社区变公共空间？“豪宅”卖点可能要缩水

　　近日，一则“加强城市规划建设管理工作”的意见稿引发强烈关注，分析称未来高端住区或受很大影响。

　　中新网2月24日电(房产频道孙建永)未来，人们居住的小区可能都要把围墙打通，外面的行人、车辆在社区里穿行而过，那将是怎样一种情形？近日，一则“加强城市规划建设管理工作”的意见稿引发强烈关注，意见中有关“不再建设封闭住宅小区”的内容激起民众的口水战。

　　在众多的议论声中，社区开放后的安全和物业管理等问题备受关注。

　　“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”——意见稿。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，小区和大院开放，不但可以实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进城市土地的节约利用，还可以提供更多的停车泊位和公共绿地，变相增加更多的公共设施。

　　K2地产一位不愿透露姓名的负责人对记者表示：“无论是欧美还是东亚城市化发达的国家，类似中国的这种大社区都不多，打开封闭的围墙、疏通城市毛细血管应该是我们时代进步的标志。”

　　不过，在肯定以上措施的同时，该负责人也提出了新规实施的一些建议。如拆除围墙后的住区将从封闭的大社区变成一个个独立的单元，这需要根据实际情况来制定具体的尺寸和边界。

　　易居研究院智库中心总监严跃进对记者表示，国家层面对于此类城市规划是希望以尝试性、建议性方式进行推行，并非是行政性地“一刀切”，所以留给房企、业主等可选择或调整的余地还是很大的。

　　高端社区或将不再神秘

　　需要注意的是，政策中内容对市场上在建、在售楼盘将会带来更多影响，楼市走势备受关注。

　　市面上很多楼盘的社区花园多为项目卖点之一，并以良好的私密性设计成为销售的重要价值点。相较于已建成的普通小区和单位大院，在建、在售高端居住区将受哪些影响？

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，“高端社区为满足购房客群的居住品质，除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计外，社区环境的打造也是不可或缺的一部分，而独享优质的社区环境资源、以及保障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值，如果传统的围合式社区不再封闭，这些卖点都可能被打破。”

　　郭毅认为，虽然该意见的发布将会促使高价拿地的准豪宅开发商在政策落地真空期内抓紧申报规划，有利于加快出让住宅地块的开发进度。但长期来看，将会对豪宅品质感的营造形成重挫，充分考验开发商的产品规划智慧。

　　“街区制住宅项目的建设，将使得后续高端物业的建设面临较大的冲击。过去很多高端物业实际上是比较推崇封闭式或者私密式的社区构建的。而在街区制下，一定程度上此类私密性的条件可能难以完成。”严跃进亦表达了类似的观点。

　　以北京为例，过去的一年高端住宅成交量明显提升。据伟业我爱我家数据中心统计，2015年，北京市成交总价在1000万元以上的商品住宅共有3388套，同比增长超过六成，为历年之最；均价59172元/平米，达到历史峰值。未来豪宅市场量价会有怎样的变化，仍需看新规的推进情况。

　　守着大门守着金矿

　　不过，新的政策环境也将催生房地产市场的进化。

　　为此，K2地产相关负责人进一步表示，对于地产开发商来说，那种守着大门就等于守着金矿的思维要改变，传统依靠人去管理和维护的线下服务链条将会遭遇挑战。“公司正在探讨新的物业管理手段，比如采用移动互联网、物联网技术以及建立在数据基础上的智能化自助服务模式，新的技术比如智能门禁、通道闸机、电梯刷卡、闭路监控，甚至人脸识别等将会大面积应用上来，将会加强整个行业向互联网+时代的转型速度。”

　　在严跃进看来，随着后续城市管理智能化等推进，对于此类社区的管理也会更加精细化或精准化，一些潜在的隐患如社区内交通问题也可以得到有效的解决。“这样设想下，部分房产的居住价值反而会提升，相应房价的上涨空间也会比较大。”(中新网房产频道)

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