“世界最大商业项目”十年难产 外资迷失燕郊

　　“世界最大商业项目”十年难产马来西亚成功集团迷失燕郊

　　这个“鸟笼”形建筑成为从北京进入燕郊的第一道风景，多年来一直静静守望者每一名从北京进出燕郊的过客。这个由马来西亚成功集团投资开发的“世界最大的商业项目”，从2005年开工至今已历经10年时间，最初预计竣工时间为2008年，但此后一再延迟，至今仍未完工。

　　8月10日，河北省燕郊高新区102国道与潮白河交汇处东南角的一个工地上，一栋橘黄色的大楼已经接近完工，其身后是一个更为庞大的“鸟笼”形建筑，在这几栋建筑之外，整个工地显得空旷而寂静。

　　整个工地随处可见锈迹斑斑的钢筋，工地东侧的一片空地上，堆满了待组装的游乐设备，部分设备已经生锈。

　　从一个灰色建筑物入口穿过黑漆漆的过道，便进入这个形似“鸟笼”的建筑中心，数十名工人正在打地基，这个“鸟笼”形建筑连同另一侧的橘黄色大楼，成为从北京进入燕郊的第一道风景，多年来一直静静守望者每一名从北京进出燕郊的过客。

　　这个由马来西亚成功集团投资开发的集商业、娱乐为一体的综合体项目，从2005年开工至今已历经10年时间，最初预计竣工时间为2008年，但此后一再延迟，至今仍未完工。

　　进入中国首个项目

　　成功集团进入中国要追溯到2000年，当时，由成功集团(注册地为开曼群岛)与成功工程建筑集团(注册地为香港)共同成立三河市成功房地产开发有限公司。彼时燕郊还是一片蛮荒之地，成功集团是最早在燕郊开发房地产的外来企业之一。

　　2004年开始，成功集团在102国道北侧地块上开发了法国风情园别墅项目，项目占地71.7亩，由于当时燕郊房地产市场并不为外人瞩目，再加上别墅产品单套面积较大，项目销售一般。

　　2007年初，成功集团开始调整战略，并开发了高层住宅项目欧逸丽庭，该项目占地36.34亩，虽然价格高于当时燕郊平均房价，但很快销售一空，并于2008年底顺利交付。

　　时隔4年后，2011年4月，欧逸丽庭项目二期动工，该项目占地73.8亩，2013年开盘后，至今还有将近一半房源未售，该项目销售人员对中国房地产报记者表示，“现在公司还没有确定什么时候销售，也没有确定价格”。

　　从2003年获取土地至今，12年的时间里，成功集团在燕郊的项目，仅仅开发了两期住宅和一期别墅项目，这与同一时期快速兴起的燕郊本地开发商相比，简直如同隔世。

　　除了住宅项目开发节奏慢外，成功大广场项目进展同样极为缓慢。据河北省政府网站信息显示，2005年1月18日，在河北省政府、廊坊市政府及三河市政府主要官员的见证下，燕郊开发区管委会与成功集团签订土地出让协议，成功集团以协议出让方式获得495亩土地，用以建设成功大广场商业综合体项目。

　　该地块位于潮白河东岸，对岸即是北京市通州区，距离北京核心区域也只有约35公里的距离。按照成功集团的最初规划，未来将利用燕郊地区低价土地和优惠政策打造一个面向北京的大型娱乐商业综合体项目，当时燕郊开发区管委会也承诺完善周边交通网络，把通燕高速与项目直接连接起来。

　　“当时燕郊人少，远没有现在这么堵车，按照规划，从北京来的人不用进燕郊，直接来这个项目吃喝玩乐，玩完以后直接回去，相当便捷。”上述成功集团前员工表示。不过时至今日，成功大广场项目周边路段成为整个燕郊最拥堵的地方。

　　中国市场水土不服

　　“虽然成功集团规模很大，但成功大广场项目一直时不时停工，资金到位了就开工，资金紧张时就停下来，一直如此。”上述成功集团前员工表示，整个项目投资约28亿元，但由于人民币升值等因素，已经严重超支。

　　成功集团在燕郊的两家公司中，成功房地产稍有盈利，而成功大广场则一直处于投入中。但中国房地产报记者获得一份材料显示，作为盈利的成功房地产公司，2013年营业收入只有805.55万元，亏损则高达4620.67万元，债务则高达3.62亿元。

　　2014年情况更加恶化，营业收入只有172.27万元，亏损扩大至5424.07万元，债务攀升至6.6亿元。成功集团在燕郊所有住宅项目均在成功房地产旗下，业绩尚且如此，而一直处于投入阶段的成功大广场项目情况可想而知。

　　马来西亚成功集团是由华人陈志远创办的综合跨国企业，旗下共有150多家子公司，其中有13家上市公司，其在马来西亚上市的主体公司2014年全集团收入达200亿元人民币。

　　陈志远祖籍中国福建，其另一个众所周知的身份是香港影星刘德华妻子朱丽倩的舅舅，据三河成功房地产一位员工透露，2011年刘德华曾为成功大广场项目站台，还和部分员工合影留念。

　　刘德华站台并未挽救这个处境尴尬的项目，随着全国范围内商业百货关店不断，及环球影城在通州落地，地处燕郊的成功大广场面临进退两难的境地，燕郊本地一位开发企业人士表示，“成功大广场的地块现在看来非常不好。本来那个地方前临铁路，后有高速路，又是燕郊出入口，人气应该不错，但没想到如今道路拥堵这么严重，有时通过一个路口要五六个小时，很难有顾客会愿意驾车到此购物”。

　　“另外就是公司不了解中国的实际情况，拿到土地后，项目没有按照相关规定进行开发，土地被政府收回了不少。”上述开发企业人士表示，目前属于东贸国际和湾仔城两个项目的土地，原来都是属于成功集团的。而在当时的燕郊，很少有开发商因为闲置土地被收回的案例。中国房地产报记者了解到，东贸国际占地面积为225亩，湾仔城占地121.23亩，两个项目均在2006年和2007年前后获得用地规划许可证。

　　上述成功房地产前员工也表示，由于没有与当地政府部门积极沟通，成功集团房地产和成功大广场项目在开发过程中，政府部门并不积极配合。“一方面是资金问题，另一方面项目周边的交通配套等问题也一直存在，这些都导致项目进展很慢。甚至连欧逸丽庭二期高层现在还没完工。”

　　随着京津地区各自区域内商业、旅游和娱乐等设施逐步完善，地处燕郊地区的成功大广场项目逐步沦为鸡肋，未来即便建成开业，也需要在京津两地夹缝中求生。这种背景下，成功大广场项目正变得日益尴尬，放弃意味着前期投入的巨额资金打水漂，继续开发意味着仍需大量资金投入，而建成后面对的是一个并不确定的未来。其实，成功集团早有转手的打算，但苦于一直无人接手。2014年下半年，曾传出香港嘉年华集团收购成功大广场70%股权的消息，双方还签署了备忘录，但至今一直没有下文。

　　　【延伸报道】

　　燕郊今非昔比 成功大广场定位已落后

　　成功大广场项目总建筑面积121万平方米，在当时被称为世界最大的商业项目。项目原定为2008年建成开业，以迎接北京奥运会带来的客流。此后数年间，该项目始终没有达到可运营的条件，成功集团中国公司一位不愿透露姓名的前员工也对记者表示，项目一直处于施工状态中。

　　对于成功大广场项目而言，10年时间已让很多商业机会发生逆转。10年前，成功集团计划把成功大广场打造成一个面向京津地区集商业、娱乐和旅游度假为一体的综合项目。

　　该类型项目并不乏成功案例，位于台湾地区的高雄义大世界即是远郊主题公园和商业结合成功的典范之作。义大世界位于高雄市郊观音山风景区，占地面积90公顷，是一个集综合教育、医疗、酒店、运动、游乐、购物和住宅为一体的综合项目，与成功大广场相比，义大世界多了大学和医院配套项目。

　　无论从项目选址和市场定位，还是其业态分布，两者极为相近。义大世界主要面向高雄市，成功大广场主要面对北京市，购物广场和主题公园均是两个项目核心产品。

　　如果按照10年前的预想，成功大广场成为义大世界的翻版也并非没有可能。然而，经过十年演变，成功大广场项目已经优势尽失。

　　时至今日，燕郊地区常住人口已达70多万，相当于一个中等城市的人口规模。不过，由于多数燕郊居民工作地点在北京，同时把自己主要消费也留在了北京，导致长期以来燕郊本地消费能力和品质一直难有突破。

　　而工作和生活均在燕郊本地的人群，不仅数量相对外来人口较少，而且受到收入和消费观念等诸多因素影响，也难以支撑成功大广场这样的大型项目。燕郊本地一位商业地产人士告诉中国房地产报记者：“燕郊地区沃尔玛超市和新世界百货开业多年，经营业绩一直不佳，今年稍微好一些了，前几年都一直不赚钱。”

　　成功大广场号称亚洲最大的商业广场，未来主要盈利点也是其商业部分。但目前燕郊本地商业地产虽然单体规模均不大，但整体已经严重饱和，据上述商业地产人士介绍，燕郊商业经营面积已超过发达国家警戒线三倍，处于过剩状态。

　　这些小而精的商业地产项目虽然远不如成功大广场的规模，但相对于燕郊市场而言，则更接地气，“燕郊现在大型商业广场不多，新乐汇和天洋城广场相对大一些，其他的商业项目规模都不大，但却比较符合本地人的需求，成功大广场当初规划主要针对北京。”上述人士表示。

　　本地消费能力不足以支撑，原来预想中面对京津地区的愿望也逐渐渺茫。实际上，经过10多年的发展，北京和天津本地及郊区的商业、娱乐设施已逐步趋于完善，在娱乐方面，以欢乐谷、石景山游乐园、世界公园等项目已日益成熟。北京远郊的怀柔、房山和顺义等地在业态丰富和交通便利等方面也远远优于燕郊地区。

　　2015年环球影城项目已经确定落户通州，该项目距离成功大广场项目只有不到10多公里路程，而且包括通州万达广场在内，通州的商业配套已满足本地区各类消费需求。近年天津地区也开始在武清发展休闲娱乐项目，虽然处于起步阶段，但未来对成功大广场影响也不言而喻。

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