二线城市楼市火爆 郑州惊现年内第八个“地王”

　　地王年年有，今年特别多。8月18日，河南郑州郑东新区龙湖郑政东出(2016)13、14号地，分别以25.54亿元、35.1亿元成交，刷新出年内第八个地王。短短一个多月内，郑州在售商品房每平方米价格上涨已超千元。除郑州外，合肥、南京、厦门等二线城市今年以来房价飞涨，部分城市已展开调控。业内人士分析认为，目前二线城市正吸引大型地产商集体涌入，房价或仍有上涨空间。

　　郑州地王频出

　　地王更迭坐庄，郑州楼市的“速度与激情”近期轮番上演。

　　长达10个小时的激烈竞拍后，8月18日，郑东新区北龙湖的13、14号地块将迎来“新主”。

　　其中，13号地块被河南融创置业有限公司以25.54亿元最终成交价竞得，单价每亩3631万元，楼面价每平方米3.6万元。14号地块被北京览秀城置业有限公司以35.1亿元拍下，单价每亩4184万元，楼面价每平方米3.7万元。据了解，两家公司分属于香港联交所上市公司融创中国、中国中化集团旗下地产板块企业中国金茂。

　　这已是郑州年内迎来的第八个地王。此前，恒大、万科、雅居乐、荣盛等地产商均先后刷新过郑州土地单价纪录，正商、碧桂园等也纷纷夺下区域双料地王。

　　频繁刷新的地王价，正不断冲击刚需购房者的心理预期。7月8日，万科集团用25亿元拿下郑州郑纺机地块，折合楼面价每平方米13411元，地价创下总价和单价新纪录。而这一纪录，在18日竞价开始一个多小时后就被打破。

　　据平安好房网站发布，新地王周边正在建设的建业海马九如府住宅项目售价在每平方米33000元左右，郑州主城区待开盘小区预售价每平方米约12500元。而如今新地王楼面价已超每平方米3.5万元，住房建成后售价或将超5万元。

　　13、14号地块所在的郑州东区龙湖，被郑州人称为“地王窝”。自2011年以来，这里吸引恒大、建业、正弘、正商等地产大鳄抢滩攻城，先后出过16个“地王”。短短4年间，龙湖地块从每亩936万元暴涨到每亩4184万元。而就在今年1月正商在此拍下地王时，每亩单价也不过1844万元。

　　“今年以来郑州地王频现，一方面是由于目前郑州新增人口数量仍在激增，住房库存量不足，仍存在供不应求的情况。另一方面近年来万科、恒大等国内地产大鳄陆续入郑，加大对二线城市的开发力度，使本就稀缺的优质地块竞争加剧。”

　　河南省房地产业商会常务副会长赵进京称，近年来，郑州每年新增人口数量超过20万人，但去年年底国家提出楼市去库存时，郑州房产库存仅有9个多月。在地产领域，库存1至6个月能售完属于供不应求，超过12个月售完才会考虑库存积压因素。而截至上个月，郑州地产库存仅为5.7个月。市场需求大，开发商自然愿意重金投入。

　　此外据国家统计局数据显示，上半年房地产开发企业土地购置面积同比下降3%，但土地成交价款却同比增长了10.2%。今年前六个月，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿元的地块多达219宗。有限的土地供应量，也成为地产商拿地热情的催化剂。2016年上半年，郑州市土地成交量为4704亩，比去年同期增长60%。郑州非城中村用地稀缺，因此开发商激烈竞价，导致地价房价双双飙涨。

　　二线城市房价再雄起

　　“一个地王不足以形成关注，但城市内多点爆出地王，就会引起房价暴涨。”

　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社接受证券时报记者采访时称，今年郑州地王频现，直至7月8日万科一掷25亿元拿下郑州主城区地块后引起市场强烈震动。郑州在售地产轮番上演捂盘惜售、一夜调价的戏码。仅7月份，郑州主城区及郊县在售楼盘均价上调1100元，有的地产商甚至一月内涨价超过30%。一户90平方米的住房，近两个月来售价可以上涨超30万元。

　　郑州楼市的疯狂在二线城市中不是个例。2016年以来，以上海、深圳为代表的一线城市楼价率先启动，苏州、南京、厦门、合肥四个城市也因房价大涨，被业内戏称为二线“四小龙”。

　　8月18日，国家统计局官网发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨的城市有58个，最高涨幅为41.4%。二手住宅价格同比上涨的城市有52个，最高涨幅为44.1%。新建住宅价格中，合肥同比增长33.8%、南京同比增长33%、厦门同比增长39%，增幅高于北京、上海等一线城市。

　　国都证券8月15日的地产行业周报也显示，8月6日至12日，国内45个城市成交627.1万平方米，同比上升17%。按周成交量计算，一线城市同比上升4.3%，二线城市同比上升28.6%。按全年累计成交计算，一线城市同比上升70.2%，二线城市同比上升80.3%。

　　楼市未来仍被看好

　　为应对高企的房价，8月11日，苏州发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，明确了非苏州户籍的居民在申请第二套住房的贷款时，需提供2年内累计1年纳税或社保证明；首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款等规定，成为首个重启限购的二线城市。同日，南京也发布楼市新政称，将提高二套房首付比例，并对土地拍卖进行限制。此外，合肥、厦门也均在近期先后出台楼市限贷政策。

　　不过国都证券研报称，尽管苏州、南京等二线城市悄悄启动调控政策，后期预计主要二线城市也有可能跟风加强监管，但对楼市总体影响不大。

　　“在近期楼市疯涨的情况下，郑州也不排除会推出限购政策的可能。”刘社称，想要控制楼市疯涨，从需求端限购是一方面，政府也要完善拿地政策，设立天花板价，以开发商对竞拍区域的规划配套作为考核内容。同时，也要加快土地向市场投放的速度和规模。

　　“如今地产企业疯狂拿地，也需警惕市场对高价楼盘接受能力不足，最终产生价格倒挂的问题。”她表示，2012年时，郑州火车东站周边300万平方米高端写字楼密集发售，就曾出现过开发商赔本倾销，写字楼价格低于同期住房价格的情况。

　　华泰证券近期研报也称，在去库存的大背景之下，一线和准一线城市的招拍挂土地会一直成为稀缺资源。考虑到目前开发商平均3年开发、4年结算的周期，未来大企业的库存将持续减少，拿地将成为必然之路。当前地产商在看起来难以盈利的情况下继续抬高地价，主要原因在于能够持续经营，以应对未来没有土地储备的状况。