首付贷“换马甲”路径起底：虚增评估 按揭变首付

　　编者按：在房地产业务链条上，金融似乎永远是不可或缺的一环。曾经风生水起的首付贷如今虽然面临围剿，但是已经被培养出来的市场需求似乎不愿意就此隐退；而绕过了转按揭限制的赎楼贷虽然以“低风险”的形象呈现在公众面前，然而面对在利益分配和信息掌握上均强势的中介，低风险更多的只能依靠房价的“单边向上”。

　　“首付贷”是近期楼市热词，通过房产中介、P2P、互联网众筹、消费信用贷款等渠道筹集购房首付款的现象并不鲜见。近日，央行、各地金融监管机构开始对“首付贷”进行清理整顿，“首付贷”虽然紧急刹车，购房者、投资者的资金需求并未跟着“首付贷”的叫停而立即熄灭。

　　《证券日报》记者近日调查发现，首付贷由明转暗，消费贷、信用贷等产品仍在为买房首付提供资金。并且，对于信用贷能否用来支付购房首付，多位贷款公司的业务员表示“客户不需要告知贷款用途”。同时，房产中介也想出了另类的“中介服务”来降低购房者的首付款。

　　信用贷接过

　　首付贷“大旗”

　　《证券日报》记者以客户身份咨询了几家贷款担保公司，其中一家公司的业务员表示，“可以帮客户向银行申请无抵押信用贷款，手续费为贷款额的2%，贷款期限最长为5年，一般批准3年，根据客户的资质情况，贷款金额几万元到几百万元不等，利率一般为年化10%-20%，最快5个工作日就能放款。”

　　另一家贷款公司在询问了记者收入与工作情况后表示“符合贷款条件”，“无抵押信用贷款最多贷3年，最多100万元，利率一般为年化10%-15%，手续费为贷款额的2.5%。如果能提供房产或者自营公司等证明，贷款金额可以更多，贷款期限最多可以申请到10年，手续费可以降至贷款额的2%，不需要抵押。”

　　该工作人员还表示：“如果贷款金额比较大，我们公司需要在多家银行申请信用贷，可能时间上会稍慢一些，但肯定能申请到客户需要的金额。”

　　对于这类贷款能否用于购房首付，本报记者咨询的几家贷款担保公司均表示“客户的贷款用途由自己决定，不需要告知担保公司。”

　　事实上，信用贷、消费贷挪用的问题近几年一直存在。2013年12月份，银监会下发《关于个人消费贷款领域风险提示的通知》，其中明确规定消费信用贷款不能用于购房，而且贷款用途应以销售发票作为贸易背景真实性的证明材料。

　　据记者了解，虽然个人去银行申请消费贷款需要提供发票等证明材料，但通过贷款担保公司的一条龙服务，这一证明要求形同虚设，而银行一般也没有足够资源逐一审核。

　　提高评估价

　　变相降首付

　　事实上，除了贷款担保公司，还有中介可以帮助解决“首付不足”。

　　《证券日报》记者近日走访北京地区各大房产中介发现，部分中介公司仍有办法帮客户解决首付款不足的问题。

　　“我想要买房子，但是首付款不够怎么办？”本报记者以购房者身份向房产经纪人抛出这个问题时，得到最多的回答是，“首付差得多吗，如果不多的话，我们可以将房屋的评估价做高，提高贷款金额。”

　　据了解，这种提高估值减轻首付压力的原理来自银行对房屋评估价的认可度。据了解，通常签订购房合同后，房产中介会根据客户选择的按揭银行选择该银行认可的评估机构对房屋价格进行评估，出于风险考虑，根据房屋位置、年限等指标综合考虑，房屋的评估价一般不会超过房屋市价的85%。

　　以一套市值500万元的房屋为例，按照评估价85%计算，房屋的评估价为425万元，按照目前北京地区首套房贷款标准来看，购房者最多可以贷款297.5万元(425*0.7)，向下取整为297万元，即首付款为203万元。也就是说，虽然目前北京地区首套房的最低首付为30%，但是选择购买二手房的买家，首付款肯定高于30%。

　　根据多位房产中介对本报记者的介绍，目前由于首付贷叫停，中介和银行都不想错失一些优质客户，部分银行对评估公司的评估价采取“睁一只眼闭一只眼”的态度，首付款紧张的购房者可以钻空子，和中介有合作的评估机构甚至可以将房屋的评估价做到市价的100%。

　　以上述500万元的房屋为例，按照评估价100%计算，首付款可以降为150万元，也就是说减少了逾50万元。由于目前个人住房商业贷款多为八五折的优惠利率(4.165%)，首付款的降低实际上比以前向房产中介或贷款公司借的“首付贷”更为划算。

　　如果通过降低评估价降低首付仍不能覆盖首付款怎么办？房产中介还有办法。

　　北京地区一家大型房产中介的经纪人告诉《证券日报》记者，“如果您选定了房子，我们在合同上可以多写一些，这样就可以向银行申请更大额的按揭贷款。当然，需要先按照虚假合同付30%的首付，首付的来源等定下房子以后再具体商量。”

　　当本报记者向该经纪人咨询是否有之前合作过的贷款公司，可以帮忙办理贷款时，这位经纪人则表示：“我没有这个权限，具体等定下房子以后再想办法就可以。”

　　在《证券日报》记者走访过程中，一位在中介看房的客户在得知记者来意后提示本报记者：“你向普通的经纪人咨询没有用，现在监管比较严，中介也比较谨慎，可以通过老客户介绍来咨询，会得到不少‘干货’。”

关键词：首付贷