家庄城市的高端住宅项目，打造能够提高石家庄居住形象、代表天山集团实力的重点工程。

天山九峯7#楼主力户型图

　　天山九峯项目位于裕华建设大街与塔南路交口西行200米路南，占地87亩，其中建筑面积29万平方米，筑建有九栋住宅，共958户，绿化率为38%，容积率为3.14。项目均价为19000元/平米，部分楼栋预计2016年12月底交房；目前仅剩7#楼栋在售，7#楼栋位于湖景正中央，价格比其它楼栋略高：层高为30层，2个单元，2梯2户，主力户型为210平米的四室，户型较方正，户型设计的空间利用率较高，预计2017年6月底交房。

　　天山九峯项目自身规划有22000平中央花园及5000平水景，小区内部规划设计风雨连廊，地下会所及下沉式庭院，并配建有体验式商业街，物业公司为高力国际世界五大行之一。天山九峯的特点是细节到位：风雨连廊连通着公馆大堂与每栋楼的地上通道；湖景布置，多处建筑材料都为进口石材；车位配比约为1:2.8，车位充足；商业街设置在退居红线15米外，不影响业主正常休息。

天山九峯实景图

　　天山九峯项目位于新火车站商圈、北国-先天下商圈与万达-怀特商圈三大商圈之间，商业配套较为成熟；公园配套有：欧韵公园，元南公园、世纪公园多个公园；教育方面，据负责人介绍，天山九峯已划为建设南大街小学的片区，为裕华区直属小学，附近的中学有8中等学校。

　　天山九峯与中冶德贤公馆相比较，项目软件硬件方面都各有千秋：天山九峯项目的湖景景观为其亮点，中冶德贤公馆项目的科技配套为其特色；地段位置方面，天山九峯距目前的市中心更近一些，但是交通不太通畅，中冶德贤公馆紧邻南二环，虽然离市中心更远，但是交通更为便利。

　　天阳御珑湾：低密度、大楼间距、现房，一个都不能少

天阳御珑湾实景图

　　天阳御珑湾项目也是裕华区定位较为高端的楼盘项目，由石家庄中嘉信房地产开发有限公司开发建设，项目地址位于建设大街与建通街交叉口。

　　天阳御珑湾规划总占地180亩，总建筑面积38万平米,容积率为2.7，绿化率为50%，主力户型建筑面积为270—410㎡，项目配有6000㎡私家商务会所，并设有智能化安防系统、中央空调系统和新风系统等系统。

　　天阳御珑湾在项目设计上颇具新意：首先每层设有3.6米层高，还配有空中入户观景花园、多功能双厅、独立工人房、270度观景窗等设计，楼间距普遍较大，有些项目楼间距长达100米；并打造15000㎡的公园示范区，周围还有若干个面积不等的功能景观区。

天阳御珑湾沙盘图

　　天阳御珑湾项目目前均价为15000元/平方米，在2016年9月，开始陆续交房，为五证齐全，目前有6#、8#、9#楼栋在售，户型面积区间在270平方米--408平方米的四室、五室之间。

　　天阳御珑湾项目位置也位于三大商圈之间，且相比较天山九峯、中冶德贤公馆两个项目，价格更优惠，也更靠近市中心，离北国-先天下商圈仅4-5站地的路程；且无论是容积率还是绿化率都宜居很多，紧邻欧韵公园与民心河也是一大亮点；而且天阳御珑湾项目的业主还拥有43中的入学资格，这对于许多家庭来说都很有吸引力。

　　但是据一些业主反映，天阳御珑湾没有集中供暖，采取自采暖方式，需要业主自己交天然气的费用。这一点比较遭人诟病。

　　裕华区高端楼盘群发展：市场分化迹象明显 集聚效应持续扩大

万达商圈

　　就石家庄目前的城市布局而言，城市的各大商圈仍然集中在一环、二环以内，人口过于集中，并不利于城市的发展；然而随着《石家庄市公路四环建设研究及城区高速公路城市化改造工程研究项目招标公告》的曝光与《石家庄市容积率指标管理规定(修订版)》的出台，意味着城市开始进行新的外扩，而且为确保容积率达标，再在二环内开发新的楼盘项目会需要付出更高的代价。因此，未来几年，二环内再出现高端楼盘的概率相较近几年会降低，而且开发成本更高，一定会导致房价比现在更贵。

　　随着房价的暴涨与未来规划的走势，石家庄房地产市场分化的迹象越来越明晰：石家庄新客站的建设使用拉开了石家庄南部崛起的大幕，带动了整个城市重心的迁移；南焦客运站外迁项目也让裕华区拥有的充足的发展空间；对于未来的区域市场，高端住宅集聚效应会持续扩大。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士告诉房掌柜，以石家庄目前发展的态势，近几年的豪宅肯定要出现在裕华区，其他的区域或多或少存在一些不利的因素：例如开发区，最早规划是作为一个信息产业区，以科技、电子、医药等产业为主，产业客观形态决定了高端项目不会大规模出现在这里；长安区目前还处于升级阶段，作为一个老工业区，很多厂房在不断地搬迁，搬迁过程中内也涉及到整个市容市貌，因此并不是很完善；新华区和桥西区内，有很多企事业单位的宿舍区，都是一些多层的住宅区，这对于城市发展的空间是受限的，而拆迁成本非常高，规模也很大，在目前，保证城市基本运营状态下，如此大规模的拆迁短期内不会出现。

石家庄裕华区

　　裕华区则不然。纵观整个石门，相较于1925年即成立的桥西区、1955年划分的新华区、1958年正式建区的长安区，2001年才成立的“新人”裕华区，却在石家庄的发展中占据着举足轻重的地位：它是一个年轻的版块，享受了最新的城市资源和规划配套，道路规划、市政建设、配套都是最全的，因此各大房地产投资商比较青睐这个区域；还有很重要的一点，裕华区的土地价格比其它几个区都高，很多高价地都出现在这里，在土地价格透明化的情况下，如果这些地块不做高端项目的话，无法实现高的利润空间，因此，高地价推动了高端住宅市场的发展。

　　另一方面，打造高端项目不仅体现在价格方面，一定要有核心竞争力作支撑，在一个区域内的高端楼盘项目，它们享受着同样的城市资源和配套，因此排他性要很强，例如中冶德贤公馆的科技配套，天山九峯的湖景，这些都是项目自身打造的，能够吸引相关客群的亮眼的标签。

纷纷涨价的楼盘项目

　　纵观现在石家庄房地产市场，很多二环以外的项目的价格也纷纷破万，都宣称自己为高端项目，一时间“真伪难辨”；而真正的高端项目并不仅仅是价格高、景观优美，建筑质量过硬、物业好，而是代表了一种生活，精神与物质都能满足的生活：在这里生活，能够在散步之余，就能去剧院看音乐剧，听演唱会；能够在自家楼下的会所里喝咖啡、谈生意；能够在家门口的大公园里锻炼身体、散步；在雾霾天，也能够呼吸到新鲜的空气；不用远行，就可以高端购物；若是远行，交通也十分便利……在这里，可以享受所有上层的资源优势，得到最高质量的享受。

　　随着时代的不断发展，高端项目的趋势也在朝着越来越人性化的方向不断变化：宠物寄养、小孩接送、24小时医护站、私人管家、心理医生、室内高尔夫球场等配套会越来越被购房者所接受；房地产开发商应该在土地价格透明化的情况下，在目前石家庄购房者对房价的接受度范围内，打造最能满足业主不同需求的生活，寻求三者之间的平衡，以动态的眼光看待石家庄高端项目市场的发展。

关键词：石家庄,裕华区,高端楼盘