商住房 今年或是最后的盛宴

　　上半年北京商住成交排名(数据来源：地产营销人)

　　2016年，商住房市场可以用跌宕起伏来形容。先是通州限购，后是门头沟“乌龙”，全面限购的传言使商住房市场风声鹤唳。这不，各种风波还未平息，顺义又传出有关部门不允许商住房样板间开放、不允许对外宣传的消息。而作为北京市场参照物的上海，预计年底会出台新政策，对商住房以及酒店式公寓实行限购政策，外地人在上海满3年社保才能买……看来，商住房进入限购时代已经难以避免，目前，北京的开发商一方面加紧甩货，加速快跑；一方面未雨绸缪，为随时而来的限购做好了准备，各种销售策略已经埋好了伏笔，或许，未来买商住房的人们很可能成为房产的租客。

　　商住房准备最后的晚宴

　　刘先生前几天去顺义某商住项目看房，在售楼处听售楼小姐的介绍后，非常有意向购买，提出参观样板间，得到的答复是不能看，因为顺义区有关部门给辖区内商住项目下达了样板间“禁看令”，原因不明……由于该项目性价比很高，刘先生只好边埋怨边下了订单。

　　在好的地段，即使限购令预期加重，也难以改变商住房热销的局面。

　　2016年上半年，北京市商住新增供应24496套，同比上涨87%；成交33467套，同比上涨507%；成交面积230.7万平方米，同比上涨493%；成交均价27990元/平方米，同比上涨22%；成交金额645.75亿元，同比上涨623%；目前存量44116套。

　　在数据的背后，是商住房各种火爆的销售现场。6月6日，门头沟暂停商住网签，到6月14日，市住建委模糊回应“北京将全面停止商住网签的消息不属实”，短短9天时间里，北京商住签约166亿。6月商住签约量破万套，刷新历史最高成交纪录的同时，商住销量占到当月商品住宅的比重也高达72%，同样创下新高。

　　那么，到底是什么原因，催生了购房者的恐慌，造成了商住房的抢购潮？据亚豪机构市场总监郭毅介绍，2016年上半年，北京纯商品住宅市场的供需比接近1：2，市场严重的供需失衡造成房价飙涨，今年纯商品住宅的套均成交总价高达509万元，是2012年的两倍之多。新入市的住宅项目中，千万总价已经是基本的起步价格，未来，北京住宅市场将会彻底沦为豪宅的角斗场，所以，商住房总价优势得以显现，成为人们争相购买的香饽饽。

　　除了价格，限购则是摆在购房者面前的又一关卡。北京的住宅限购已经执行5年之久，此后通州又颁布了加强版限购，没有资格购房的人群一房难求。商住则恰恰解决了购房者的痛点，近年来产品趋向于高品质和高舒适度，同时，产品定位面向首置、改善、商务型人群的细分，加之平层、LOFT、别墅等丰富的产品形态，今年开始，商住销量已经全面超越住宅，成为购房首选。

　　因此，如果商住一旦限购，无资格买房人群将会失去最后一次购房的机会，因此购房者的恐慌心态开始蔓延，最终点燃了商住交易量爆发的火药桶。

　　另一方面，开发商手里大量商住库存，也不敢怠慢。一改以往低开高走、小步慢跑的营销节奏，推出大量房源，而且价格很“亲民”，更加速了交易的速度与热度。位于丽泽金融商务区核心的综合体首创中心·天阅公馆上月推出了一期的商务型公寓产品，当期销售额冲破12亿、去化率超过90%以上。而同时期，顺义、大兴等地的商住房楼盘都爆出日光的消息。

　　而在2016年上半年的商住销售排行榜单中，前三名的销售数字令人咋舌，其中有开发商唯恐限购令不期而至，索性将所有房源自己买下，转成二手房卖给买房人。创造了房地产历史上销售奇迹的同时，也让这种自买自房的做法成为一时谈资。

　　商住房的尴尬

　　商住房，在房地产市场是一个“怪胎”。

　　众所周知，商住是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品，严格来说在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。

　　通常情况下，商业公建用地的容积率指标设定得比较高，转为居住用途来进行产品设计的话，规划布局以及水、电、管道的排布都与原本的商业办公属性截然不同。因此，对于商住产品的限制只有前置到规划审批环节操作性才更强，而一旦进入到销售管控才加以管制，会有两种情况发生。

　　其一，如果对购房资格的限定要求与住宅相同，也就意味着认同商住产品的合法合规，意味着未来城市建设用地的属性只有可散售与不可散售的区别，意味着北京城市规划的无效，这个可能性能有多少？

　　其二，如果与通州相同，在商业公建用地上开发的商品房只允许公司名义购买，那么已经报规完成且施工已经达到规划层数一半(北京申请预售许可证的规定)的商住产品将会是一个多么尴尬的存在！公司没法用、个人买不了，开发商改规划调产品成本巨大，怎么破？

　　严格地说，商改住并不合法。很多商业公建的土地招标文件都会规定，“不得采用单元式或公寓式的布局形式”，这构成了商住限购的法理基础。但多年来，北京市有关部门对商改住是默认的。否则北京市有关部门就不可能给它们发销售许可证，这些项目也通不过政府的各类验收。现存庞大的商住(公寓)供应量，是政府部门明知而默认的结果。

　　这些问题导致了商住房在市场上的尴尬。明明成为市场的宠儿，却不敢大肆宣传，动不动还得面临有关部门的整顿、停止网签；明明做成了有厨房有洗手间的居室，在验收时还得先把厨房洗手间封起来，验收过后再打开；明明是商水商电，有时却可以接入民水民电，但一经发现就是大问题……这种尴尬证明一点：市场需要这样的产品，但名不正言不顺，随时可以被封杀。

　　之所以需要这样的产品，原因是北京住宅用地供量减少、地价高企已成事实，北京商品住宅市场的豪宅化也摆在了面前，用三个数字足以印证这一点。

　　第一，截至6月，今年北京商品住宅的成交均价为35773元/平方米，相比2015年上涨了5888元/平方米；第二，今年北京商品住宅的套均成交价格为503万元，而2015年是372万元，增加了131万元。第三，今年北京商品住宅的供需比是1：1.7，而2015年是1：1.1。

　　商住一旦限购市场将会怎样

　　可以说，过去多年，庞大的商住项目，为缓和北京楼市已然紧张的供求关系，作出了巨大贡献。如果对商住项目全面限购，会发生什么情况？

　　让我们先来看看商住项目究竟有多大的体量。据某机构提供的一份数据显示，2012年至2015年，北京出让纯住宅和纯商办用地218宗，规划建筑面积3083万平方米，出让商住及含商住类土地156宗，规划建筑面积2399万平方米。商住用地占全部供应的43.76%，超过纯住宅用地占比。值得说明的是，由于项目常常涉及多个合作方和股权交叉等现象，这些数据可能并不权威、准确。比如，有分析师称，商住用地占比约为30%。因此，如果一旦商住限购，北京房地产市场将受到巨大影响。

　　第一种可能是房价将暴涨。通州商业、办公和公寓限购后的一个月(5月5日至6月5日)，公寓仅成交13套，接近冰冻，而此前的一个月成交高达6004套。过去4年商住项目规划供应量已超过纯商品住宅的规划供应量，参考通州商住项目限购后基本处于冻结状态的表现，在商品住宅供需比已经失衡的情况下，相当于供应再减少一半以上，那么房价只有暴涨。

　　第二种可能是房价将暴跌。商住房限购后，不排除个人通过注册公司来买房，但持有成本远高于个人。这部分的销量会非常少。开发商为了减少库存和资金压力，尽快套现，就只有大幅降价。由于商住项目占整个供应量的比例高达43.76%，它大幅降价势必引发整体房价的大跌。

　　与此相关，一批开发商将出现危机。据上述机构数据，过去4年规划面积2399万平方米的商住项目，仅有877万平方米形成市场供应，仅占全部2399万平方米出让面积的36.56%，也就是说，还有约1520万平方米未形成供应，每平方米按4万元计算，库存价值超过6000亿元。假如全面限购后像通州这样，一个月的成交量剧降99%，3个月以后，一些商住项目占较大比例的开发商，资金链将出现断裂。

　　由于商住项目占比高，货值大，如果一批开发商资金链出现断裂，就有可能引发区域的金融风险。去年以来，融资成本下降，开发商的融资额和负债率整体上呈上升趋势。任何一个大城市都无法承受房价瞬时暴跌的风险。

　　正如通州两次加码限购一样，主导决策的显然不是区一级政府。以上两种情况，都不是北京市有关部门愿意看到的。

　　不过，此轮房地产调控的原则是“因城施策”，因此也可以是“因区施策”，如通州已开先例，而上海有可能年底出台类似措施。但是，即便不是全面统一限购，而仅仅准备将商住限购扩大到更多行政区域，有关专家也认为，北京商品住宅供求关系已然相当紧张，此时再片面减少有效供应量，必然破坏市场的脆弱平衡，导致房价的剧烈震荡，不是暴涨就是暴跌。

　　商住房的未来买房人或许成为房客

　　在商住房已经全面限购的通州，开发商目前如何卖房？

　　答案是照样卖！

　　一是拿公司名义买卖。这也是最直接的办法。以往商住房没有限购时，这种方式会涉及各项税费，购房成本增大，但在非常时期，这种做法无疑是救命稻草。由于商住房面积小，总价低，即使交纳各种额外费用，但相比起买不了房，这些成本可以忽略不计。

　　除了买房人自行拿公司名义买房，有些开发商也会帮助买房人注册公司，往往将几位买房人放在一个公司名下，股权比例划分好，股东原则制定好(主要就是指出让房屋时的责权)即可。特别需要指出的是，商住房本身就可以注册办公，可谓得天独厚的条件。

　　二是将销售型物业改为租赁型物业。

　　6月3日发出的《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的意见》提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，水、电、气执行民用标准。

　　一些开发商看准这个由头，开始打租赁概念，改商住房为租赁房。

　　不禁有人要问：开发商拿地时，是按照目标土地可建成公寓出售来回收成本，有关部门对此也是心知肚明并默认的；如果中途让其改出售为出租，这些项目恐怕100年也收不回成本。开发商会这么傻吗？

　　开发商当然不会这么傻。通州一个老商住项目负责人向记者透露，由于限购，通州的商住房销售进入冰冻期，开发商开始纷纷想办法出货。其中，改商住公寓为长租公寓是一个补救的措施，即开发商与业主签订租赁合同而非销售合同，40年产权的公寓，租20年送20年，价格仍然坚挺，其实仍然是换汤不换药的做法。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，相对于个人，受到政策鼓励更大的可能是企业，企业拿到商业用地或者公建用地之后，如果用于租赁，就可以按照民用水电气去收取，这样可以调整前期一些地块规划不合理的情况，也令这部分商业和公建土地库存得到去化。商业用房改为租赁之后，当前由于二手房成交量过高导致租赁房源减少的现象会得到缓解。同时鼓励刚需形成梯级消费，不要一进入社会就要买房，而是鼓励租房。(记者张舰)

关键词：商住房,限购