北京豪宅市场竞争加剧 豪宅项目开发难度加大

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一般来说界定豪宅产品的标准主要看产品的价格。超过市区房屋销售均价的两倍，基本上都可以定义为豪宅。但现在一线城市单价超过10万元/平方米的物业也很多，即超过了市区房屋销售均价的三倍。从这个角度看，此类物业基本上可以定义为“顶豪”，其价格已经和传统的豪宅有很大的差异。

　　万年基业房地产公司上周推出了别墅产品万年·园博墅，含7套联排、2套双拼。这是近期北京别墅市场供应放大的一个缩影。

　　万年基业房地产副总裁刘征说，目前北京西部区域住宅土地平均容积率为2.3，最近出让的几宗地王容积率也都在2.0以上。未来北京西部区域的主力供应“顶豪”建筑形态将是平层大宅，出现城市别墅的可能性非常小。也就是说，北京房地产市场在土地价格攀升、别墅土地供应稀缺的背景下，别墅成交将出现显著的量价齐涨。

　　亚豪君岳会统计数据显示，2016年4月北京别墅市场共实现成交666套，成交面积21.07万平方米，环比分别增加45%、70%，这一成交量也创造了月度成交新高。同时，4月北京别墅市场成交均价高达37889元/平方米，环比上涨14%，这一价格创造了近10个月的新高。4月北京别墅市场共有7个项目入市，环比增加了3个，开盘量也创造了近6个月来的新高。不过，这7个项目仅新增别墅供应162套，环比减少50%。入市项目当中纯新盘仅V7北湖壹号一个项目，而老项目后期则包括西山艺境、首开禧瑞墅等。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，需求旺盛吸引了大量别墅项目入市，但这些项目为试探市场接受度，纷纷采取了少量入市的策略，7个项目当月入市量均在50套以内，而入市价格均有所上涨。6个老项目当中5个提价入市，其中涨幅最高达39%。随着别墅市场进入“消化存量”的周期，新增别墅用地减少将使别墅开发商放缓入市节奏，拉长销售周期。这一变局将推动别墅价格继续攀升。

　　但有业内人士认为，部分豪宅项目在本轮楼市上行通道中大幅提价，使得城市房屋销售均价快速拉升。房价过快上涨不符合豪宅项目的定价规律。

　　融创中国董事长孙宏斌曾公开表示，由于地价太贵，北京很多项目都“被豪宅”。一些北京、上海的开发商之所以迟迟没有推盘入市，就是因为一旦入市就可能亏本。他认为，现在一线城市的项目利润空间比较小，尤其是地王对项目开发要求非常高。