营改增后个人住房交易税只降不增

　　正在此间举行的博鳌亚洲论坛2016年年会上，杠杆、库存、税改是关于楼市话题的三大“热词”。与会嘉宾认为，一些地方楼市加杠杆“花样百出”，部分城市去库存“压力山大”，与此同时，营改增政策“靴子”落地，楼市税负变化也将影响市场预期。

　　杠杆：变味的加杠杆引发泡沫过大担忧

　　“今年年初以来，非限购城市放宽购房政策，除允许购买多套住房外，首套房的首付比例在降低，有些地方甚至在实际操作中执行‘零首付’。”美国耶鲁大学金融学教授陈志武在博鳌亚洲论坛分论坛上说，“一旦房地产市场下滑太多，部分地方政府的财政将难以为继，银行体系的安全也会受到挑战。”

　　“买房的两个目的是居住和投资，如果投机性购房过多，就会出现房地产泡沫，泡沫过大就可能触发金融危机。”世界银行原首席经济学家林毅夫也在论坛上表达了类似的忧虑。

　　记者调查发现，目前，楼市场外配资加杠杆形式层出不穷。尽管央行规定个人住房贷款首付比例不得低于两成，但各地以“首付贷”为代表的、为楼市继续“加杠杆”的手段花样繁多，屡屡突破最低首付比红线。

　　目前，除政策允许下的降低购房首付比例外，楼市加杠杆的主要方式包括：

　　二次抵押。部分首套房贷款仍未还清的购房者，要买第二套住房，将第一套住房再次做抵押，而不需要还清贷款。

　　以“赎楼贷”为代表的短期垫资。房东将未付清贷款的房子卖给下家，当下家的首付无法偿付房子原本剩余贷款时，由贷款公司先行垫资结清。比如，欲售出的房子还欠50万元贷款，而下家首付只能出40万元，剩余10万元由贷款公司垫付。

　　部分银行信用贷款化身“首付贷”。新房消费贷、装修贷等消费贷款产品本身不应用于购房。但金融机构对此类资金难以监管，可能流向购房首付，甚至比“首付贷”授信额度更高。优淘城董事长薛建雄表示，随着金融业日益发达，各种消费贷、典当行都能支持个人购房首付，这对政府监管楼市金融安全提出了新的课题。

　　中国人民银行、住建部、银监会三部门1年前联合宣布，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。2016年伊始，中央再次降低非限购城市的首付比例，最低两成。

　　中国人民银行副行长潘功胜表示，央行将与相关部门一起严厉打击“首付贷”融资等叠加杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。

　　去库存：一些地方去库存方式存三大问题

　　国家统计局数据显示，截至2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，同比增长15.7%。据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，我国商品住房总库存的消化周期超过2年。三、四线城市去库存难度不减。

　　记者调查发现，当前部分地方楼市去库存面临强行摊派、供需错位、忽视去库存本质等三大问题。

　　分配任务式。陈志武在论坛上表示，部分地方政府向下分配去库存指标，如政府公务员、国企员工等被率先“摊派”买房。如此一来，开发商的问题被转嫁给了普通购房者。

　　陈志武建议，最好的去库存方式就是让因盲目开发而陷入困境的开发商自然淘汰，只有这样才能堵住库存不断膨胀的源头。

　　供需错位。中国房地产协会原副会长朱中一表示，一些地方库存难以去化的主要原因是供给的过剩和供需错配，“住宅产品忽略了市场有效需求，项目本身的质量问题与周边配套不足加大了库存去化难度。”

　　薛建雄说，前些年，政府对待房地产的态度是“大干快上”，忽略了住宅产品软硬件配套的完善。目前三、四线城市对住房综合配套的城市软硬件服务跟进滞后，对购房者的生活便利性规划考虑不足。

　　忽视库存背后“人的城镇化”问题。海通证券首席经济学家李迅雷认为：“如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房，实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。库存去化若只是寻求‘接盘者’，是变相对开发商‘兜底’，只会引发下一波高库存风险。”

　　严跃进表示，农民工进城很大程度上是就业导向型而非购房导向型，如果就业岗位少，农民工难以在城市扎根，单纯的刺激没有太大的效果。

　　税改：营改增后个人住房交易税负只降不增

　　根据今年政府工作报告，从5月1日起，全面实施营改增，将试点范围扩大到房地产业等行业，其中建筑业和房地产业适用11%税率。

　　“全面实施营改增后，一些中小房企可能会因为税收负担加重而被迫降价，以获得充足的现金流规避日常经营压力。”陈志武在论坛上说。

　　目前，市场主要聚焦于个人二手房交易税率变化。财政部23日印发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知规定：除北上广深之外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。在北上广深，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　专家认为，营改增“靴子”落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。严跃进表示，“个人二手房交易按5%征收增值税，相较于正在实行的税率为5.6%的营业税，个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。”

　　据新华社

　　相关新闻

　　5月1日起

　　全面实施营改增

　　据新华社电财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时。

　　两部门公布的《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%；提供有形动产租赁服务，税率为17%；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6%。此外，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

　　根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。

　　对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则公布了40种免征增值税情形，包括托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务；养老机构提供的养老服务；残疾人福利机构提供的育养服务；婚姻介绍服务；学生勤工俭学提供的服务；个人销售自建自用住房等。

　　转让2年以上个人住房

　　免征增值税

　　据新华社电财政部、国家税务总局24日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　两部门最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。

　　观点

　　税改“减”与“增”

　　助力中国经济新势能

　　海外观察人士指出，中国此次推出的税制改革至关重要，将在供给侧持续发力，为中国经济转型升级增添新势能。

　　众多专业税务人士将此次税改视为中国结构性改革历史中的一个里程碑，是中国经济治理进步的又一体现。全球四大会计师事务所安永中国税务合伙人斯特凡纳·兰坎表示，目前世界上已有140多个国家和地区实行增值税，营改增使得中国的税制与国际通行税制更趋一致。

　　分析人士认为，营改增是中国深化财税体制改革的重头戏，正是要用短期财政收入的“减”来实现持续发展势能的“增”，在给企业减负松绑的同时，推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业、改善民生，为中国经济保持中高速增长，迈向中高端水平打下坚实基础。据新华社