看地产大数据 开年租个“心水屋”

　　业主出租房屋怎样配置才能获得高租金？全市哪里租金最贵，租客在哪找小户型？

　　潮流兴说“大数据”，到底房地产租赁市场的大数据在哪？广州市房地产中介协会日前发布了一个详尽的租赁市场报告，把中介促成的一宗宗零散的地产租赁个案收集起来进行分析，由此我们可以看到过去一年全市租金发展的趋势、成交租赁房源的面积以及价格的分布图。2015年，租客成交的“高价楼”(月租2500元以上)份额上升，小户型持续热租。

　　但光有市场大数据而没有消费者倾向的大数据是不完整的。本报《二手楼市》编辑部为配合这个租赁报告，特别设计了一个问卷调查，来自全市热租板块——中山七路、天河北、珠江新城、祈福新村、白云大道、车陂等地的合富置业、中原地产和满堂红链家的32名资深中介参与了本次问卷调查。我们希望从问卷调查中了解一个租赁房源如何可以租出高价，新网络时代下的租客的喜好以及新产品的出现会如何影响普通住房的出租。从问卷调查结果来看，近三分之一的中介认为随着无线网络的普及，房屋已不再需要装备宽带；20%以上中介认为订餐服务的普及以及工作的繁忙，租赁房源内配备电磁炉、无须明火煮食也可以。这些调查结果首次让我们看到租赁盘源的最新变化。

　　每年的春节过后，广州市南来“候鸟”又再来临，大批租盘成交，本报租赁房源大数据分析肯定会有助于业主和租户更好地掌握房屋租赁的信息。年后租赁旺季，你准备好了吗？本栏文/图：

　　租客来源分析：“85后”租客占75%

　　租盘林林总总，怎样可在如林敌手中“突出重围”？本报的租赁问卷调查，可以帮你更好地了解自己的房子以及即将租赁房屋的租客。

　　据32名接受问卷调查的中介反馈，“85后”的租客人群已占据全市租客比例的75%，“70后”租客仅占8.3%。业主们最关心的租价问题也有了答案，年头出租成功的房屋更有机会收取相对高的租金，年中租盘不多，放租获得高租金的几率次之，而年底换房租赁的人数不多，能租出高价的可能性最低。租房装修用心与否，尤其是高龄旧屋的装修也直接反映在租价上，大部分地产中介认为租赁盘源用心装修、交通便利等因素有可能使业主收取高于平均水平5%~10%的租金。以往宽带是租房必备配置，但随着互联网日益影响人们的生活，手机可开热点，小区随时可以通过手机端下单叫外卖，宽带和明火煮食不再是租房指定的配套设施。

　　过去一年，“互联网+”风气频吹，在此风气影响下的青年公寓以及旧厂改造项目层出不穷，大部分中介认为这部分盘源不会对普通住宅的出租造成影响，但12.9%的中介“居安思危”，认为这部分盘源有可能分流租客。各区越来越多商业公寓进入收楼和出租的阶段，地产中介对这部分竞争产品对住宅市场的影响意见分歧，51.6%的人士认为商业公寓不会影响住宅的出租；48.4%的中介认为商业公寓有可能影响周边住宅的出租。

　　广州业主最高兴看到以下这组数据：29%的房源一周即可成功出租；54.8%的房屋在两周内出租成功；16.2%的房屋在一个月内出租成功。据记者分析，除越秀、天河等高租金的区域，租赁房源基本上都可以在两周内就找到租客。

　　区域租价分析：越秀租价领全市风骚

　　据市地产中介协会监测统计，2015年全市住宅租金均价为39.18元/m2，其中中心城区41.06元/m2，外围城区26.53元/m2。全年租金价格基本持平，较2014年向下微调约0.38%。

　　从中心区域看，越秀区租金仍排在全市前列，主要由三因素合力所致：一是区域资源分布均匀，不同板块间租金差值不大；二是带有名校学位的优质楼盘租金高企，如东风广场月租单价接近80元/m2，小北御景月租单价高达90元/m2；三是区域内中高端公寓较受白领一族青睐，如月租单价约68元/m2的嘉诚国际公寓，及月租单价约为84元/m2的好世界公寓，均有超过六成在30~38平方米左右，此类物业租金单价较高，因此对越秀区的租金有一定带动作用。

　　天河区租金呈现出冷热不均：在CBD珠江新城及天河北板块，需求畅旺推动租金全年有10%以上的升幅；CBD周边的员村、车陂—东圃、石牌—岗顶及粤垦路等板块，因有BRT或地铁通达且租金价格相对实惠，租赁活跃度高，租金平稳走高；但在沙河、龙洞等距商务办公区较远的板块，租金涨幅几近停滞甚至下滑。

　　海珠区租金价格走势较好，主要是区域整体居住气氛及生活配套设施成熟；大盘云集，如金碧花园、逸景翠园、光大花园、泓景花园、蓝色康园等楼盘各种户型齐备且租赁盘源充足，租客选择丰富；而客村、广州大道南及琶洲等板块与各商务区交通便捷通达，同时租金水平相对实惠，不少工薪一族在此租住。

　　荔湾区及白云区表现出两个共同特点：一是专业市场周边的住宅板块租金下行。专业市场是广州经济的晴雨表，经济的不景气导致不少商户结业或转换经营地点，使得如桂花岗—三元里、流花站前、中山八路、康王路等齐聚多个批发市场的住宅板块租赁成交淡静，租金有所下滑；二是白云及荔湾的租金相对低洼，吸引了其他区域租客迁移至此。例如，三代同住的家庭因越秀、天河等区域的大户型租金较高，外迁至黄石、白云大道或芳村等毗邻市中心且租金实惠的板块。其中值得注意的是，年初洲头咀隧道正式通车，来往海珠及芳村的通勤时间得到压缩，带旺了芳村板块的租赁市场。

　　黄埔区的租赁热门板块主要分布在地铁或BRT途经板块及港湾路沿线，主力人群为天河上班族，万科城市花园、金碧世纪花园及石化生活区是较热门楼盘。

　　外围区域中，番禺区租赁最活跃，一是洛溪、华南等板块集中了不少大型优质楼盘，居住成熟度及通达度良好，二是价格优势明显，如祈福新村、广州雅居乐花园等月租单价约30~35元/m2。

　　花都区整体供求稳定，其中区府板块生活氛围浓厚，机场机务相关产业链的从业人员租住较多；另外狮岭大道沿线集中了狮岭皮革城的经商人士，是另一个租赁热点。

　　2015年萝岗区的万科东荟城、中海誉城等多个一手楼盘集中交楼，导致市场租赁盘源大幅增加，带动租金小幅下滑。由于租客多为区域中外企或国内大型企业的员工，通常有公司租房补贴，因此区域内中高端住宅租赁活跃，租金水平也较其他外围区域高。

　　增城区租金走势和缓，一方面，一手新盘以价换量分流了二手楼市客源，二手住宅以租代售，导致租价滞涨；另一方面，宏观经济走弱，影响到增城务工人员整体数量，租赁需求走弱带动租金下滑。

　　热盘租价分析：高低走势两极分化

　　市房地产中介协会分析发现，广州租赁市场在2015年出现高端住宅与中低端住宅走势两极分化现象。位于市区核心地段的优质物业，无惧经济环境低迷，租金依然稳中走高；而一些楼龄较长的中高层楼梯楼物业，或专业市场附近的住宅则价格低迷。如位于中央商务区的中怡城市花园及保利心语花园需求旺盛，且主力客户群为高收入白领，因此租金维持在较高水平并继续向上趋势，其中中怡城市花园租金单价同比上升近8.38%。珠江新城、天河北的中高端电梯楼单元交投活跃，租赁盘源相对紧俏且消化迅速，所以租金仍有稳步向上的态势。

　　而商务区周边楼盘性价比则相对较高，如车陂的骏景花园租金水平较珠江新城低约40%。因难以承受CBD板块的租金，不少租客选择天河公园、员村及广州大道南等CBD辐射板块，带动楼盘租金稍有提升，如叠彩园某80平方米的单元，月租金由2014年11月的4000元升至2015年5月的4300元。

　　不过，白云区、荔湾区多个楼盘的租金表现疲弱，如汇侨新城一单元2015年租金单价同比下跌近8%；新兴白云花园某82平方米的单元，在2014年8月曾以2000元租出，但到2015年4月重新出租时租金降至1800元。白云区桂花岗—三元里、机场路、同德围—罗冲围，荔湾区中山八路、康王路、芳村等板块集中了不少非穗籍经商人士，这部分群体在2015年受经济气候影响较大，导致盘多客少，业主为避免空置主动降价出租。

　　房屋租价分析：高租单位成交上升

　　据市房地产中介协会人士分析，去年广州市住宅租金区间构成中，1500元月租金以下的租赁成交占有率为42%，同比减少5%，此租金区间多为稍显逊色的小面积楼梯楼单元。白云区三元里、景泰街及同德围—罗冲围板块，海珠区的工业大道及南洲板块，荔湾区芳村大道板块、黄埔区石化生活区及港湾一村的楼梯楼租金大多集中在此区间；500～2500元月租金占比为27%，同比上升3%，此租金区间多为60平方米以下或是60～90平方米的户型。海珠区工业大道、昌岗及江南西—宝岗板块，白云区的新市、桂花岗及黄石板块，番禺区的洛溪、钟村板块，荔湾区西关、芳村大道等板块中小户型租金大多集中在此区间；2500～3500元月租金占比为13%，同比上升1%。中心区域较为优质新净，户型在60～90平方米的电梯楼物业大多处于该租金段；3500元以上月租金占比为18%，同比上升1%。越秀、天河的电梯楼单元租赁成交约八成在3500元以上。

　　从上述数据可看到，市场租金区间在向上偏移，一是因为商务区附近的住宅板块租赁活跃，同时电梯楼物业租赁的供应量逐渐增多，结构性拉升整体租金价格；二是市民居住要求在提高。

　　　60平方米以下户型持续热租

　　据统计，去年广州住宅租赁面积区间构成中，60平方米以下户型的市场份额同比上涨3%~32%。60平方米以下的小单元主要有两类：一是集中在老城区的楼梯楼散盘，如荔湾区芳村及西关，越秀区中山三路—中山四路及水荫路，天河区棠德花园，白云区新市花园等；二是高档公寓型住宅，如越秀区嘉诚国际公寓及好世界公寓，海珠区珠江新岸公寓，天河区铂林国际公寓及嘉裕礼顿阳光公寓。但无论哪种小户型，供求关系决定价格，因需求量广泛，小面积户型租金一直居高不下，甚至还在持续上涨。

关键词：大数据