调整恢复仍是房地产市场主基调

　　调整恢复仍是房地产市场主基调

　　据国家统计局公开发布数据,2015年1-7月全国商品房销售面积同比增长6.1%,较上年同期大幅回升13.7个百分点,较今年1-6月提高2.2个百分点,继续呈现回暖态势。今年3月份以来,在中央及地方稳定住房消费政策的刺激下,房地产市场需求有所释放,住宅成交明显活跃。但即使如此,我国房地产市场还未恢复到周期调整前水平,调整恢复仍是市场运行主要基调。

　　全国商品房交易量还未恢复至市场调整前。2014年1-7月,全国商品房销售面积同比下降7.6%。这表明,全国商品房市场要恢复到2013年同期交易量水平,2015年1-7月全国商品房销售面积增速至少要达到8.2%,而实际增速只有6.1%,还差2.1个百分点。而随着稳定住房消费政策效应衰减,下半年全国商品房交易活跃程度可能会有所下降。从中介机构监测数据分析,目前房地产市场交易有降温迹象。据中国指数研究院监测,2015年7月监测的主要城市成交面积环比下降2.21%。8月份,北上广深新房和二手房成交开始回落。近期北京通州限购政策出台,将会有效抑制市场投机行为,但也可能会降低市场交易活跃程度。

　　房地产市场恢复仍面临重重制约。自2013年四季度进入周期调整开始,我国房地产市场调整业已经历大约近两年时间。虽然稳定住房消费政策的强力刺激,刚性住房需求和改善性住房需求明显释放,但住宅市场供求关系已基本平衡,使得房地产市场价格再次出现大幅上涨的可能性极小。一线城市住宅价格上涨明显,不排除是高端住宅入市量增加和投资投机性需求抬头的综合影响。就全国市场而言,房地产市场恢复仍面临重重制约:

　　一是宏观经济增长放缓制约房地产市场有效恢复。宏观经济增长与房地产业之间的关系可能远非我们想象中那么简单。过去,房地产业繁荣推动了我国宏观经济增长。现在,宏观经济增长放缓,却抑制了我国房地产业需求释放。但同时,也恰恰因为房地产市场的周期调整,导致我国社会总需求不足,进而拉动宏观经济下行。就目前情况分析,我国经济“转方式、调结构”进程还没有结束,加上外部需求尚未恢复至国际金融危机前,宏观经济增长压力有增无减,进而限制了房地产市场恢复和增长空间。

　　二是局部地区房价过快增长将导致市场需求快速萎缩。据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据,今年6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个,分别比上月增加了7个和5个;下降的城市分别有34个和20个,分别比上月减少了9个和8个。新建商品住宅价格环比上涨的27个城市中,有20个城市涨幅比上月扩大,涨幅在0.5%以上的城市有6个;二手住宅价格环比上涨的42个城市中,有27个城市涨幅比上月扩大,涨幅在0.5%以上的城市有15个。住宅交易价格上升过快将对市场需求形成有效抑制,特别是城市住宅供求总体趋向平衡的情况下,应该高度关注住宅交易价格对市场成交量的消极影响。

　　三是微观主体心理预期稳定性下降也将影响到住宅市场交易。从中国制造业采购经理人指数分析,制造业结构加快调整导致市场需求出现萎缩。当前我国制造业内外需求仍然偏弱,7月份新订单指数为49.9%,比上月下降0.2个百分点,回落至临界点以下;新出口订单指数为47.9%,低于临界点,且连续两个月回落。虽然制造业结构调整有利于将来形成优势产业,但结构调整阵痛可能会影响到工业企业市场预期,也会影响到城镇居民收入水平。据尼尔森公司发布地2015年第二季度中国消费者信心指数调查,今年上半年我国一、二线城市消费信心指数下降较快。最近一段时间以来,我国资本市场巨幅波动、希腊债务危机、美元加息等,都对我国乃至全球经济金融运行产生重大而深远的影响,也不可避免会影响到微观主体的稳定市场预期。

　　四是房地产业基本面变化也影响到市场成交量有效恢复。当前我国房地产行业竞争加剧,利润率下滑已成共识。根据某大型房地产上市公司2015年中期报告,虽然上半年营业收入虽然增长超过20%,但归属于上市公司股东的净利润增长却不到1%。即使是全国房地产交易量回升,也出现部分房地产开发企业因资金链条断裂而宣布破产的情况。特别是2015年1-7月全国房地产开发企业土地购置面积12113万平方米,同比下降32.0%;土地成交价款3593亿元,下降25.6%。这些情况表明,我国房地产业基本面也出现了较大变化。

　　综合来看,我国房地产业数量型增长模式发展空间非常有限。房地产业应尽快从数量型增长转到质量有效提升的新道路,旧房改造,居住品质提升将给予未来房地产业新的增长动力。