地产投资增速8月终结三连跌 各地楼市将持续分化

　　在未公布数据前，8月地产投资增速究竟如何，已经有很多人在关注。

　　从数据图形来看，自今年1月开始，已经逼近零增长的地产投资累计增速数据开始发力，呈直线上升状，但4月数据冲高至7.2%后，便开始缓慢下滑，6、7两月的增速都未及3月的6.2%。

　　但这一波投资增速的“三连跌”在8月划上了休止符。9月13日公布的数据显示，1~8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1~ 7月份提高0.1个百分点。

　　上海易居房地产研究院智库总监严跃进告诉记者，这背后和房企积极去库存后资金相对充裕有关系，一定程度上也体现出地产企业对于未来市场依然是比较认可。

　　●前8月地产投资增速止跌

　　房地产在中国经济运行中的地位已不需赘述，关注度自然会更高。9月13日，在国家统计局举行的新闻发布会上，有两个问题直接针对楼市数据。

　　国家统计局新闻发言人盛来运说，房地产是很重要的产业，首先是对国民经济贡献率比较高，而且关联效应比较大，前端联系到像钢铁、水泥等原材料行业，后端联系到汽车、装潢甚至家电这些行业。“住房关系千家万户，关系民生生活质量各个方面。我们也很关注房地产市场的发展，既希望对经济能够发挥稳定的促进作用，又能够体现民生改善，让居民能够得到实惠。”

　　8月数据的表现也能承载起盛来运的期望，整体表现向好，尤其是投资增速止住连续三个月的下滑趋势。

　　严跃进说，过去几个月呈现下滑的态势，也引起了行业的担忧，认为地产投资强劲力度减弱。但从1~8月份的数据看，此类指标开始企稳，大致停留在5%左右的水平，这样一个投资水平符合预期。

　　市场人士普遍认为，资金状况缓解，是开发商投资意愿增加的主要原因。长江证券选取140家上市房企的研究数据显示，上半年销售商品与提供劳务收到的现金达6674.55亿元，同比增长56.47%；预收账款1.08万亿元，同比增长33.54%。

　　国泰君安研报还分析说，8月单月投资增速达到6.2%，去年8月开始投资增速持续为负，在去年低基数的情形下，预计今年后半年投资增速将保持较高的水平。

　　●商品房库存连续降6个月

　　与投资数据相比，楼市销售端尽管增速小幅回落，但仍旧保持较为强劲的态势。数据显示，1~8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%。

　　记者注意到，今年以来，该数据始终保持在20%以上的增幅，8月末，商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米。“其中住宅减少得更多，住宅待售面积减少639万平方米。”盛来运说。

　　盛来运表示，从累计角度来讲，今年以来连续6个月商品房库存在下降，累计减少3000万平方米左右。从这个角度来讲，去库存成效是比较明显的。

　　中原地产研究总监张大伟告诉记者，今年8月的市场表现可谓淡季不淡，一二手房成交量均环比上升。其中新房市场结束了持续四个月的下滑之势，终于止跌回升；而二手房市场则持续第二个月成交量上升，且增幅进一步扩大。

　　他还分析说，9月是传统成交旺季，因此也成为近几年政策发布的窗口期，鉴于当前市场的不确定性，部分房企8月纷纷提前推进项目入市节奏，这也对成交起到主推作用。

　　●楼市分化调整将成主基调

　　投资有企稳态势，销售数据仍旧强劲，未来几个月的房地产市场却充满变数，而起始点是当下显著的分化局面。

　　盛来远也坦陈，房地产市场的分化确实比较明显，这是跟以前不一样的特点。以前是普增普涨，无论一二三线城市都在涨。今年以来，尤其最近两个月，一二线城市房价还是比较坚挺，但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对比较大。

　　“我个人判断，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。”盛来运说。

　　住建部9月6日发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(2015～2020年)》的实施方案。其中，在有关房地产宏观调控的部分中也明确提到了坚持分类调控，因城施策。

　　这对市场将产生直接的影响，有一些措施已经在落地。苏州、南京、厦门8月均对楼市调控政策加码，同时位于全国房价涨幅第二梯队的武汉也加入调控收紧的城市行列。

　　张大伟说，近期出台楼市收紧政策的四个城市中，厦门、南京成交量出现回落，尤其厦门降幅超过四成。

　　与此同时，今年8月，部分城市对于土地资产泡沫的问题也进行针对性打击，一定程度上使得土地交易规模下滑。国家统计局数据显示，1~8月份，房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1~7月份扩大0.7个百分点。

　　严跃进告诉记者，因城施策的背景下，后续市场走势预计基本上和8月数据一样，曲线继续下行，但总体增幅还是属于高位的，到年底，全年销售面积同比增长20%以上是可以预期的。