二线楼市涨不停 库存回到五年前

　　近期，厦门、合肥、南京等二线城市因快速上涨的房价而受到开发商、投资者的关注。

　　日前，国家统计局数据显示，5月份厦门房价环比上涨5.5%位居第一，合肥环比上涨5.1%位居第二，南京上涨4.1%。事实上，上述二线城市从今年4月就开始领涨。此外，天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌、郑州、宁波、石家庄、济南等城市房价涨幅单月环比均超过了1%。

　　以厦门为例，一项目在今年4月开盘价格为3.2万元/平方米，而去年11月其首次开盘价格仅为2.1万元/平方米，涨幅高达52%。

　　同样的情况发生在南京，毕业不久的90后李笑冰(化名)2015年末在南京鼓楼区买了一套二手房，当时的价格是1.6万元/平方米，对于刚工作的李笑冰这个价格已经不菲，通过父母的支持他毅然买下了这个房子。而如今，他的这个房子已经涨价到了2万元/平方米。

　　合肥的上涨速度与厦门不相上下，5月合肥下属长丰、肥东、肥西三县楼盘备案价均已过万，且部分热门楼盘备案价直逼2万。

　　国家统计局公布的5月份70个大中城市的住宅销售价格数据显示，与4月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的城市有60个，持平的城市有6个。环比价格变动中，最高涨幅为5.5%，最低为下降0.5%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读称，房价总体涨势放缓，一、二、三线城市环比涨幅均比4月份有所收窄。据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月收窄0.3和0.4个百分点，其中一线城市环比平均涨幅分别比上月收窄0.8和0.7个百分点，二、三线城市环比平均涨幅分别比上月收窄0.2和0.1个百分点。

　　虽然房价总体涨势放缓，但二线城市仍有爆发的迹象。

　　世邦魏理仕中国区研究主管谢晨认为，从库存水平看，二线城市房价的持续上扬使得市场可售房源库存消化时间保持快速下行，回落到2011年初低位水平。

　　“目前南京商品房库存仅为2.3万套左右，按照目前的销售速度，南京的去化周期不超过3个月，除了南京本地人，江苏很多其他城市的人也参与到了抢房热潮中。”南京中原地产市场研究经理马骉告诉《第一财经日报》记者。

　　库存不足，投资客的增加是推动二线热点城市房价上涨的主因。一位厦门当地的开发商表示，厦门外来人口占多数，属于“移民城市”，很多东北地区的客户选择在厦门置业，这些客户通常不会居住厦门，而是进行投资。如果厦门房价上涨未来就可以抛售，即使房价不涨也可自住。

　　楼盘价的上涨以及库存不足带来了土地市场的火爆。

　　同策咨询研究部数据显示，今年前5个月，南京出让土地150宗，出让金额734亿元，平均溢价率97.65%；同期，合肥出让土地205宗，土地出让金422亿元，平均溢价率232.78%。

　　厦门虽然没有太多地块入市，但成交地块的价格却屡创新高。《第一财经日报》记者梳理发现，今年4月保利地产旗下的厦门中璟房地产开发公司以54.26亿元的价格竞得同安区同安新城片区的一宗土地，2.58万元/平方米的楼面价不仅创岛外新高，而且高出同区域在售商品房的价格。今年6月，厦门同安2016TP01地块最终经过160轮激烈竞价后，被融信房地产有限公司以总价26.34亿元收入囊中，成交楼面价2.32万元/平方米，溢价率131.66%。同一日，厦门翔安X2016P01地块万科以总价21.22亿元竞得，成交楼面价2.23万元/平方米，溢价率242%。

　　楼市以及地块成交的火热引起当地政府的关注。今年5月，南京宣布将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。而合肥市场近期多次传出限购。

　　易居智库研究总监严跃进认为，近几个月，厦门、合肥等几个城市房价都显得较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资资金开始撤出一线城市，进入二线城市，使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

　　从政策层面看，楼市过热，或催生包括限购在内的政策的实施，尤其部分二线城市有可能面临严厉的政策管控。对于当地的房企和购房者来说，必须警惕此类政策调整所带来的风险。而从规范市场交易秩序的角度看，近期楼市过热的情况下，各类捂盘惜售的现象或有增加的嫌疑，值得监管部门警惕。

关键词：二线楼市,库存