首创置业上半年的利润“加减法”

人民网北京8月12日电 （余燕明）日前，首创置业（02868.HK）刊发了公司今年上半年中期业绩。根据首创置业在中期业绩公告中披露，今年上半年，首创置业实现营业收入超过54亿元，较上年同期增长了2成，不过上半年首创置业归属母公司股东的净利润约为5亿元，同比下滑约24%。

首创置业在早前刊发的公司盈利预警中解释称，今年上半年归属于母公司股东净利润下跌，主要是由于北京地区高毛利项目销售收入下跌，“而该等收入下降乃由于集团在北京核心地段的销售和结算项目减少。”

今年上半年，首创置业实现营业利润13.77亿元，较上年同期的13亿元微幅增加，上半年约为10亿元的净利润也与去年同期基本持平。

首创置业今年上半年归属母公司股东净利润下滑，主要是由于少数股东所占利润大幅增加。今年上半年首创置业少数股东所占公司净利润约为5亿元，同比增长了46%，并且已经超过首创置业当期归属于母公司股东净利润。

与此相对应的是首创置业的少数股东权益，到今年上半年，公司少数股东权益超过125亿元，同比有所增长，但首创置业归属母公司股东的权益合计则只有不到90亿元，较上年同期有所减少。

通常在多数上市公司中，少数股东权益的数额通常不大，在国际会计财务分析中，如果某个上市公司的少数公司股东权益的数额较大，基于保守起见，一般将少数股东权益视为上市公司的一种负债项目。

但值得注意的是，在首创置业今年上半年的利润结构中，虽然公司的营业利润达到13亿元与去年基本持平，但公司的公允价值变动给公司上半年的营业利润贡献颇丰。

今年上半年首创置业的公允价值变动收益达到10.8亿元，而去年公允价值变动则为损失了7500万元。因此，首创置业今年上半年的营业利润如果扣除掉公允价值变动收益，其营业利润规模实际上不到3亿元。

首创置业今年上半年扣除公允价值变动收益后的营业利润下降，主要是由于公司当期的营业成本、营业税金及销售费用的增加，另外，公司今年上半年的投资收益也大幅减少。

今年上半年，虽然首创置业的营业收入较上年同期增加了9.3亿元，但公司的营业成本增加了11.6亿元，营业税金及附加增加了1亿元。另外，今年上半年首创置业的投资收益则由上年同期的7亿元下降到只有1.48亿元。

虽然首创置业今年上半年的净利润与去年基本持平，但公司的净利润率也出现下滑。上半年公司的净利润率为18.56%，较上年同期的22.3%下跌近4个百分点。

不过，目前首创置业的净利率水平在行业内仍属较高水平，不少房地产企业净利率已经跌破10%。

首创置业目前手头仍然保有大量现金资源。截至今年上半年，公司的货币资金总额达到了126.6亿元，上年同期则接近139亿元，微幅减少。

但首创置业当期的应收款项出现显著变化。今年上半年首创置业的应收账款数额约为7亿元，较今年初的9.46亿元有所减少，但是其他应收款则由今年年初的不到13亿元增加到了目前的超过33亿元，其他应收款项增加金额超过20亿元。

首创置业并未在财务报表中对其他应收款增加金额的具体项目作详细披露，但依据国际会计处理方法，流动资产中的其他应收款项可能来自合同、税收退回的求索权、资产出售、出售应收款的保留利益、员工，以及分期付款票据或款项等。

另外，首创置业今年上半年的长期应收款也由年初的5.6亿元增加到17.8亿元。

首创置业到今年上半年的存货规模也大幅增加。截至今年上半年，首创置业的存货金额超过570亿元，较今年年初的不到488亿元规模增加了近83亿元，增幅约为17%。

经人民网记者计算，首创置业今年上半年的存货周转率为0.083，而上年同期首创置业的存货周转率则为0.134，这也意味着首创置业的存货周转率正在放慢，并且大幅低于行业存货周转率的平均水准，研究人士指出2014年房地产行业内的平均存货周转率约为0.36左右。

过去6个月时间里，首创置业增加了长期股权投资和投资性房地产。其中首创置业截至今年上半年的长期股权投资金额达到了33.5亿元，较年初的24.5亿元增加了9亿元，投资性房地产金额则由年初的72亿元增加近15亿元至目前的87亿元。

首创置业过去6个月时间里显著增加的还有公司债务，其负债总额由今年初的不到573亿元增加到超过701亿元，增幅为22%。

人民网记者粗略计算，到今年上半年，首创置业的有息负债规模约为461亿元，较今年年初的325.7亿元有息负债总额增加额度超过135亿元。

到今年上半年，首创置业的短期借款超过70亿元，较年初增长24%；一年内到期的非流动负债接近94亿元，较年初的59亿元增长58%；长期借款总额为234.6亿元，较年初的177.3亿元增加32%；应付债券规模接近62亿元，较年初的32亿元增加30亿元。

经人民网记者计算，首创置业截至今年上半年的流动比率超过1.98，与年初的1.99基本持平，其所反映的短期偿债能力较强。

而实际上，在首创置业的有息负债结构中，公司到今年上半年为止的短期债务比率约为35%，有息负债中长期债务比重较高。

到今年上半年，首创置业的资产负债率约为76.5%，较今年初的72.8%有所上升。

在首创置业今年上半年的具体经营业务上，公司实现签约金额121.2亿元，较去年同期增长78.9%。包括北京、天津、上海、重庆和成都5大核心城市的签约金额占比约7成，其中京津区域签约合计占比53%，依然是贡献销售业绩的主力。

应该注意的是，首创置业位于海外项目销售贡献有所提升，签约金额占比增加到15%，主要得益于首创置业位于澳大利亚悉尼项目的销售贡献。

首创置业设立的今年全年销售目标约为350亿元，上半年完成年度销售目标不到35%。另外，首创置业今年前6个月已经花费143亿元进行新增项目土地投资，新增土地建筑面积189万平方米，到今年上半年首创置业土地储备总建筑面积1181万平方米，权益总建筑面积893万平方米，首创置业认为这些土地储备足以满足公司未来3年内的发展需求。

人民网记者就首创置业今年上半年中期业绩中的营利及公司管治等问题电询该集团品牌部负责人林智勇，该人士回复称公司“资本中心相关负责人均在香港未回，待回来后答复”。

关键词：首创置业，加减法，投资性房地产，公允价值，存货周转率，少数股东权益