中国建设银行首席经济学家 黄志凌

　　【编者按】2015年下半年以来，随着房地产行业风险的凸显，如何治理当前房地产的风险，房地产行业在未来经济发展中的地位是否会急剧下降，这些都成为当前大家热议的问题。人民网金融频道特邀中国建设银行首席经济学家黄志凌对此进行系列撰文解读。

　　系列之一：警惕房地产过度杠杆化和“土地财政”内生风险

　　作为一种商品，房地产的核心功能是居住，但是房地产商品的特殊之处在于其与土地的不可分割性，而土地的稀缺性赋予了房地产保值增值的派生属性，由此衍生出了房地产的投资功能。因而，房地产具有消费和投资的双重功能，这两种属性和功能是统一的、不可分割的。其中，居住功能是房地产的核心功能，投资功能是派生功能，因为投资房产的目的是用于出租或者出售，总之最终都将用于居住，如果没有了居住属性，投资属性也将随之消失。

　　从理论上讲，任何地方的房地产都具备居住和投资这两种属性，但是房地产的异质性决定了不同区域的房地产的两种属性具有不同的表现。而且，即使同一区域、同一时期的不同楼盘也会因房屋具体所处的地段、环境等因素，其居住和投资两种属性也不尽相同。对于土地资源更为稀缺的大城市、超大城市，房地产的投资功能要明显高于一般城市或者农村，投资功能也更容易被发现和挖掘，当然也更容易被过度放大。

　　这里，尤其值得我们关注的是，如果一个较大区域房地产商品的居住功能和投资功能发生次序逆转，必将产生较大泡沫并引发区域性市场危机。实际上，多个国家的真实案例已经不止一次的验证了这一结论。历史上，日本和中国香港都曾经一度错误地推行重投资轻居住的发展模式。这种发展模式基本上是将房地产作为一种金融资产来进行投资，而且是政府出台相应的政策支持民众开展这种投资。于是，大量的资金涌入房地产市场，造成房价长期、持续走高，远远脱离了居民实际收入增长速度，也远远脱离了房屋实际居住功能可提供的使用价值，成为单纯的投机炒作。在没有实际价值支撑的情形下，无论是股票还是房地产都难以避免最终的价值回归过程。这种畸形的功能紊乱导致房地产价格暴涨暴跌，并且严重影响了居民的居住需求和居住质量，对一个国家的民生和经济都造成恶劣的影响。

　　房地产的基本功能是居住，由于土地资源的稀缺属性，居住功能进一步衍生出了房地产的投资属性。然而，作为一种商品，如果居住的主要功能被投资的衍生功能所超越，就意味着价格会被脱离居住基础的投资需求不断抬高，必然出现价格严重偏离价值，导致资产泡沫。泡沫的形成实际上是价格机制错乱的过程，这不仅使房地产行业集聚了风险，而且也影响了各类资源的配置效率，导致过多的资源配置到了房地产行业，挤压了其他行业的发展空间，而一旦泡沫破灭，这些资源可能随之化为乌有。因此，要控制房地产风险，必须建立长效机制，确保房地产的居住功能始终处于核心地位，而投资功能仅作为一定的补充。长远来看，中国需要建立和不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量平衡、结构合理、房价与消费能力相适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。政府托底保障中低层次需求，发挥市场重要作用满足多元化需求。

　　具体而言，中国应当建立健全四项保障机制：

　　一是加强住房保障体系建设的立法，强化居住的核心功能，保障中低收入群体的居住需求，有效抑制住房的市场投资、投机需求。在保障中低收入群体居住需求的基础上，有效的分流市场需求，降低了人们对住房价格持续上涨的预期，抑制了对住房的过度投资和投机的需求。

　　二是深入推进土地供应和住房市场化改革，让市场真正发挥价格调节和竞争提效的作用。首先要推动土地供应的市场化改革。当前的土地供给取决于地方政府，土地供给的不确定性预期使得开发商尽可能多拿地，因此供给的有限性及开发商的“囤地”行为不断推升地价和房价。要改变这一行为模式，必须加快推动土地的产权制度改革，允许农村宅基地进行抵押、担保、转让，使之具有商品属性和交换价值，增加土地供给主体，形成真正的土地市场。其次，深化住房市场化改革。当前部分住房并没有市场化，一些政府机关仍然存在以保障房的名义推出名目繁多的住房实物分配政策，并从土地供应、融资安排、项目上市等各方面进行优先支持。这不仅阻碍了房地产市场改革的深化，而且制造了新的社会不公与寻租空间，因此应当逐步取消各种形式的实物分配政策。同时，要逐步将一刀切的“限购、限贷”行政政策转变为更具针对性的分类治理的经济调控政策。

　　三是房地产行业调控政策要根据区域异质性特点进行差异化调整。房地产调控政策需要体现差异化，未来房地产政策调控方向应当突出“宏观稳、微观活”。在推进新型城镇化、建立长效机制的同时，坚持“分类施策、分城施策”的调控导向。一线城市和热点二线城市应当从严控制城市规模和抑制投资需求两方面入手控制房地产风险。例如，2013年北京、上海商品房分别销售了大约19万套和23万套，而当年两市分别新增人口46万和35万人，随着大量人口进入，住房需求仍将长期存在。而多数二线、三线城市需要重点进行供给结构和需求结构的双重结构调整。在供给结构方面，重点支持140平米以下的中低价位普通商品房销售，抑制高档、大户型楼盘的投资和开发；在需求结构方面，重点满足中低收入者的自主性购房需求，抑制炒房者的投机需求。对大多数三四线城市，供应相对充足，重点是去库存化。

　　四是加强住房信息的统计信息披露，避免投资者因信息不对称而走向过度投资。众多的理论研究和国外的实践表明，增加市场上住房供求信息的披露和房产交易的透明度有利于房地产市场的健康发展，因为住房供求信息的披露越多，交易者就越容易将这些信息纳入自己的参考范围，从而制定合理的购买和投资计划，减少因信息不足造成的盲目跟风，减少了噪音交易者的数量和比例，使房价回归基本面主导模式。美国、加拿大和欧洲各国通过定期编制房地产市场价格指数发布市场信息的做法值得我们学习。我国需要加快推动住房信息联网和不动产信息登记制度落地，定期发布各区域房屋出售情况、住房租金价格指数信息，提高信息透明度，为购买者和投资者决策提供充足的信息保障，避免盲目跟风、追涨杀跌，稳定房地产价格。(作者系中国建设银行首席经济学家)