中小房企被逼至墙角 房地产行业将规模化聚集发展

　　随着空前严厉的楼市调控潮在多城落地，房企面临艰难的关口。调控政策出台后首个开盘日，地产股集体受挫。更令房企坐立难安的是楼市成交量下滑预期大增，房企再融资全线收紧，早先激进拿地的企业将自食其果，遭遇现金流危机。

　　业内人士分析指出，目前房企龙头和中小企业应对招式迥异。抗震力稍强的龙头大鳄将趁机加速侵吞中小房企，争夺行业资源；中小房企被逼至墙角，或被收购兼并，或干脆买壳转型奋力一搏。

　　激进房企资金链紧绷

　　“十一”期间，21个城市相继发布房地产调控政策。前期房价涨幅较大的北京、深圳以及部分二线城市调控力度居前，限贷、限购“组合拳”纷纷出手。

　　调控政策的出台令不少购房者出现观望心态，南京、武汉、北京、上海等城市的成交量出现明显下滑。以北京为例，亚豪机构统计数据显示，2016年国庆长假7天，北京商品住宅(不含保障房与自住房，含商住)共实现成交1154套，日均成交量仅165套，相比9月的日均成交量减少了320套。同时，受二套非普通住宅首付大幅提升影响，北京市场上目前已经出现买方解约或计划解约案例。

　　Q房网新房事业部研究总监韦谢表示，各地调控政策密集出台释放了稳定市场预期、抑制投机性需求的信号，短期内热点城市楼市降温、成交量下滑是大概率事件，将对房企资金回笼造成一定冲击。

　　中原地产研究部统计数据显示，今年以来，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%，超过10亿元的地块高达405宗，溢价率超过100%的地王高达211宗，屡次刷新创造历史记录。

　　同创咨询研究总监张宏伟指出，按部分城市土地新政，有些地王需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间均遭到限制。去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，预计将很难通过房价上涨获得收益，拿地王的企业很有可能陷入困局。

　　9月初，监管部门人士在《证券经营机构公司债业务高级管理人员》培训会上强调，将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。此前，证监会在7月末举行的保荐机构专题培训会议上也指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。业内普遍认为，低评级私募债或将暂缓，监管正释放房企再融资全线收紧的信号。

　　中信证券研报认为，若房企发债标准收紧，受冲击最大的是此前激进拿地的中小型房企。融资渠道受到更严苛监管后，房企未来资金周转对房价增长高度依赖，而中小型房企大多缺乏一、二线城市楼盘控盘能力，激进拿地的中小型房企资金流将更加紧张，或令债务违约风险增大。

　　房企龙头将加紧并购步伐

　　今年以来，多家地产央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。中海与中信、五矿与中冶、保利与中航等央企均加强了地产业务方面的整合，加上此前招商局蛇口工业区控股股份有限公司合并招商地产，以及中交、鲁能启动地产板块整合，初步统计，在21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，至少10家已启动内外部重组或并购。

　　同时，资金雄厚的民营房企也抓紧时间“攻城略地”。近日，中国恒大公告，与深深房订立协议，后者拟以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权。牵手深深房之前，恒大先是举牌廊坊发展，后又宣布认购占嘉凯城已发行股本总额约52.78%的股份，还斥巨资买入万科股票。据统计，恒大已在二级市场举牌10多家上市公司，且多为房地产上下游关联企业，至少包括5家房地产企业。

　　另一房企融创中国亦出手频频，先以137.88亿元购入联想控股旗下41家公司的相关股权及债权，涉及42个物业项目的权益；紧接着通过其附属公司聚金物业认购金科地产16.96%的股份，成为金科第二大股东。

　　业内人士指出，一方面，土地市场和地产债的泡沫远大于地产股可能存在的泡沫，从而挤压一些有产业背景的资金转而投资地产股；另一方面，大的房企能够享受较低的资金成本和多元化融资渠道，加上股权可质押，并购重组相较于买地更容易获得金融机构支持。综合上述两方面，高价地的获取者多是中小企业，对销售排名前列的房企来说“买地不如买地产股”，大型房企更倾向于通过兼并重组而非冒险拿地攫取行业资源，大型房企在现金流方面受本轮调控政策的冲击较小。

　　Q房网新房事业部研究总监韦谢也认为，大型房企亦会受到调控后成交量低迷影响，但其财务成本比较低、项目多，资金挪移的空间更大，经受得住市场低迷的考验。先不论央企国企，就上市房企而言，不仅可以享受较低的银行贷款利率，还可以通过企业债、公司债的渠道以年化3%-5%的低成本吸纳资金。市场冰冻时期，大型房企有更多手段过冬，中小房企却岌岌可危，此时正是资金雄厚的房企扩张吞并的绝佳时机，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，并购与“强强联合”将成为“新常态”。

　　分析人士指出，对于综合竞争实力较强的房企而言，当前正是逆势发展的机会，尤其是大型品牌房企将在楼市下半场继续“大鱼吃小鱼”，增强自身的规模化优势。

　　将出现集中“退房”潮

　　新一轮房地产调控下，此前激进拿地迅速扩张的中小房企面临诸多压力。

　　一方面，行业集聚特征加剧，中小房企生存空间受到挤压。根据中国指数研究院统计数据，从销售业绩分布来看，销售额超过百亿的房企分化明显，绿地、万科等7家千亿级企业销售规模继续扩大，而12家企业的销售规模在300亿元至1000亿元的企业，与千亿级企业之间拉开了较大的销售差距，100亿-300亿元的企业则多达61家，竞争异常激烈。

　　调控压力和房企再融资全线收紧，更令中小房企雪上加霜。一位券商机构的房地产分析师表示，调控政策出炉后，中小房企由于拿地能力、开发能力、融资能力等方面局限性，很可能无法实现成本覆盖，面临资金链断裂危机。未来将有更多中小房企被收购，房地产行业将呈现规模化聚集与并购频发的局面。

　　该分析师同时指出，不少跨界进入楼市的企业和中小房企将出现“集中退房”。此前跨界进入楼市的企业基本集中在家具家电、酒水饮料、部分生产制造等行业，与房地产有较强的相关性。通过进军房地产，这些公司可解决其主营产品销售问题。随着楼市调整期到来，跨界进入楼市的企业因为在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面难以实现开发成本的降低，若无法及时化解危机，这部分企业将加速剥离房地产业务。

　　去年以来，房企跨界整合一直持续升温，莱茵置业、华丽家族、东方银星等房地产公司均向体育、影视文化等领域转型，部分房企甚至通过借壳谋求转型。以蓝润资产为例，今年6月份，运盛医疗发布公告称，九川集团拟以总价约8.4亿元向四川蓝润资产管理有限公司转让公司第一大股东之位。据了解，蓝润资产核心业务主要为房地产开发，经营范围包括商务服务业、物业管理、房地产中介服务、商品批发与零售。股份转让后，蓝润资产将借壳上市，进军医疗行业。

　　一位房产机构研究人员告诉中国证券报记者，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，从盈利能力和未来发展角度考虑，中小房企将逐渐甩卖一些流动性差的项目，并围绕着金融、医疗、体育等热点方向加快转型。