京楼市投资客卷土重来

原标题：楼市投资客卷土重来

投资客真的回来了，无论是敏感的重灾区通州还是受京津冀一体化利好影响的河北环京区域。更让人不可思议的是，位置好的高端改善楼盘甚至是豪宅市场，都出现了投资客的身影。很多在2008年房价高点时投资买房的人还没有解套，新一轮的投资潮又将兴起，据不完全统计，目前的楼市自住与投资比例，大概保持在7：3的比例甚至更高。与历次投资潮不同的是，这次楼市投资热并非炒房团那种具有很强的投机性，大多数买房人目标都比较明确：资产配置。所以，虽然目前股市动荡、货币贬值，仍然没有改变投资者的初心。那么，这种投资行为的兴起会对房价产生怎样的影响，是否仍然具有一定的风险性？

销售全线飘红背后的投资客

眼下，阔别多年“哪里房子适合投资”的声音又在买房人中间响起。

在北京东部热点区域，各大楼盘都在等待销售证，尚在几个月前，业内该区域楼盘体量大（数百万平方米）、产品趋同（都是商住两用房）、销售会存在巨大问题的质疑此起彼伏。但现状却使人大跌眼镜。一个商住两用大盘以36000元/平方米高价面市，取得了当天推出房源全部售罄的成绩，要知道，周边同类竞争楼盘价格连30000元/平方米都没有超过。

而在不久前，顺义楼盘艾迪城开盘，数百套房源、16个亿的销售额又创造了近期楼盘成交的纪录。 艾迪城总裁朱锐告诉北青报记者，除了项目还没开盘前一位买房人购买了6000万的公寓加商铺外，还有一位买房人预订了一栋，总价值2.2亿人民币。除了这类大单之外，很多买房人都是数套订购。当北青报记者问及买房人缘何会在顺义投资这种非主流的楼盘时，朱锐表示，首先，不限购的产品购买起来相对容易。其次，地铁沿线加配套齐全，这种楼盘在郊区属于稀缺产品，而且周边全是别墅项目，区域价值较高。

类似艾迪城热销的同类产品还有诸如东部的朝北8080以及苹果园的苹果汇。不限购、户型面积小、总价低的商住项目投资客会青睐很容易理解，因为每一次投资潮这类产品都首当其冲（当然遇到房价下跌时它也是最容易卖不动的）。但让人不可理解的是，高端改善与豪宅也出现不少投资客的身影。前不久刚刚开盘的西宸原著以及重新包装上阵的北部大盘福熙大道，都出现了从股市套利或者减仓腾挪出资金投资置业的现象。

此次投资客的买房目的是什么

一提到买房投资，五年前买了廊坊万达的李先生和赵女士就现身说法：购买时8000元/平方米，按照当时销售人员说法，廊坊房价会涨到15000元/平方米甚至更高，当他们购买之后遇到了市场低潮，中途经历了各大“利好”，也没见廊坊房价涨起来，眼下只能出租获利，每个月1000多元的租金难以弥补五年炒房不变现带来的财务损失。

这次买房投资会不会也遇到这样的尴尬？据专家介绍，目前投资客回流有三方面原因，一是新房供应量萎缩的现实。今年前5个月，商品房供应仅为20238套，不足去年的一半，创下了近十年供应量的新低。而在传统楼市旺季6月份，北京楼市只有20个项目入市，这一数量将创6月历史开盘量的新低；二，股市的动荡一度使民间资金充足，楼市成为股市的“收割机”，虽然随后股票下跌，但并未影响人们的楼市投资热情，因为他们看清楚一个事实，起码房子是恒产，股票只是流财。三，对于房价的恐慌。最近很多楼盘都收紧了折扣，恐慌性购买又现苗头。出现了很多本来买一套房，看到抢购的场面火爆，马上再买一套的现象，问及未来多余一套如何打算？很多人都表示放着等升值，然后再考虑出租还是出售。

目前，很多楼盘包括豪宅，都已经开始纷纷出货。根据某豪宅楼盘对客群进行的一次分析得出的结论是：自住客和投资客，比例大约7：3。

细分客群，投资客可分为三类：1、资产重组型：卖旧买新，淘汰手里的老旧资产，配置增长潜力更大的资产，长期持有；2、资源调整型：看好不动产的长期稳定性，加大对不动产的配置比例；3、资产回归型：看好一线城市的发展前景，淘汰掉二三线城市的资产，将更多的不动产集中到一线城市。

这轮投资买房风险有多大？

业内专家认为，这一轮买房投机的会少，投资的目的主要源于对股市的失望以及对其他投资品的不信任，认为只有房产投资才是最有保障的避风港。

西宸原著营销总监告诉北青报记者，在豪宅的投资客当中，大多数是上市公司减持股份套现以及不久前新三板上市的企业主购买，他们在北京有很多房产，之所以购买豪宅投资，一是没有合适投资渠道，而且他们大多数认为，未来的北京与东京、中国香港、伦敦等世界一流城市一样，房价没有天花板，而在北京三四环购买一套豪宅，未来是可以预见的。

在投资专家眼里，房产投资有两种回报模式：一种是低买进高卖出，打价格差，这就好比股票市场上的“快进快出”的短线投资者。而另一种就是依靠地段的升值，使房产增值，即所谓的价值投资。

经济学家郎咸平曾经认为，买房投资看看是否符合以下四个条件，第一是否符合本地的特色？第二是否是学区房？第三是否是地铁房？第四是否是刚需房？能够符合其中一些条件的，如果房价上涨的话，他们应该是优先上涨的。

但目前看来，经过前两轮的投资潮，新的楼市投资渠道有所变化，比如，刚需不再是万无一失的投资品。张小姐在京津冀一体化刚提出之时购买了位于燕郊的首尔甜城，正如前文提到的购买廊坊万达的房子，结果租金上不去，房价貌似已经攀升到将近每平方米两万元，但她花7000多元/平方米买的房现在卖10000元/平方米也难以出手，原因很简单：燕郊体量太大，投资客太多，有价无市；此外，豪宅也成为投资客的新宠。原因是未来一些年会是互联网与创业者的市场，他们的住房改善需求会进一步释放，购买一套终生住宅必须在城市核心区或是郊区别墅区。而目前北京的豪宅大多刚刚出炉，都属于第一期第一批的产品，未来升值空间还有很大潜力。

有人问，中国有多少能买得起豪宅的潜在客户。有人粗略算了一笔账，国内上市的A股当中目前2638家，香港2236家，A+H是67家，在美国上市的有200家，每个上市公司的股东与核心层算下来最少有数万人之多，通过此轮豪宅投资客来看，大多数是这批人在购买，以此可以得出，大量的减持股票套现进行买房投资会成为一种现象，即便是目前股票和资本市场一片衰鸿。 本版文/本报记者 张舰

关键词：楼市，投资渠道，投资行为，短线投资者，楼盘价格，户型面积，投资比例