房企中报的玄机：净利下滑 下半年去库存仍是重点

　　从整体来看,上半年房企卖多赚少,近五成净利下滑。下半年的楼市,将随着宏观经济的走势震荡加剧,一二线城市与三四线城市分化也更加明显。对于房企来说,楼市整体供大于求的矛盾并没有实质改变,下半年的重点仍然是去库存。

　　7月已过,大量房企开始进入了中报季。

　　8月4日,聚焦于珠三角市场的时代地产发布了首份房企中报,随着二季度楼市回暖,时代地产等房企业绩保持了稳健增长的势头。但从整体来看,上半年房企卖多赚少,近五成净利下滑。

　　与滞后的半年报相比,7月的业绩表现并不尽如人意,深圳等地楼市上升的势头正在衰减;各地新房成交量整体由高位回落,结束了持续3个月的增长。

　　下半年的楼市,将随着宏观经济的走势震荡加剧,一二线城市与三四线城市分化也更加明显。

　　对于房企来说,楼市整体供大于求的矛盾并没有实质改变,下半年的重点仍然是去库存。

　　上半年卖多赚少

　　今年上半年,受“3·30房贷新政”以及央行连续降息的影响,房地产市场呈现回暖势头,大部分房企在业绩上表现不俗。截至日前,在34家公布上半年销售额的房企中,25家销售额同比上涨,占比达到74%。其中,大型房企如万科、保利、恒大、龙湖等相对稳健,销售额增幅在7%-25%,深圳控股、花样年业绩翻番,同比增幅分别达到142%和125%。作为首个公布中报的房企,时代地产给了个开门红:上半年业绩跑赢了大市。

　　中报显示,公司上半年实现合约销售收入76亿元,同比增长27%,完成全年销售目标的46%,目标完成率在内房股中位居前列。

　　根据克而瑞发布的《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,TOP50房企的销售额同比增幅为9%,20家典型房企的销售目标完成率为41%。

　　此外,时代地产上半年净赚4.56亿元,较去年同期增长10%,净负债比率较去年年末下降9.2%,现金及银行存款账面余额增加12亿元,公司财务状况更加稳健。

　　然而与业绩持续增长相反,不少房企的净利润正在缩减。Wind资讯统计数据显示,截至7月27日,沪深两市有76家上市房企公布了2015年中报业绩预告,其中预告净利润亏损的企业就有27家,预计亏损额度最高的是*ST京蓝,预计亏损4.2亿元-5.3亿元,同比下滑1850%-2338%。

　　整体来看,上半年房企卖多赚少,公布中报业绩企业中逾三成企业预亏,近五成房企净利润下滑,在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象;其中,中小房企占比较大,数据多数反映了中小企业的业绩变动。

　　对于销售额上涨、净利润下降的局面,中原地产首席分析师张大伟分析,近年来的地价上涨速度较快,侵蚀了房企的利润空间;而海外融资、信托、基金、互联网众筹等渠道资金成本增加,房企卖房的溢价空间缩减;此外,房价涨幅放缓,甚至部分出现下跌,也削减了利润,甚至造成亏损。

　　在2014年年报中,包括万科、招商等在内的龙头房企也对其部分项目计提了存货跌价准备,而今年一季度的市场也弱于去年,多数房企在那个时间段都有打折优惠清理存货行为,为了销售量而造成对利润空间的挤压,半年报利润下滑可以想见。

　　楼市整体复苏难

　　中原监测的40个城市数据显示,7月新建住宅成交面积环比下降5%,一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。

　　从CRIC的数据中也可以看到,7月份59个城市楼市成交环比6月全线下滑,平均下滑13%,房地产交易市场呈现出整体回落的趋势。

　　深圳市房地产研究中心王锋认为,前期房价上涨过快、股市财富效应消失和银行收紧信贷、成本提高都是楼市回落的可能原因。而7、8月是传统的楼市淡季,季节性因素造成的成交量回落也是重要原因之一。

　　易居中国执行总裁丁祖昱则表示,7月楼市是“比上不足、比下绰绰有余”。7月市场是在二季度成交井喷、需求大幅消化、供给相对不足、股市跌宕起伏,又无后续政策等多重因素影响之下取得的,至少维持了相对好的走势。

　　另外,一些大牌房企如碧桂园、万科、金融街、龙湖等一改前两季度的谨慎,频频拿地,平均溢价率高达27%,较上月上升了10个百分点。地市往往要比楼市变化慢半拍,预计8月份应将延续7月,整体情况会继续保持稳定。7、8月的淡季不会导致市场形势反转向下,但更给力的政策也许要到9月中下旬,众多楼盘还准备在9、10月份的旺季上市。

　　值得注意的是,中指院认为,7月楼市逐步进入调整期,在成交平稳,供应减少的背景下,库存分化却继续扩大。

　　其重点监测的28个城市供求比继续维持低位。其中,深圳、贵阳、苏州等供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期仅为7.4、7.1、7.0个月。但与此同时,南昌、郑州、大连等城市库存继续高位,供求比都在1.3以上,尤其是大连,本月供求比达1.5,大连、沈阳、西安消化周期则分别高达30.7、31.1、22.0个月。另外,南宁商品住宅存量超760万平方米,是自2007年以来的最高值,市场压力不可小觑。

　　张大伟对此表示,一二线城市与三四线城市已经出现了两种完全不同的走势,因为各地市场库存压力不同。从人口流入看,三四线城市整体降温的趋势依然难以改变;而地方政府的刺激政策对一二线城市的影响相对较大。

　　张大伟指出,后续房地产刺激政策还会有多种可能性,包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性,地方政府的救市政策力度更是越来越大,这种情况下,购房者入市的积极性的确在提高。

　　时代地产高管在业绩发布会上表示,国内货币政策将维持稳定及偏松的状态,预计下半年总体经济将会略优于上半年。在充足的购房需求支持下,一线城市的房价将会稳步回升,尤其是在拥有庞大交易量及库存压力较小的城市,房价上升将会更为明显,重点的二线城市房价也将趋向稳定。

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示,下半年重点关注领域之一是房地产。房地产将分化明显,其表现是楼市成交量出现反弹,房价出现环比增长,但新开工面积和房地产投资增速却仍下降。

　　同时,对于下半年楼市复苏是否将演化到整个房地产投资的复苏,朱海斌表示并不乐观。在他看来,房地产总体供大于求的局面尚未改变,需要进一步调整;而各城市之间分化明显,三四线城市成交量等都面临调整。另一方面,住宅市场和商业地产之间的分化加大,“商业地产在今年或明年将面临较大的风险”。