豪宅泛滥 下半年楼市最大风险源于中低价房缺失

　　豪宅泛滥刚需离场中端受挤压成当前楼市特点信贷收紧和商住限购都会影响楼市走向

　　下半年楼市最大风险源于中低价房缺失

2016年各类物业签约情况统计(数据来源：中原地产市场研究部)

2016年上半年北京成交均价6万元/m2以下普通住宅排行(数据来源：亚豪机构)

　　2016年的北京楼市始终在调控政策的宽松与收紧之间徘徊动荡，棋至盘中，购房需求和楼市供应都悄然发生着改变，加上政策的不确定性，楼市走向很可能在下半年横生许多变数。但短时间内难以动摇的是，北京楼市高端化的现实，平均价格不断被刷高，豪宅遍地。但同时，土地供应的严重不足，也导致中低端优质房源愈加稀缺，这样的失衡进一步加剧了楼市风险，也为下半年带来了明显的调整压力。不过需要看到的是，不少开发商上半年超额完成了任务，处于不差钱的强势阶段，即便下半年楼市反转，期待价格迅速回落似乎并不容易。

　　下半年住宅高端化趋势难以逆转

　　从2015年开始，楼市成交的持续火爆，高价地王的频频拍出，让北京楼市的成交均价又站上了新台阶。中原地产统计数据显示，上半年北京普通住宅的成交均价高达34874元/平方米，也是第一次稳稳站上3万元关口。

　　价格提高的直接后果就是豪宅泛滥，刚需离场，中端需求受到挤压。并且这种趋势在下半年依然难以逆转。

　　就像上周开盘的几个住宅项目，报价普遍上涨。其中位于昌平区的首开国风美唐，此次开盘均价48000元/平方米，而其去年最后一期入市价格是34000元/平方米，涨幅高达41%。另外朝阳区的江南府项目时隔一周后再次开盘，已经比一周前每平方米上涨4000元。

　　即便价格跳涨，却仍然能够获取市场认可，两个项目都在开盘不久后售罄。亚豪机构市场总监郭毅分析，普宅存量以及新增供应量的减少，再加上地价的持续上涨，是支撑普宅项目价格不断跳涨的根本动力。

　　而普通住宅的不断涨价也导致中低端需求被更多地挤出住宅市场。

　　中原地产市场研究部的统计数据显示，北京房地产市场趋向改善化，高端化。上半年，累计签约商品房住宅24186套，而楼市实际供应量只有12926套，供需比高达1:2，高端化趋势明显。从供需比看，2016年平均单套住宅成交均价高达510万，而相比2015年上涨幅度达到了34%。

　　数据显示，今年新房总成交额达1901亿元，同比大涨7成，在3月和6月分别出现两个集中成交的高峰。

　　从成交比例看，1000万以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而在2015年这一比例为5.8%。从占据销冠榜单的项目数量看，也基本实现豪宅化。成交额排名前15的项目，签约均价在3万以下的只有一个项目，而签约均价在4万以上的多达13个。均价在6万以上的高端更是达到了6个。整体市场进入了高端化。

　　不难看出，地王频繁出现，顶豪占比上涨。北京楼市高端化趋势将越来越明显。并且今年出让的住宅土地平均楼面价已经超过4万，而按照目前的房价，地价已经普遍的超过了房价。这也导致下半年楼市豪宅化的趋势难以发生太大改变。

　　商住楼挑大梁的情况或将终结

　　虽然房价不断跳涨，但今年仍是商品住宅成交的大年。上半年，包括商住在内的商品住宅总成交量是去年同期的2倍之多。但这并不代表购房人的购买力加强了，而主要得益于商住楼的大行其道。

　　来自中原地产市场研究部的统计数据显示，今年上半年普通住宅的成交仅有10636套，而商住公寓的成交是普通住宅的两倍多，达到了24418套。

　　之所以商住公寓如此受欢迎，一方面是由于总价低、不限购的因素，导致被挤出的自住和投资需求都在关注商住楼。但另一方面，“商住限购”的德摩克里斯之剑似乎随时都有落地的可能，这也刺激大量商住项目在上半年积极推出，赶在政策出台前销售。

　　不过，这样的做法同时也透支了商住楼的需求，造成了上半年的商住过于火热，下半年很可能难以为继。

　　虽然商住限购一事已经被相关部门否认，但由于否认得相对含糊，导致市场仍猜测商住限购会成为大概率事件。“虽然主管部门对‘停止网签’一说辟谣了，但究竟限不限购仍然没有表态。是不是7月1日之后，还会限购？谁也说不清楚，所以几乎没有项目会掉以轻心。”大兴区某商住项目相关负责人告诉北青报记者。

　　张大伟也预计，上半年惊鸿一瞥的北京商住公寓市场，下半年将趋于稳定。政策的不确定性，将使商住市场观望气氛浓郁。

　　另外，也有多位业内人士表示，主管部门对商办类项目限购只字未提，就意味着限购可能依然存在。如果商住市场继续太惹眼，那么不排除下半年谣言会变成现实的可能。所以几乎可以断定，不管限购不限购，商住项目难以像上半年一样风光无限了。

　　市场最大风险来源于中低价优质房源缺失

　　而一旦商住也受到抑制，高端化又不可逆转，将带来一个最直接的问题，中低价房源去哪里淘？中原地产首席分析师张大伟就认为，下半年乃至未来市场的风险，主要就在于中低价优质房源的缺失。

　　土地成交数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元。在总计105万平方米的土地供应中，只有不到4成是商品房住宅，约为38.7万平方米，也就是能够未来供应成为商品房住宅的只有3000套左右。而这3000套房的平均楼面价又高达4万元以上，售价保守估计也在7万元以上，几乎没有中低价房源的空间。

　　不仅如此，很多高价地都处在南四环、南五环等非传统豪宅区。价格达到了豪宅的价格，但区域成熟度远未达到豪宅区域的标准，也给未来销售带来了更大难度。张大伟告诉北青报记者，“五环外的高价地王难以入市，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截至上半年，销售额只有224.8亿，很多之前并非传统豪宅区的豪宅入市难度非常大。”

　　对于下半年市场来说，中低价房源的稀缺将进一步加重供需矛盾，而许多高价盘也面临市场难以接受的问题。

　　信贷政策有收紧趋势楼市或将进入调整周期

　　除此之外，信贷政策对于楼市成交来说一向是重要的推手。上半年楼市成交的火热，很大程度上源于信贷的宽松，对于二套房贷款的宽松，使得购房需求大量入市。但这种宽松信贷政策，下半年恐怕难以持续。

　　张大伟表示，从政策走势看，2016年下半年，北京受到影响较大的将是信贷政策，如果信贷政策不能继续宽松，下半年房地产市场进入调整周期将是大概率事件。

　　而当前，关于信贷收紧已经有所苗头。近日，中国工商银行关于降低商用房、商住房贷款比例的市场消息被证实。据悉，工行北京分行目前已开始执行新的商用房贷款比例，即由过去的50%降低至30%。这也意味着，购买商用房由过去的首付五成最高将提至七成。

　　“一旦首付比例接近全款的额度，这对于北京商住房的影响将是致命的。”业内人士进一步表示。工行对于商住房贷款的收紧目前来看还只是个案，但不排除更多银行跟进的可能。

　　另外这也是购房信贷政策宽松一年多以来，首次收紧，有业内人士判断，一旦楼市成交失控，监管层可能会通过收紧住房贷款，遏制楼市过度疯狂。一旦信贷收紧，带来的直接后果就是楼市在下半年进入调整周期。

　　下半年楼市即便调整房价回落空间也不大

　　“由于房地产调控政策和货币政策双双出现收紧趋势，下半年北京楼市有可能会面临一轮盘整的过程。”对于下半年何时是购房时机，郭毅对北青报记者表示，新房市场在地价刚性成本的支撑下，加之未来供给不断稀缺的客观事实，因此尽管成交量有可能企稳甚至小幅下滑，但价格仍将保持稳定上涨的态势，如果计划购买新房还应尽快出手。但是，如果计划购买二手房则需要更加谨慎。由于二手房价格的主导权掌握在小业主手中，价格的变化会比较灵活，下半年楼市的调整期中，部分房源量大、地段位置欠佳的二手房有可能出现价格的小幅回落，所以，计划选择二手房的购房者，首先要考虑地段，其次要观察二手房源和成交量的区域市场供需情况，特别是计划购买户型的供应状况；第三要尽量选择附加值高的二手房，比如临近地铁、学区房或者未来区域有可以预见的利好，这样的二手房价格才能够保持坚挺。

　　与之类似的观点，张大伟也认为，价格回调的压力主要在二手房上，尤其是城区二手房在价格涨高之后有可能回调。但对于新房来说，由于上半年大部分房企已经完成了超过70%任务，下半年即使楼市调整，价格回调空间也不会太大，但是成交量萎缩可能性会增加，楼市将会进入深度博弈。

　　另外，同为一线城市的上海和深圳，去年两地高端豪宅成交单价早已突破20万元，仅今年上半年，上海单价10万+产品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均价首次突破7万元大关，10万+楼盘尚凤毛麟角。由此可见，北京楼市风险不大泡沫不高，高端盘价格甚至还有补涨的空间。

关键词：豪宅,楼市,中低价房