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国庆黄金周北京楼市成交"降温" 上涨接近尾声

长城网 作者: 2016-10-09 09:04:40
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  昨晚,据江西媒体报道,南昌楼市调控政策出台,这已是9月30日以来,第21个公布楼市调控政策的城市。

  10月6日,在2016年第四次二十国集团财长和央行行长会议上,中国央行行长周小川指出,近期中国部分城市房价上涨较快,中国政府对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

  调控当前,刚过去的十一黄金周,北京楼市成交量与去年同期和9月相比均出现了明显下滑。而在全国多个地方,购房者面对仍然处在高位的房价和政策收紧,有人选择了放弃大城市,回老家置业。有人则选择用“借名买房”等方式继续留守。

   21个城市发布楼市调控政策

  据统计,自9月30日至10月8日,全国已有约21个城市发布楼市调控政策。武汉一周之内两度出台调控政策。合肥进一步出台限购查询实施细则,限购查询对象除购房者本人、配偶外,还将未成年子女纳入在内。

  方正证券首席经济学家任泽平认为,2016年7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”以来,各地陆续出台限购限贷政策。2016年“9·30”新政前后的本次房地产调控,各地步调一致密集出台政策,态度坚决,政策严厉,并有央媒引导舆论,建议重视此次调控决心。

  据报道,在各地陆续出台限购政策后,房地产市场上新房认购猛跌,多地成交量速降,甚至有报道称,南京出现二手房买家大面积解约。

  海通证券首席经济学家李迅雷撰文表示,预期后面还有几十个城市出台限购政策。其甚至表示,相信不久的将来,大家一定会抱怨卖房难。

  北京新建商品住宅成交均价近4万元

  延续了今年以来的楼市热度,9月北京新房和二手房市场仍旧呈现上涨趋势。其中新建商品住宅成交量价均创下一年以来的新高。不过十一黄金周,北京楼市成交量与去年同期和9月相比均出现了明显下滑。业内表示受到政策影响,未来一段时间北京楼市成交量或将呈现降温态势。

  中原地产统计数据显示,今年9月,北京新建商品住宅(普通住宅+别墅)共实现了5525套成交,环比增长34.8%,同比增长25.4%,成交均价达到39471元/平方米。9月新建商品住宅成交数据创下自2015年9月以来的成交新高。

  自2014年9·30政策出台以来,在信贷等楼市利好下,北京楼市一路上行。

  北京二手房市场也表现强劲。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,9月,北京全市二手住宅网签总量为30516套,环比上涨18.9%。2016年1-9月,北京全市的二手住宅网签总量已达214033套,已超过2015年全年19.74万套的成交量。

  业内表示,之前几个月二线城市楼市火热,各地地王频出,房价涨幅虽然收窄,但并无回落迹象,因此市场的恐慌心理开始萌发、蔓延,购房人再次集中涌入市场,导致二手房市场爆发。

  黄金周北京二手房成交较九月同期降9成

  尽管9月北京楼市呈现明显上行趋势,但在“京八条”发布后的国庆黄金周表现出明显的降温态势。

  中原地产统计数据显示,过去3年国庆假期前6天新建商品住宅与二手房成交总量为717套、510套、408套,而今年则为356套。

  亚豪机构统计数据显示,2016年“十一”长假7天北京商品住宅(不含保障房与自住房,含商住)共实现成交1154套,日均成交量仅165套,相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套,相比9月的日均成交量更是减少了320套。而当中,商住占比高达88%,纯商住宅7天仅签约143套。

  伟业我爱我家市场研究院的统计显示,10月1日到6日,二手住宅网签量仅为152套,与9月同期相比大跌96.5%。

  在业内看来,随着9月30日“京八条”新政的落地,北京新房市场将重归理性。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,首付提高、信贷收紧,将使得部分客群的购房计划被迫延期,另外由于未来自住房供应还将加大,加之调控重拳下市场预期的走低,观望情绪下购房需求的萎缩将使得四季度成交量持续走低。需求的减少也将使得此轮房价过快上涨趋势被终结,预计2016年四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。新京报记者朱星方王洋

   -购房者说

   1看了13个楼盘后决定回老家买房

  在看了13个楼盘后,原打算在郑州置产的张先生下决心回老家就业买房。

  13个楼盘是张先生9月份的看房记录。在过去的一个月里,他见证了郑州房价的飙升:“9月初,郑州三环边或者三环外的房价还是每平米11000元左右,9月底同位置每平米涨到13000多元。”

  “这些三环外90平米左右的房子,大部分楼盘的月供为3500元到4500元。”月供远远高于张先生的工资:“我现在在实习期,一个月1900多元,转正后一个月工资大约2600元。”

  此前,他错失了一个“目前看价格不高的楼盘”。楼盘位于三环外,位置偏僻,但作为当时为数不多开盘的楼盘,该楼盘价格也不断上涨。“一期的房子8月份每平米8900元,9月初房价涨到了11300多元,”张先生裹挟在汹涌的买房人流中,抢到了一套90多平米的房子。

  但抢到房后,他才意识到,所谓的三室的房子不过是两室和一个五平米左右的小书房。“将来我还要把爸妈从老家接过来,五平米怎么住得下人,”考虑再三他退掉了。

  现在想起这个错失的买房机会,张先生五味杂陈:“有点后悔,毕竟郑州房价一直在涨;也不后悔,因为买了我的工资也负担不起月供。”

  这次国庆期间,张先生回老家县城看了下楼盘。“最贵的6000元一平米,一般的楼盘每平米价位3000元至4000元之间。”

  现在,张先生决定年后开始准备招教考试,考回老家当老师,“高房价之下,回老家是不得已的选择。”新京报记者侯润芳

   2花了三万块借名买房

  “我给了他三万块,我们签了一个借名买房的协议。”刚刚借朋友名字在郑州购房的李先生说。

  10月2日,郑州公布楼市限购新政,新政要求有两套住房的郑州市民不能再购买郑州市区的房子,而没有郑州户籍、已经拥有一套房产的外地居民则不能购买郑州的房子。这一政策让准备在郑州置业的李先生直呼头疼。

  无奈几经周转,经过两场酒宴之后,李先生决定借朋友徐先生的名字购房。这位徐先生为当地人,且名下没有住房。当记者问及借名买房可能存在的风险,李先生告诉记者,双方在协议中明确了“经双方协商以甲方的名义购房,本房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关。”

  李先生告诉新京报记者,在“十一”前就有买房的打算,但无奈节前的郑州楼市已经不是买房而是“抢房”。“虽然有消息说调控政策出台后,房价会走低,但看这两年,往往是越调控越涨。”

  新京报记者查阅数据发现,自从2013年以来,郑州房价一手房价格就处于上涨的状态,根据克尔瑞集团的一手房房价指数统计来看,郑州一手房价指数在8月份环比上涨3.03%,同比上涨11.73%,目前,郑州主城区房价已经上涨到每平方米12978元。

  “早买早安心,现在还能付七成,就怕过两年付不起首付的三成了。”李先生说。据介绍,李先生购买楼盘的均价在1.2万一平米,五个月前,这个楼盘还仅仅为8000元一平米。新京报记者王全浩

   3因房价放弃深圳到宁波

  “G20以后房价上涨了点,但宁波这边还是非常优惠的。”在方太厨具做财务的张女士对记者介绍。

  她去年辞掉了月薪8000元在深圳联想的工作,在家人一片反对声中,来到宁波杭州湾特区发展,目前工资只有原来的一半,杭州湾是由填海造的一片土地。

  “最大的原因是房价。”张女士说,“一套100万的房子首付一般只需要拿出二三十万。”张女士对记者说,自己之前在深圳做财务,月薪能够达到八千,现在只有差不多当初一半的收入,但是一来现在生活成本低、二来房子“真心便宜”。按照深圳城区五六万一平米的房价,自己不吃不喝要几十年才能还清房贷,自己又是来自湖北的农村,“不想给父母太大的压力。”

  她告诉记者,虽然房子她男朋友已经买了一套,但下月她还计划自己买一套,当作投资。

  “现在我俩自己就有能力贷款买房了,而且类似国庆假期还能去附近的周边城市旅游,感觉离开深圳挺对的。”她对新京报记者说。

  “G20以后房价上涨了点,但还是非常优惠的。”10月5日,宁波杭州湾的一位地产中介客户经理向新京报记者介绍,实际上,当地的去库存力度仍然非常大,房价较前几年也便宜很多。目前当地的均价在每平方米6700元左右,同时,当地政府、企业有很多吸引购房者的优惠政策,比如给大学生提供15万的补贴以及相当于房价2%的优惠(之前是1%)、有些企业给员工提供便宜将近10%的团购政策。新京报记者宓迪

  -走访

  燕郊有房主调低售价

  9月30日,北京市出台新政,购买首套普通自住房,首付款比例不低于35%。政策出台后,位于北京周边的燕郊楼市也似乎“闻风而动”。昨日有消息称,近期在链家官网上,燕郊二手房的库存量大幅增加,亦有消息称,部分楼盘已经每平米下调了1200元左右。

  昨日,新京报记者走访发现,燕郊部分卖房者已有调低售价的打算,但整体变化不大。北京则仍处于平稳状态。

  “燕郊房产成交价从八月份起,一直处于平稳状态,只不过业主的报价稍有下降,有人就以为房价要跌,其实燕郊房价并没有那么高。”链家一位销售人员表示。

  房价要跌的情绪仍然留存在一些业主的心头。新京报记者以买房者的身份看了位于燕郊上上城的3套房子,其中一位业主特意从单位请假回来给记者开门,表示想趁着价钱还算高卖掉,换一套城里的房子;而另一套房子的售房中介在记者看房前就表示,原价214万的房子“价钱好商量,200万没问题。”

  “现在我们有10000多套房子挂在网上,有些价钱其实虚高,还要看买卖双方的成交意向。”一位链家中介表示。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从近期数据来看,北京9月30日出台的限购政策对燕郊房价其实没有什么影响,不过长期来看,燕郊房价没有什么支撑的因素,此前也有降价的苗头。

  北京亦有中介在微信朋友圈中贴出了部分房源降价出售的消息,但北京的多位房产中介均表示,政策出来后,房价会变平稳,但现在北京整体房子少,也不会降。”多位置业顾问表示,目前尚没有卖房者向他们表示要调低售价。新京报记者宓迪陈鹏实习生洪紫桐

   -分析

  调控频出部分灰色地带仍难监管

  伴随着多地政府的调控,此前风靡于楼市的“首付贷”、“尾款贷”等金融产品也成为监管层重点的整治目标。在全国多地城市的调控政策出台之后,国庆期间,新京报记者走访国内多地的房地产市场发现,类似“开发商垫付资金”、“借名买房”等现象仍然存在。

  专家认为,本轮房地产上涨已经接近尾声,后期要警惕楼市去杠杆风险。对于“开发商垫付资金”、“借名买房”、“假离婚购房”等现象,分析人士认为,目前这些现象属于灰色地带,尚难给出明确的界定及监管。

  多地购房仍存“灰色地带”

  随着房价不断飙升,各地楼市交易火爆,甚至出现了“假离婚购房”等乱象。“各种乱象频出的原因在于,房地产具有财富效应,不少人出于恐慌心理,想尽办法购房、炒房。”中原地产分析师张大伟直言,房价过高、涨幅太快导致楼市乱象频出:“如果房价、涨幅等合理,相信没有人去破解相关政策。”

  新京报记者在探访过程中也发现,郑州市、固始县等地楼市存在“借名买房”、“房企垫付首付金”等情况。

  10月2日,准备在郑州置业,但没有郑州户籍的李先生决定借朋友徐先生的名字购房。这位徐先生为当地人,且名下没有住房。对此,双方签署协议中明确,“以甲方的名义购房,房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关。”

  10月5日,在河南固始县的国庆房展会上,一位置业顾问王新(化名)介绍,2016年上半年的时候,客户购买小面积的住房时,可以获得一年内的首付免息贷款。“比如首付十万,你可以先交两万,这八万可以过年再还,一分钱利息不收”。

  而当新京报记者询问目前是否能够享受类似首付方面的贷款时,王新表示,“现在资金不是很充足的话,可以申请缓几个月。”

  “对购房人来说,‘借名买房’有风险,如果对方有债权等记录,可能会影响到资产安全,但是从监管角度来说,该行为属于灰色地带,不算违法、没法惩处,也无法监管。”张大伟直言。

  对于“开发商垫付首付”的情况,张大伟表示,该现象同样属于灰色地带。“大部分人购买的房子是期房,银行对于期房放款抵押的要求是必须在楼房建成封顶之后,但购房者在网签时就需要交纳首付。”张大伟解释,此种情况下存在时间差,“这个钱在购房者缴纳首付款后到银行放款之前,一直都‘睡’在开发商账户上,所以只要购房者在期房建成封顶,银行放出抵押贷款前交齐首付款,就不叫违规。”

  对于“众筹买房”等情况,张大伟解释,两年前,楼市成交不活跃,有些城市曾出现过该类情况,但后被叫停。“这一现象涉嫌非法集资、不定向融资,性质类似于博彩。”张大伟表示。

  值得注意的是,深圳市近日出台的新规也直接遏制“假离婚买房”乱象。据新政,此次限购政策中特别追加“本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房”,以堵住此前的限购漏洞。

  专家认为本轮上涨接近尾声

  随着楼市的火爆,9月30日以来,包括北京、上海、深圳等多个城市发布调控措施,提高购房资格门槛,加强限购,并对购房中出现的金融杠杆行为进行监管,试图给火爆的楼市降温。

  除了调高二套房首付款外,多地政府部门还加强了对购房者资金来源的监管,限制借钱买楼的情况。

  方正证券首席经济学家任泽平认为,2014-2016年这一轮房价上涨主要受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比),现在这三头牛都走了:政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言,一轮房价小周期上涨18个月,这一轮需求释放周期也基本接近尾声。“房地产小周期趋于结束,房价上涨接近尾声”。

  对于未来的房地产政策走向,任泽平认为,房地产政策取向将因城施策,一二线加强调控,三四线继续鼓励去库存。

  任泽平认为,未来房市区域化分将越来越明显,一二线人口迁入但土地供给慢,房市将日趋货币金融化。

  对于当前各地监管的首付贷问题,任泽平也提醒,部分地区的首付贷类似于去年股市的场外配置,其对房价波动承受能力低,要密切留意去杠杆风险。

来源: 新京报

关键词:楼市,国庆,购房

责任编辑:赵君华
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