直击物业管理五大乱象 避免物业纠纷

　　住宅小区是广大群众的生活家园，良好的物业管理以及和谐的邻里关系是每一个居民最关心、最现实、最直接的利益需求，也是政府公共管理和服务的目标要求和努力方向。

　　然而在现实生活中，由于业主人群结构复杂、利益诉求多样化、建设单位和物业企业良莠不齐等原因，造成不少矛盾。需要包括业主、开发建设单位、物业企业、辖区政府机构……在内的各方共同参与，依法化解这些矛盾，而物业管理是重中之重。

　　小区停电停水，会找物业；房屋漏水，会找物业；小区喧闹，同样找物业……物业管理与居民每天生活密不可分，在创建社会和谐中有着举足轻重作用。通俗地说，物业管理就是要协调好相关各方利益关系，减少相互之间的矛盾和摩擦，达到服务和被服务的主体都能满意。

　　5月5日，“创新物业管理共建美好家园”江汉论坛举行，与会专家、学者及职能部门负责人就如何处理好物业管理中的各方关系进行交流，业主、业委会、物业公司……各自该做什么，承担什么样的义务和责任，都有了一个较为明晰的说法。

　　物业管理监管存在五大问题

　　彭四海(江汉区政府法制办主任)：

　　按现行法律、条例的规定，部分政府职能部门在物业管理活动中负有一定职责，但在实际操作中缺乏支持，致使政府部门的督管存在五个方面的问题：

　　第一，指导业主大会、业委会成立的相关规定不完善，物业行政主管部门没有相应的处罚权。

　　第二，监督物业服务收费制度不健全。

　　第三，处理物业投诉无法可依。在实践中，往往只能采用协商、调解的办法，常常费时费力，却收效甚微，不能够有效地调解物业管理中的相关纠纷。

　　第四，对物业公司的处罚制度或责任追究制度不完善。

　　第五，居民委员会对物业公司和业主大会、业主委员会的指导职责有限。

　　政府部门在物业管理活动监督中的作用包括：加强监管力度，规范服务行为；引导物业管理市场，促进物业管理发展；探索社区建设模式，创新物业管理体制。

　　创新体制解决

　　物业管理权利悖论

　　万小艳(省委党校副教授)：

　　物业管理各方关系不和谐的深层次原因是体制不顺，从而导致权力与利益的冲突，必须通过体制创新来消除权利悖论，主要包括四个方面内容：

　　第一，重建物业前期代管体制，明确前期物业代管的定位，是售后服务，还是市场化运作？

　　第二，加快物业管理酬金制改革探索，创新物业收费模式。

　　第三，政府主导，将业主自治纳入社会建设范畴。主要包括政府主导，推进业主自治；提供政策支持，保障业委会工作条件，通过立法明确经费、场地、委员待遇。

　　第四、加快改革试点，创新业委会工作机制。在新建小区，建议构建“小业委会，大执行委员会”的业委会组织框架。即选举3名左右的业委会委员，同时，在小区离退休老人中公开招聘6名左右、有工作热情和相关经验的业委会执行委员。业委会主要负责审议执行委员会的年度工作方案，并对其工作情况进行监督、检查和指导；执行委员会则负责打理和承担业委会的日常工作。

　　社区参与物业管理要不缺位不越位

　　蔡正刚(江汉区唐家墩街办事处书记)：

　　街道、社区参与物业管理要找准切入点和着力点。物业管理涉及到多个利益主体，街道办和社区居委会在依法参与物业管理事务中，要注意摆正位置，既不能缺位，更不能越位。所谓不缺位，就是把参与小区物业管理作为自己分内的事对待，不怕困难，不嫌麻烦，主动承担群众想干而干不了或不好干的事务，比如组织筹备首次业主大会，指导监督业委会的日常活动，调解处理相关主体之间不便协商的矛盾等等；所谓不越位，就是注意把握好业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间的委托代理关系和权利运行机制，尽可能帮助他们在法律框架下自我管理、自我约束、自我调解、自我服务，而不是指手划脚，过多干预物业管理日常活动和增加群众负担。

关键词：物业管理|业委会|参与|小区