土地招拍挂比例将提高 房地产开发的生态宪法出台

　　2015年9月22日，国务院印发了《生态文明体制改革总体方案》(以下简称《方案》)。生态文明领域改革的顶层设计和部署终于落地，在生态文明的框架下，国土资源的开发与利用的管制将更加健全和严格。

　　土地招拍挂比例将提高

　　《方案》中明确，将健全资源有偿使用和生态补偿制度。其中，完善土地有偿使用制度。扩大国有土地有偿使用范围，扩大招拍挂出让比例，减少非公益性用地划拨，国有土地出让收支纳入预算管理。这意味着招拍挂的土地比例将进一步提高，国有土地出让金全部纳入预算管理，土地出让金将不再成为地方财政的小金库。

　　还将改革完善工业用地供应方式，探索实行弹性出让年限以及长期租赁、先租后让、租让结合供应。

　　完善地价形成机制和评估制度，健全土地等级评价体系，理顺与土地相关的出让金、租金和税费关系。建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地出让地价水平，降低工业用地比例。探索通过土地承包经营、出租等方式，健全国有农用地有偿使用制度。

　　在我国，工业用地比例确实偏高。北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，中国居住用地和工业用地的比例失衡，工业用地用量过大，开发园区过多过滥的势头有所回潮。目前中国居住用地和工业用地比例为1.5∶1，其中工业用地约为5万~6万平方公里，用地占比为26%，远超出了发达国家和新兴经济体的水平。

　　此外，《方案》还提到了，要加快自然资源及其产品价格改革。按照成本、收益相统一的原则，充分考虑社会可承受能力，建立自然资源开发使用成本评估机制，将资源所有者权益和生态环境损害等纳入自然资源及其产品价格形成机制。加强对自然垄断环节的价格监管，建立定价成本监审制度和价格调整机制，完善价格决策程序和信息公开制度。

　　土地用途管制趋严

　　《方案》中强调，健全国土空间用途管制制度。简化自上而下的用地指标控制体系，调整按行政区和用地基数分配指标的做法。将开发强度指标分解到各县级行政区，作为约束性指标，控制建设用地总量。将用途管制扩大到所有自然生态空间，划定并严守生态红线，严禁任意改变用途，防止不合理开发建设活动对生态红线的破坏。完善覆盖全部国土空间的监测系统，动态监测国土空间变化。

　　过去一些旅游地产依托于优美的自然地理环境，以旅游度假的气氛，进行一系列商业开发，推动项目的建设。敏感而脆弱的生态体系往往就在地产开发中遭到破坏。就目前现状来看，违法建设高尔夫球场，就严重影响了草原的生态保护。

　　《方案》二十一条指出，建立草原保护制度。稳定和完善草原承包经营制度，实现草原承包地块、面积、合同、证书“四到户”，规范草原经营权流转。实行基本草原保护制度，确保基本草原面积不减少、质量不下降、用途不改变。健全草原生态保护补奖机制，实施禁牧休牧、划区轮牧和草畜平衡等制度。加强对草原征用使用审核审批的监管，严格控制草原非牧使用。

　　另外，对于林地和湿地的保护也重点分列了条目。建立天然林保护制度。将所有天然林纳入保护范围。建立国家用材林储备制度。逐步推进国有林区政企分开，完善以购买服务为主的国有林场公益林管护机制。完善集体林权制度，稳定承包权，拓展经营权能，健全林权抵押贷款和流转制度。

　　建立湿地保护制度。将所有湿地纳入保护范围，禁止擅自征用占用国际重要湿地、国家重要湿地和湿地自然保护区。确定各类湿地功能，规范保护利用行为，建立湿地生态修复机制。

　　业内人士指出，《方案》中这些条款的规定进一步强化了相关生态资源的保护制度，这些资源的利用和开发将得到严格的限制。对于房地产开发，尤其是旅游地产类的开发，在规划前期，做好生态保护规划应该成为先行要素，也只有这样才能推动旅游地产的可持续发展。(中房报记者李文姹北京报道)

关键词：土地,比例,提高