“金九银十”楼市成交量价未见反 多个豪宅大平层加入战团

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前瞻

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广州日报讯 （记者王荔珏摄影报道）9月13日，国家统计局发布8月份全国房地产开发和销售数据显示，8月房地产开发景气指数为93.46，比7月份提高0.43点，这已是连续三个月回升。国家统计局投资司相关人士表示，房地产市场的积极表现，会增强房地产开发企业的信心，对下一阶段房地产开发投资具有促进作用。

月供减负是最直接利好

尽管受经济等因素影响，系列宽松政策并未令楼市充分回暖，房地产开发投资及全国土地成交下滑趋势未变。然而，“机”从“危”中来，“金九”前出台的降息降准、松绑“限外令”和公积金利好政策等，都表明政府稳定市场的决心，预计年底前利好因素将有所增多。

从市场层面看，“金九银十”期间，开发商知道当下最重要的还是走量去库存，因此预计市场会保持价稳量升的趋势。目前，广州住宅库存高企，尤其是南沙、黄埔、增城、花都等区域，现有存货都需要两年多的消化周期，因此，开发商定价成为去货的关键。合富房地产经济研究院院长龙斌强调，目前是“一个利空”（经济大环境低迷），与“两个利多”（政策宽松、货币流通性宽松）之间的对冲，房地产市场尽管销量上升，但库存依然保持在一个很高的水平。

合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江认为，现在是“多年不遇的购房好时机”，多次降息令今年购房的贷款利息负担减轻，100万元房贷20年期的利息比去年买房要减少19万元。同时，因为地价上升，开发商的利润降低，已经没有多少降价的空间。因此，对于购房者来说，尤其是“刚需”买家，目前是2008年以来最难得的入手机会。

“金九”开局比去年旺

“十一”将至，广州楼市到底有哪些值得一看的亮点？其实，上周的“推新小高潮”就已露端倪。据不完全统计，上周末共有6个楼盘开盘或推新，其中特别值得市场关注的是豪宅珠光·御景壹号，虽然单价高达5万元/m2，但销售额也达6.3亿元，从而拉开了豪宅产品“十一”再战江湖的序幕。

整体来看，今年9月1日~13日，全市共网签2577套单位，网签均价为14482元/m2，环比上月呈现量涨价跌的走势。但与去年同期的1699套、14737元/m2相比，成交量显著提升，有高达51.7%的涨幅，而价格则相对持平，这表明市场消费力依然强劲。

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豪宅突破传统

平层超600m2

“十一”前后，广州上市的豪宅项目很多，这些大面积的豪宅主要分成两大类，一类是以居住为主，打造功能完善、舒适度高的大宅。像珠光·御景壹号推出的全新三期247平方米大宅、雅居乐剑桥郡的收官之作——283~308平方米流水平墅、南沙湾·石奥的165平方米海景大户型；另一类则是注重室内各种社交和娱乐功能的设置，可以让业主将其打造成为一个私家的商务宴请、社交场地。这类豪宅究竟有多豪？仅在面积上就突破了传统的豪宅。像计划在“十一”前后推出的星河湾半岛四期新货，最大的一户一层单位面积达682平方米。至于琶洲新盘富力壹号半岛也将推出650平方米的超大单位。

此外，虽然不会在“十一”开售，但也要抢市场关注度的龙湖“首秀”项目龙湖首开·天宸原著，作为龙湖地产别墅最高品质的“原著系”作品，首期将以别墅入市。在天河，值得关注的豪宅还有珠江东境，推出的是150平方米的半山七层洋房和284平方米半山别墅产品。

本专题撰文：记者王荔珏

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“刚需”小三房

占比最大

中原地产的市场预测指出，预计今年“金九银十”的新房供应结构以95~115平方米的三房改善型户型占比最大。中地行的研究报告也指出，预计“十一”前后洋房产品以80~150平方米的两房至四房为主，其中三房占比最多，适应“刚需”置业一步到位。

最近上市的“刚需”盘很多，广钢新城有3000套新货上市，包括中海花湾壹号、金融街·融穗华府、保利西悦湾三大新盘。“刚需”新货的集中点还有番禺及萝岗，包括南站的臻尚苑、钟村的祈福新村活力花园2期、市桥的金融街·融穗澜湾；萝岗的新福港·鼎峰、中泰天境。

位于老城区核心路段的北京南也有全新盘，由大洋房地产开发的江畔雅苑即将开售，最难得的是，该盘的“刚需”两房单位面积仅在78平方米左右。

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小公寓撒手锏

复式+低总价

“十一”前后，广州的公寓产品也呈现井喷上市的景象。相继推出位于广钢新城的大型综合体中海花湾国际；番禺的金龙城、尚东数字居、奥园国际中心、柏丽星寓；南沙的香江国际金融中心；白云区的敏捷科创中心等。这些小公寓的共性是面积大多在40~50平方米，有不少是复式设计，买一层可得两层，总价在50万~100万元。

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