北京通州楼市“暗战”:核心区比着定高价 外围楼盘捂着卖

人民网北京7月23日电 （余燕明）上周末，冒雨前往通州台湖镇看房的曾先生说，“如果他们在网站上显示的70平方米的两居室卖的话，我立马就订下一套。”

曾先生当天去通州台湖镇该楼盘看房之前，他在某电商网站上看到，该楼盘项目户型其实应该包括70平方米的两居室。

“见到销售以后，他告诉我，面积70平方米的两居室开发商决定不卖了。不是一套房，而是几栋楼都不卖了。”曾先生告诉人民网记者，“销售说，这几栋楼下半年会不会推出来卖，目前也不知道。”

该楼盘的销售人员也告知记者，曾先生所相中的70平方米两居室户型所在的楼栋目前开发商确实没有推出来，因此购房者也没办法购买。

“这栋楼的户型比较适中，刚需客都喜欢，楼栋朝向也比较好。”该楼盘的一位销售人员告诉记者，“开发商现在不卖了，年底能开出来就不错了。不过那时候肯定就是另外更高的价格了。”

曾先生当天最终也没有在通州台湖这个项目上排号预定，他想再看看区域内的其他项目。不过，曾先生仍然重点关注通州，一是通州目前相比其他城区房价仍然较低，二是“最近通州很火”。

台湖也在“捂盘”

记者走访通州台湖镇该楼盘后发现，通州作为今年上半年北京楼市的热点区域，台湖地区已经受到了传导。

即便记者走访该楼盘当天下雨，该项目售楼处仍然有十余组到访的看房者，并且在当天下午仍然陆续有购房者前来看房咨询。

“最近购房者到访看房是比较多的，实际上从今年年初开始，到访量情况就已经比较好了。”该楼盘的销售人员告诉记者。

目前该项目在售包括了商住产品和住宅产品，其中住宅是项目三期近期刚刚加推。其中，商住产品目前的销售均价是在1.7万元/平方米左右，住宅销售均价是在2.3万元/平方米左右。

记者在该楼盘现场摆放的销控表上注意到，到当天为止，商住产品的的去化基本已经达到一半以上。

“现在项目每天都能实现比较多的成交量。商住产品可能当天的成交量都在50套以上，住宅的成交可能每天也能够实现10套以上的成交。”接待记者的销售人员说。

一位在通州区域同样拥有项目的房地产开发企业的营销人士告诉记者，商住产品每天几十套的成交是非常可观的，“在此之前，这些商住项目平均每天能卖出去几套就很不错了。”

另外，记者了解到，该项目最近也刚刚完成调价。“因为住宅是项目三期刚刚开始卖，所以在推盘前价格就做了调整，平均上浮了大概3到5个百分点。”这位销售人员说，“接下来还会继续有价格的调整。”

上述房企营销人士则告诉记者，目前通州台湖区域的新盘项目并不多，新盘大多集中在两三家开发商手中，“所以，如果通州整个市场持续保持热度的话，这些商住和住宅都是不愁卖的，而且相对通州核心区域而言，台湖区域的议价能力也比较强。”

记者注意到，目前台湖该项目的住宅产品中，包括了64平方米和77平方米的户型，唯独没有上述曾先生所说的70平方米户型。

“市场好的时候，开发商当然不愁卖，这些户型和朝向都比较好的楼栋，开发商希望价格卖得更高一点，也就会放慢出货速度。”这位房企营销人士告诉记者。

“之前销售都有一个99折的开盘优惠，现在都已经全部取消了。其实也是一种价格的调整吧。”上述该楼盘的销售人员告诉记者。

核心区房价站上3.5万元关口

通州楼市遇热已经不是秘闻，记者最近走访通州多个项目后发现，台湖区域因为新盘项目较少且集中，由此开发商有着更加灵活的销售策略和议价能力。但实际上，通州部分核心区域即便面临激烈的产品同质竞争，开发商也不愁卖不出去。

曾先生的一位朋友最近希望找找身边有开发商的熟人关系，他希望把自己在某楼盘的排号顺序提前一些，以此可以顺利买到一套该项目的房子。

曾先生的朋友排号是在通州运河核心区的绿地中央广场项目，这次该项目会推出500套左右的房源，曾先生朋友排号是在700多号，目前该项目排号已到1100多号。

“我们到这周末就排号截止了，所以你现在排号的话，我估计也很难买上了。运气好的话，可能会剩下个几套房子，但是你就别挑了。”绿地中央广场的一位销售人员告诉记者。

上周六，同样位于通州运河核心区的富力运河十号（通州富力中心）开盘，该项目开盘推出两栋公寓共计336套房源，最终排号就达到了700多组客户。

富力运河十号在开盘前就已经引得市场人士关注，因为该项目的取证价格在4万元/平方米左右，最高预售价格超过4.1万元/平方米。

据悉，富力运河十号在开盘当天的销售均价是在3.5万元/平方米左右，项目开盘仅3个小时，累计销售金额据称就达到了13.8亿元。

另外，记者还获悉，富力运河十号虽然最高取证价格是在4.1万元/平方米，但实际上开盘当天有较好的户型的成交价格接近5万元/平方米。

“因为相比相同区域的商住项目，区域内只有很少的住宅项目在售。所以，富力运河十号作为住宅的话，定价在3.5万元/平方米，还是有着明显的价格优势。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。

“目前通州运河核心区的商住项目的销售均价都在3万元/平方米以上，我们卖3.5万元/平方米算是比较低了。所以，继续开盘的话，价格一定还会继续涨的。”记者走访富力运河十号项目时一位销售人员告诉记者，“等下次开盘的时候，我觉得单价卖到4万元、5万元也是比较合适的价格。”

谁也不想先开盘

通州运河核心区的商住项目扎堆，不过，他们都在等着“坐地起价”。

“你去对面的华业·新北京中心了吗？他们从去年10月份就开始排号了，对外一直在说最近开盘，可是他们预售证都没有拿到。”绿地中央广场的一位销售人员告诉记者，“估计他们自己也不知道到底该卖多少合适。”

记者了解到，在通州运河核心区的新华北路上，已经聚集了多个商住项目，包括保利地产的大都汇项目、绿地集团与中根投资合作的绿地中央广场项目、富华地产与世茂房地产合作的世界华侨中心项目，另外还有复地中心以及富力运河十号项目。

其中，保利·大都汇项目、绿地中央广场项目、世界华侨中心项目、富力运河十号项目以及华业·新北京中心等至少5个项目都选择在近期开盘。

“现在这几个项目谁都不愿意先开盘，都在等着对方开盘，对比竞争对手的定价和销售情况再作打算。”一位熟悉通州市场的房地产观察人士告诉记者，“这几个项目都是商住项目，户型和面积都差不多，就连推盘的套数都差不多。”

“谁先开盘，谁就卖得低。所以他们几个项目都在憋着。”保利·大都汇项目的一位销售人员告诉记者，他评价几个竞争对手项目“不厚道”的底气在于，保利·大都汇项目拟定在8月8日开盘，并且项目的户型定价都已经基本完毕。

保利·大都汇项目的销售人员告诉记者，这次开盘将推出一栋公寓楼共计415套房源，为毛坯房，预计销售均价是在3万元/平方米左右，目前各个朝向的户型定价都已经完成。

“我们项目的位置相对比较好，目前新华北路上的几个商住项目，也就我们的定价比较明确，而且也只有我们项目有折扣，最多可以享受98折。”这位保利·大都汇的销售人员告诉记者。

绿地中央广场项目也初定在8月1日左右开盘，不过目前该项目仍未取得预售许可证，因此具体销售价格仍然待定。

“我们现在排号选房也就是选定房源，价格仍然会有浮动。”绿地中央广场的销售人员告诉记者，“我们销售到现在也没有接到上头的具体文件，尤其是定价方面，所以我只能告诉你一个价格区间，应该是在3万元/平方米到3.5万元/平方米之间。”

据悉，绿地中央广场项目此次一共推出500套房源，不过目前排号客户已经超过1100组。

“我们价格高一点也是可以理解的。你看富力运河十号最近开盘均价是在3.5万元/平方米，一抢而空，而且我们的公寓产品还是精装修。”绿地中央广场的这位销售这样解释说。

邻近绿地中央广场项目售楼处的富华与世茂房地产合作的世界华侨中心近期已经截止排号，这次该项目一共推出了300套房源，不过排号客户也达到了600多组。

据世界华侨中心项目的销售人员介绍，虽然停止排号，但具体销售价格还没有确定，价格区间是在3万元/平方米到3.2万元/平方米之间。该项目销售人员仍然对记者解释的是排号选房也只是“选定房源，价格会有所波动”。

“我们下个月或者9月份还会继续推盘，但是价格肯定会有所调整，开盘时间待定，但肯定是已经有其他商住项目开盘以后。”世界华侨中心的销售人员告诉记者，“我们在这几个商住项目里推盘是最早的，但是我们推出来的房源也是最少的。后续还有700多套公寓产品面市。”

同样，已经在排号阶段的华业·新北京中心项目预计也会在近期开盘，不过该项目销售人员对销售价格三缄其口，他们推阻的借口是，“项目还没有拿到预售证。”

“我们预计会推出580多套房源，因为没拿到预售证，所以我们也不知道价格卖多少。”华业·新北京中心项目的一位销售告诉记者，“但是周边项目单价都卖3万元以上，3.6万元/平方米左右，最近富力运河十号卖4万元/平方米。我们也会参考周边商住项目价格。”

曾先生说，“去年来通州，感觉这地方挺破的，现在来通州却感觉明亮了不少。现在通州卖房的都很硬气，爱答不理的，平时通州销售的骚扰打电话也少了，一房难求。”

关键词：暗战，核心区，保利地产，通州，楼市，楼盘项目，卖房，开盘，住宅产品