谁制造了二线楼市“高烧”

　　一线刚退烧二线已顶上

　　日光盘、房价暴涨、土地被哄抢……一线城市楼市“高烧”渐退，二线城市却“燥”了起来。在火热的势头下，部分二线城市出台了相应的房地产调控新政，政策上的“托底盖帽”趋势渐显。

　　二三线成交创7年最高

　　在上海、深圳3月25日出台房地产新政之后，二线城市蹿升为焦点。

　　“仅两个多小时，90套房就被卖光了，开发商进账10亿元。”有媒体如此形容4月12日南京奥体板块一楼盘的开盘场景。合肥购房者更是感叹“没关系压根儿买不上房”。

　　在刚刚过去的4月，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2593万平方米，环比增长1.2%，同比增长61.0%。30个城市中，有17个城市的成交量出现环比增长，其中天津最火爆，环比增幅达到38.1%。从同比情况来看，有23个城市的成交量出现了同比增长，而其他7个城市则有所下跌。对照近7年4月份的成交数据，今年4月市场成交达到近7年同期最好的水平，同时也是历史上最高的水平。

　　分城市来看，4月份，一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。交易出现明显下滑和沪深两市政策打压有关。但15个二线城市新建商品住宅成交面积环比却增长了7.8%，同比增幅更是达到88.3%。三线城市市场成交受二线城市的影响，呈现出相对火热的态势，这和三线城市积极去库存的政策导向有很大关联。

　　去二线城市抢地

　　新房、二手房的火热成交，让二线城市的土地受到房地产企业追捧。

　　4月7日、8日，苏州土地市场成了聚宝盆，13宗土地成交，总出让金共约250.76亿元，平均溢价率约200%。其中，苏州市高新区科技城地块由3.7亿元起拍，最终在15.5亿元落槌，溢价率高达318.86%。4月28日，合肥13宗土地集中出让，推出的地块均遭“疯抢”，其中有5宗住宅用地楼面价超过1万元/平方米，溢价率达到300%左右。

　　根据中原地产研究部数据，4月二线城市合计土地出让676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，环比上涨29%，同比涨幅达227%。成交楼面均价2607.73元/平方米，平均溢价率61.85%，均创出最高历史纪录。而一线城市4月成交土地仅11宗，成交金额6亿元，只有上海与广州有地块出让，北京、深圳均无土地成交。“目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场预期，这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京晨报记者采访时表示，一线城市高地价和高房价，使得部分房企认为此类城市泡沫过大，而二线城市的房地产库存规模不大，且购房政策总体宽松，驱使房企积极拿地，“但最后也可能使得后续开发成本急剧上升。”

　　过热城市已出“限价令”

　　政策已经出动，为此起彼伏的“高烧”降温。尤其是一些受益于地利之优势享受着一线城市的挤出效应的城市，河北环京4县市，长三角地区的合肥、南京、苏州，毗邻深圳的惠州等近期纷纷收紧房地产政策。

　　4月25日，南京正式发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读，其中包括对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万元至3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。同时，还指出严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，规范房地产市场秩序。

　　在南京之前，房价同样大幅攀升的苏州已经在3月出台了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，指出房地产开发企业对预售房屋的申报价格，3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%；下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。此外，取得预售证后，预售房源应在10日内一次性全部对外销售。

　　调控政策

　　开始“托底盖帽”

　　2015年开始的股市去杠杆，使得大量资金进入房地产市场。对于二线城市楼市的火热成交，严跃进分析认为，二线城市房价大涨，和此类城市相对一线城市房价总体偏低、购房政策比较宽松有关。“和恐慌性购房情绪不断加重也有关系，部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策，预计5月份购房者依然会积极入市，成交规模或弱于4月份，但总体依然处于高位水平。”

　　楼市高烧蔓延，使得调控政策出现了明显改变。张大伟表示，过去一年多，房地产市场调控的主要方向是去库存，各种宽松政策次第出台。但部分库存较低的一二线城市及一二线辐射区在刺激政策影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象，导致市场出现非理性繁荣，“未来政策开始‘托底盖帽’，从最近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现变化，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性政策。但整体看，政策导致房价下调的可能与空间有限，在经济新常态的趋势下，房地产依然需要去库存。”