国庆黄金周北京楼市成交"降温" 上涨接近尾声

　　昨晚，据江西媒体报道，南昌楼市调控政策出台，这已是9月30日以来，第21个公布楼市调控政策的城市。

　　10月6日，在2016年第四次二十国集团财长和央行行长会议上，中国央行行长周小川指出，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

　　调控当前，刚过去的十一黄金周，北京楼市成交量与去年同期和9月相比均出现了明显下滑。而在全国多个地方，购房者面对仍然处在高位的房价和政策收紧，有人选择了放弃大城市，回老家置业。有人则选择用“借名买房”等方式继续留守。

　　　21个城市发布楼市调控政策

　　据统计，自9月30日至10月8日，全国已有约21个城市发布楼市调控政策。武汉一周之内两度出台调控政策。合肥进一步出台限购查询实施细则，限购查询对象除购房者本人、配偶外，还将未成年子女纳入在内。

　　方正证券首席经济学家任泽平认为，2016年7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”以来，各地陆续出台限购限贷政策。2016年“9·30”新政前后的本次房地产调控，各地步调一致密集出台政策，态度坚决，政策严厉，并有央媒引导舆论，建议重视此次调控决心。

　　据报道，在各地陆续出台限购政策后，房地产市场上新房认购猛跌，多地成交量速降，甚至有报道称，南京出现二手房买家大面积解约。

　　海通证券首席经济学家李迅雷撰文表示，预期后面还有几十个城市出台限购政策。其甚至表示，相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。

　　北京新建商品住宅成交均价近4万元

　　延续了今年以来的楼市热度，9月北京新房和二手房市场仍旧呈现上涨趋势。其中新建商品住宅成交量价均创下一年以来的新高。不过十一黄金周，北京楼市成交量与去年同期和9月相比均出现了明显下滑。业内表示受到政策影响，未来一段时间北京楼市成交量或将呈现降温态势。

　　中原地产统计数据显示，今年9月，北京新建商品住宅(普通住宅+别墅)共实现了5525套成交，环比增长34.8%，同比增长25.4%，成交均价达到39471元/平方米。9月新建商品住宅成交数据创下自2015年9月以来的成交新高。

　　自2014年9·30政策出台以来，在信贷等楼市利好下，北京楼市一路上行。

　　北京二手房市场也表现强劲。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，9月，北京全市二手住宅网签总量为30516套，环比上涨18.9%。2016年1-9月，北京全市的二手住宅网签总量已达214033套，已超过2015年全年19.74万套的成交量。

　　业内表示，之前几个月二线城市楼市火热，各地地王频出，房价涨幅虽然收窄，但并无回落迹象，因此市场的恐慌心理开始萌发、蔓延，购房人再次集中涌入市场，导致二手房市场爆发。

　　黄金周北京二手房成交较九月同期降9成

　　尽管9月北京楼市呈现明显上行趋势，但在“京八条”发布后的国庆黄金周表现出明显的降温态势。

　　中原地产统计数据显示，过去3年国庆假期前6天新建商品住宅与二手房成交总量为717套、510套、408套，而今年则为356套。

　　亚豪机构统计数据显示，2016年“十一”长假7天北京商品住宅(不含保障房与自住房，含商住)共实现成交1154套，日均成交量仅165套，相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套，相比9月的日均成交量更是减少了320套。而当中，商住占比高达88%，纯商住宅7天仅签约143套。

　　伟业我爱我家市场研究院的统计显示，10月1日到6日，二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。

　　在业内看来，随着9月30日“京八条”新政的落地，北京新房市场将重归理性。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，首付提高、信贷收紧，将使得部分客群的购房计划被迫延期，另外由于未来自住房供应还将加大，加之调控重拳下市场预期的走低，观望情绪下购房需求的萎缩将使得四季度成交量持续走低。需求的减少也将使得此轮房价过快上涨趋势被终结，预计2016年四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。新京报记者朱星方王洋

　　　-购房者说

　　　1看了13个楼盘后决定回老家买房

　　在看了13个楼盘后，原打算在郑州置产的张先生下决心回老家就业买房。

　　13个楼盘是张先生9月份的看房记录。在过去的一个月里，他见证了郑州房价的飙升：“9月初，郑州三环边或者三环外的房价还是每平米11000元左右，9月底同位置每平米涨到13000多元。”

　　“这些三环外90平米左右的房子，大部分楼盘的月供为3500元到4500元。”月供远远高于张先生的工资：“我现在在实习期，一个月1900多元，转正后一个月工资大约2600元。”

　　此前，他错失了一个“目前看价格不高的楼盘”。楼盘位于三环外，位置偏僻，但作为当时为数不多开盘的楼盘，该楼盘价格也不断上涨。“一期的房子8月份每平米8900元，9月初房价涨到了11300多元，”张先生裹挟在汹涌的买房人流中，抢到了一套90多平米的房子。

　　但抢到房后，他才意识到，所谓的三室的房子不过是两室和一个五平米左右的小书房。“将来我还要把爸妈从老家接过来，五平米怎么住得下人，”考虑再三他退掉了。

　　现在想起这个错失的买房机会，张先生五味杂陈：“有点后悔，毕竟郑州房价一直在涨；也不后悔，因为买了我的工资也负担不起月供。”

　　这次国庆期间，张先生回老家县城看了下楼盘。“最贵的6000元一平米，一般的楼盘每平米价位3000元至4000元之间。”

　　现在，张先生决定年后开始准备招教考试，考回老家当老师，“高房价之下，回老家是不得已的选择。”新京报记者侯润芳

　　　2花了三万块借名买房

　　“我给了他三万块，我们签了一个借名买房的协议。”刚刚借朋友名字在郑州购房的李先生说。

　　10月2日，郑州公布楼市限购新政，新政要求有两套住房的郑州市民不能再购买郑州市区的房子，而没有郑州户籍、已经拥有一套房产的外地居民则不能购买郑州的房子。这一政策让准备在郑州置业的李先生直呼头疼。

　　无奈几经周转，经过两场酒宴之后，李先生决定借朋友徐先生的名字购房。这位徐先生为当地人，且名下没有住房。当记者问及借名买房可能存在的风险，李先生告诉记者，双方在协议中明确了“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”

　　李先生告诉新京报记者，在“十一”前就有买房的打算，但无奈节前的郑州楼市已经不是买房而是“抢房”。“虽然有消息说调控政策出台后，房价会走低，但看这两年，往往是越调控越涨。”

　　新京报记者查阅数据发现，自从2013年以来，郑州房价一手房价格就处于上涨的状态，根据克尔瑞集团的一手房房价指数统计来看，郑州一手房价指数在8月份环比上涨3.03%，同比上涨11.73%，目前，郑州主城区房价已经上涨到每平方米12978元。

　　“早买早安心，现在还能付七成，就怕过两年付不起首付的三成了。”李先生说。据介绍，李先生购买楼盘的均价在1.2万一平米，五个月前，这个楼盘还仅仅为8000元一平米。新京报记者王全浩

　　　3因房价放弃深圳到宁波

　　“G20以后房价上涨了点，但宁波这边还是非常优惠的。”在方太厨具做财务的张女士对记者介绍。

　　她去年辞掉了月薪8000元在深圳联想的工作，在家人一片反对声中，来到宁波杭州湾特区发展，目前工资只有原来的一半，杭州湾是由填海造的一片土地。

　　“最大的原因是房价。”张女士说，“一套100万的房子首付一般只需要拿出二三十万。”张女士对记者说，自己之前在深圳做财务，月薪能够达到八千，现在只有差不多当初一半的收入，但是一来现在生活成本低、二来房子“真心便宜”。按照深圳城区五六万一平米的房价，自己不吃不喝要几十年才能还清房贷，自己又是来自湖北的农村，“不想给父母太大的压力。”

　　她告诉记者，虽然房子她男朋友已经买了一套，但下月她还计划自己买一套，当作投资。

　　“现在我俩自己就有能力贷款买房了，而且类似国庆假期还能去附近的周边城市旅游，感觉离开深圳挺对的。”她对新京报记者说。

　　“G20以后房价上涨了点，但还是非常优惠的。”10月5日，宁波杭州湾的一位地产中介客户经理向新京报记者介绍，实际上，当地的去库存力度仍然非常大，房价较前几年也便宜很多。目前当地的均价在每平方米6700元左右，同时，当地政府、企业有很多吸引购房者的优惠政策，比如给大学生提供15万的补贴以及相当于房价2%的优惠(之前是1%)、有些企业给员工提供便宜将近10%的团购政策。新京报记者宓迪

　　-走访

　　燕郊有房主调低售价

　　9月30日，北京市出台新政，购买首套普通自住房，首付款比例不低于35%。政策出台后，位于北京周边的燕郊楼市也似乎“闻风而动”。昨日有消息称，近期在链家官网上，燕郊二手房的库存量大幅增加，亦有消息称，部分楼盘已经每平米下调了1200元左右。

　　昨日，新京报记者走访发现，燕郊部分卖房者已有调低售价的打算，但整体变化不大。北京则仍处于平稳状态。

　　“燕郊房产成交价从八月份起，一直处于平稳状态，只不过业主的报价稍有下降，有人就以为房价要跌，其实燕郊房价并没有那么高。”链家一位销售人员表示。

　　房价要跌的情绪仍然留存在一些业主的心头。新京报记者以买房者的身份看了位于燕郊上上城的3套房子，其中一位业主特意从单位请假回来给记者开门，表示想趁着价钱还算高卖掉，换一套城里的房子；而另一套房子的售房中介在记者看房前就表示，原价214万的房子“价钱好商量，200万没问题。”

　　“现在我们有10000多套房子挂在网上，有些价钱其实虚高，还要看买卖双方的成交意向。”一位链家中介表示。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从近期数据来看，北京9月30日出台的限购政策对燕郊房价其实没有什么影响，不过长期来看，燕郊房价没有什么支撑的因素，此前也有降价的苗头。

　　北京亦有中介在微信朋友圈中贴出了部分房源降价出售的消息，但北京的多位房产中介均表示，政策出来后，房价会变平稳，但现在北京整体房子少，也不会降。”多位置业顾问表示，目前尚没有卖房者向他们表示要调低售价。新京报记者宓迪陈鹏实习生洪紫桐

　　　-分析

　　调控频出部分灰色地带仍难监管

　　伴随着多地政府的调控，此前风靡于楼市的“首付贷”、“尾款贷”等金融产品也成为监管层重点的整治目标。在全国多地城市的调控政策出台之后，国庆期间，新京报记者走访国内多地的房地产市场发现，类似“开发商垫付资金”、“借名买房”等现象仍然存在。

　　专家认为，本轮房地产上涨已经接近尾声，后期要警惕楼市去杠杆风险。对于“开发商垫付资金”、“借名买房”、“假离婚购房”等现象，分析人士认为，目前这些现象属于灰色地带，尚难给出明确的界定及监管。

　　多地购房仍存“灰色地带”

　　随着房价不断飙升，各地楼市交易火爆，甚至出现了“假离婚购房”等乱象。“各种乱象频出的原因在于，房地产具有财富效应，不少人出于恐慌心理，想尽办法购房、炒房。”中原地产分析师张大伟直言，房价过高、涨幅太快导致楼市乱象频出：“如果房价、涨幅等合理，相信没有人去破解相关政策。”

　　新京报记者在探访过程中也发现，郑州市、固始县等地楼市存在“借名买房”、“房企垫付首付金”等情况。

　　10月2日，准备在郑州置业，但没有郑州户籍的李先生决定借朋友徐先生的名字购房。这位徐先生为当地人，且名下没有住房。对此，双方签署协议中明确，“以甲方的名义购房，房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”

　　10月5日，在河南固始县的国庆房展会上，一位置业顾问王新(化名)介绍，2016年上半年的时候，客户购买小面积的住房时，可以获得一年内的首付免息贷款。“比如首付十万，你可以先交两万，这八万可以过年再还，一分钱利息不收”。

　　而当新京报记者询问目前是否能够享受类似首付方面的贷款时，王新表示，“现在资金不是很充足的话，可以申请缓几个月。”

　　“对购房人来说，‘借名买房’有风险，如果对方有债权等记录，可能会影响到资产安全，但是从监管角度来说，该行为属于灰色地带，不算违法、没法惩处，也无法监管。”张大伟直言。

　　对于“开发商垫付首付”的情况，张大伟表示，该现象同样属于灰色地带。“大部分人购买的房子是期房，银行对于期房放款抵押的要求是必须在楼房建成封顶之后，但购房者在网签时就需要交纳首付。”张大伟解释，此种情况下存在时间差，“这个钱在购房者缴纳首付款后到银行放款之前，一直都‘睡’在开发商账户上，所以只要购房者在期房建成封顶，银行放出抵押贷款前交齐首付款，就不叫违规。”

　　对于“众筹买房”等情况，张大伟解释，两年前，楼市成交不活跃，有些城市曾出现过该类情况，但后被叫停。“这一现象涉嫌非法集资、不定向融资，性质类似于博彩。”张大伟表示。

　　值得注意的是，深圳市近日出台的新规也直接遏制“假离婚买房”乱象。据新政，此次限购政策中特别追加“本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房”，以堵住此前的限购漏洞。

　　专家认为本轮上涨接近尾声

　　随着楼市的火爆，9月30日以来，包括北京、上海、深圳等多个城市发布调控措施，提高购房资格门槛，加强限购，并对购房中出现的金融杠杆行为进行监管，试图给火爆的楼市降温。

　　除了调高二套房首付款外，多地政府部门还加强了对购房者资金来源的监管，限制借钱买楼的情况。

　　方正证券首席经济学家任泽平认为，2014-2016年这一轮房价上涨主要受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比)，现在这三头牛都走了：政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言，一轮房价小周期上涨18个月，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。“房地产小周期趋于结束，房价上涨接近尾声”。

　　对于未来的房地产政策走向，任泽平认为，房地产政策取向将因城施策，一二线加强调控，三四线继续鼓励去库存。

　　任泽平认为，未来房市区域化分将越来越明显，一二线人口迁入但土地供给慢，房市将日趋货币金融化。

　　对于当前各地监管的首付贷问题，任泽平也提醒，部分地区的首付贷类似于去年股市的场外配置，其对房价波动承受能力低，要密切留意去杠杆风险。

关键词：楼市,国庆,购房