楼市下半年开局冷热互现

制图吴尚楠

　　房地产市场在2016年上半年的高歌猛进，让市场各界对于下半年楼市充满期待，对于整个楼市下半年而言，7月份是一个重要节点，7月的市场表现则奠定了整个下半年的开端。

　　从7月份楼市表现看，新房、二手房、土地市场冷热互现，7月北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交11882套，成交面积110.79万平方米，环比分别减少25%、37%；二手房成交22340套，环比上涨了63%，成交量与5月基本持平，略低于除2月之外的其他月份。继今年上半年北京土地供应和成交量双双创新低之后，进入下半年的第一个月，北京仍仅有一宗地块成交。

　　 □新房成交

　　纯商品房成交环比下降25%

　　据亚豪君岳会统计数据显示，7月最后一周(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交3345套，成交面积30.88万平方米，环比分别增加25%、16%，同时这一成交量也创造了近4周的新高。

　　从全月数据来看，7月北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交11882套，成交面积110.79万平方米，环比分别减少25%、37%，与此同时，7月北京商品住宅成交均价35278元/平方米，环比上涨13%。

　　7月北京住宅市场成交出现分化，其中商住成交6936套，环比减少37%。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，6月商住成交的爆发式增长主要受到调控预期的刺激，而进入7月之后，由于商住购房需求被挤压前置后曾出现一轮集中释放，导致7月商住需求有所断档，因此成交出现下滑，预计未来几个月商住成交收缩趋势仍将继续。

　　除此之外，纯商住宅7月实现成交4946套，仍保持了今年以来稳中上升的趋势，同时，成交均价高达37612元/平方米，这一价格也创造了纯商住宅市场的历史新高。

　　今年以来在北京纯商住宅市场当中，中高端所占比重不断上升，从7月数据来看，单价50000-70000元/平方米的中高端产品占比15%，同比上升了12个百分点，而7万元以上的豪宅产品成交占比同比也上升4个百分点。亚豪机构市场总监郭毅分析，“地王”类项目的高定价以及对周边在售项目的价格提振，价格迈入中高端乃至8万+豪宅行列的项目不断增多，使得北京纯商住宅的价格水平受到结构性原因和老盘提价的双向拉动，整体均价水平涨势明显。而今年以来住宅用地出让锐减，预计未来土地市场价格将持续攀升，受此影响，北京纯商住宅项目价格上涨趋势也仍将持续。

　　另外从成交面积特征来看，大户型产品成交比重明显增多。根据亚豪君岳会数据统计，7月纯商住宅成交当中，90平方米以下小户型产品成交占比由去年同期的41%下滑至23%；而120-180平方米的中大户型成交占比34%，居各面积段之首，同比上升15个百分点；另外180平方米以上的大户型成交占比同比也上升8个百分点。

　　与7月纯商住宅中，90平方米以上中大户型的成交量占据76%的市场份额相当，当月，中大户型的市场供应同样占据了77%的比重。对此，郭毅分析认为，当升级改善型置业需求开始逐步占据市场主力时，中大户型产品的供应增加，一方面是在城市化进程中，随着北京置业升级需求的增加，开发商在市场导向下普遍调整产品定位的结果；另一方面也是开发商受到高地价的刚性成本制约，亟待提升居住品质、从而支撑项目的高房价的无奈之举，因此，高房价与大户型产品是相伴相生的市场现象。为了解决这一问题，土地市场的“90/70”政策被重拾，今年已实现出让的7宗住宅用地当中3宗绑定了“90/70”，受此影响，预计未来新增住宅供应当中中小户型占比将有所回升。

　　 □新房供应

　　 7月仅开27盘

　　据亚豪君岳会统计数据显示，7月最后一周(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)市场仅有两个项目入市，即位于昌平区的御汤山与首开国风美唐。两个项目共新增住宅产品88套，预售许可面积3.2万平方米，环比分别减少92%、72%。

　　进入7月以来，周度供应一直较为踊跃，不过最后一周却未能“完美收官”。受此影响，7月北京商品住宅供应总体并未出现突破，全月仅27个项目入市，相比6月减少5个，新增供应套数4326套，环比减少180套。不过与此同时，7月商品住宅的供应面积达到41.8万平方米，环比出现17%的上涨。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，7月供应相比6月最为明显的变化就是商住项目的减少，受到政策预期的刺激，催升6月多达18个商住项目入市，而7月则迅速下滑至8个。中大户型纯商住宅项目供应的快速补位，也使得7月在入市项目量与供应套数下滑的同时，供应面积却出现环比上升，而7月，包括商住在内的商品住宅，套均供应面积达到97平方米，创下今年以来的新高。

　　从未来供应趋势来看，在目前北京住宅库存不足、土地供应短缺背景之下，开发商在业绩无忧的前提下，普遍放慢了销售节奏，在下半年没有新政策出台的前提下，预计未来几个月北京市场供应仍将保持低速运行的状态，入市项目价格则会继续上涨。

　　 □价格

　　北京新房、二手房价格涨幅明显

　　中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米，环比上涨1.63%，涨幅较6月扩大0.31个百分点。

　　整体来看，7月百城住宅均价环比、同比涨幅均有所扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。政策方面，在房价和地价大幅上涨后，热点城市政策不断趋紧，7月天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，上海提出做好房地产信贷防控，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施，从多方面释放收紧信号，对市场预期产生一定影响。供应方面，重点城市推盘量稳步增加，新推楼盘定价进一步提升，去化水平则有所降低；需求方面，7月重点城市延续6月平淡态势，成交进一步回落。

　　根据百城价格指数对北京、上海等十大城市(新建)住宅的全样本调查数据显示，2016年7月十大城市住宅均价为22945元/平方米，环比上涨2.20%，涨幅较6月扩大0.68个百分点。根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本调查，2016年7月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为33933元/平方米，环比上涨0.71%，同比上涨21.11%。其中北京7月新房、二手房价格分别较去年上涨15.37%、22.55%。

　　 □二手房

　　成交量有所回升

　　下半年一开始，我爱我家的经纪人小何就感受到了明显的降温。“跟今年年初的那几个月相比，最近两个月的看房量明显少了很多，成交的周期也明显拉长了。”小何告诉记者，从上个月开始，不管是报价还是成交价，整体涨幅开始放缓。不过，“客户的购买意愿仍然是存在的，只是对价格、对户型、对小区环境更挑剔”，小何说，因此对于一些优质房源来说，仍然受到积极的追捧，价格也是一枝独秀。

　　继6月成交量创全年新低之后，7月二手房成交量有所回升。不过，在经历了上半年的快速上涨之后，很多人对下半年市场并不乐观。统计数据也显示，进入2016年下半年，北京二手房的议价空间加大、新增挂牌量减少，房源成交周期、客源成交周期稳中有升，虽然客户量、看房量有上升，但二手房交易的积极性在降低，业主观望态度明显，预计下半年北京二手房会降中趋稳。

　　中原地产研究中心统计数据显示：二手房住宅7月成交量有所回升，但依然是因为房源核验的影响，总体看，最近3个月，二手房住宅成交相比3-4月的天量都有2-3成的回落。

　　7月成交量虽然明显超过6月，但6月部分原因是因为房源核验的新政策抑制。

　　7月来北京二手房均价为4.18万元／平方米，整体看相比5月同期的4.13万环比上涨了1.2%。

　　整体看，市场在连续一年多上涨后，最近几个月出现了降温趋势。一季度爆发后，市场在二季度出现冲高回落迹象，从北京市场看，今年来，二手房签约已经超过15.78万套，商品房住宅也全面高端化。购房者逐渐出现恐高心理。后市如果没有信贷继续宽松，很可能成交会继续在单月2万套上下徘徊。

　　伟业我爱我家集团数据显示，自3月市场火爆时期之后，市场开始趋于冷静，业主为了能快速成交，从4月开始议价空间逐渐增大，业主惜售的心理逐渐松动，预计下半年议价难度要远远小于上半年。同时，在3月的成交高峰释放了大量房源之后，4月以后新增挂牌量也逐步走低，业主开始保持观望态度。

　　市场虽趋于平静，但是客户的购房意愿并没有减弱。伟业我爱我家集团数据显示，自4月后，客户看房量开始逐步回升，预计在7月之后，看房量仍会保持稳定增长。

　　市场新增客源量在4-7月呈现逐步回升趋势，看房人数仍高居不下，入市积极性不断提升，可见客户仍有较强的购房意愿。

　　据伟业我爱我家集团统计，房源的成交周期从5月开始略有回升，成交热情略有降低，预计随着市场的逐渐平稳，成交周期会保持稳中有升的趋势。预计未来，购房客户仍会保持购房热情，但持谨慎态度。

　　 □土地

　　北京仅成交一宗土地

　　继今年上半年北京土地供应和成交量双双创新低之后，进入下半年的第一个月，北京仍仅有一宗地块成交。

　　7月7日下午，位于台湖镇、张家湾镇、梨园镇的通州巨无霸地块，被北京首寰文化旅游投资有限公司竞得，成交价87亿元，为该宗地的起始价。虽然这是北京历史上体量最大、总价最高的地块，不过业内人士认为，由于地块属性复杂，基本是定向出让，最终成交价格会受到限制，所以地块成交价格基本没有参考意义，对市场也没有影响。

　　在该地块成交之后，今年来北京土地成交额为447.5亿元，同比下调41%。北京土地市场在创造了供应数量和供应面积历史最低的同时，溢价率、楼面价却刷新了历史最高纪录，土地供需比达到1：7。

　　与此同时，从全国范围来看，“地王潮”正愈演愈烈。

　　中原地产研究中心统计数据显示：截至7月28日，全国住宅类土地(不计算商业类)单宗总价超过10亿元的地块合计有236宗，加上商业类的21宗，超过10亿元地块已经多达257宗。

　　在这257宗地块里，溢价率超过100%的地块合计128宗(其中住宅地块126宗)，相比上半年的109宗继续明显上涨，溢价率超过50%的地块达到了189宗。

　　而在去年同期，单宗土地成交金额超过10亿元的只有150宗，溢价率超过100%的也只有5宗地，超过50%溢价率的只有29宗。

　　从城市分布来看，257宗高总价地块，其中北京13宗、成都8宗、广州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、苏州31宗、天津16宗。整体来看，一二线城市仍然是诞生地王的主流城市，但已经呈现出逐步向核心城市周围蔓延的趋势。

　　 □租赁

　　租金结构性上涨

　　伴随着北京暑期租赁旺季的持续，北京住房租赁市场7月继续量价齐涨。据伟业我爱我家集团数据中心统计，7月通过我爱我家达成的住宅租赁交易量环比6月同期上涨1%，月租金均价为4787元/套，环比6月上涨3%。

　　分户型来看，所有租赁住宅中，一居室占30.2%，环比减少1.3个百分点，成交均价为4201元/套，环比上涨2%；两居室占46.1%，环比增加0.4个百分点，均价5096元/套，环比上涨2.7%；三居及以上占23.7%，均价4931元/套，环比上涨3.6%。

　　最热门区域依旧被北五环沿线的回龙观、北苑、上地、立水桥、清河等地包揽。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，靠近西二旗、上地IT产业园的北京北五环区域，开发建设较早，房源供应量充足，交通、商业配套设施相对较为完善，而租金价格相对较低，因此吸引了大量的租房需求。

　　年龄分布上，80后人群依然是最大的租赁客群，占41.5%，90后其次，占31.4%。

　　胡景晖表示，随着5-6月暑期租房需求，尤其是大中专院校毕业生租房需求的大量集中释放，7月虽然租房交易量仍在上涨，但环比涨幅已明显放缓。但是，8月随着外地来京求学、务工需求增加而引发的租房需求的增加；随着中小学临近开学，学校附近家长租房需求的增加，北京租房交易量还将继续上涨。

　　7月房屋租金价格的上涨，除了由于租房需求增加，房源供应不足的原因外，三居室及以上中大户型房源交易占比的增加，房租价格的上行的结构因素，也是导致房租上涨的重要原因。

　　胡景晖表示，7月的租房需求中，除了首次租房，需求为一居及以下小户型房源的需求外，7月也是过往两三年租客换租的高峰期，这部分租客工作一两年后，具有了一定资金实力，对租房居住的条件要求也随之提高，所以一些租金价格相对较高的中大户型房源成交占比有所增加，在成交结构上导致了租金价格的上涨。8月，除了外地来京求学、务工的部分中低价位的求租需求外，对居住条件要求更好的换租需求将有所增加，为照顾子女上学而产生的学校附近租房需求也将有所增加，在此情况下，8月的房租价格或将继续微涨。

关键词：楼市,房地产