"一线拿地+高位嫁接"：水电系央企葛洲坝的地产扩张之路

人民网北京7月14日电（徐倩）在董事长宋卫平引入央企中交建入主后，绿城再次选择了央企中国葛洲坝集团有限公司（下称“葛洲坝”）作为“宋氏豪宅”的合伙人，双方将联手在上海西虹桥打造葛洲坝绿城·玉兰花园，产品定位于低密度高端别墅。

中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为：“绿城与葛洲坝合作可以降低资金风险，把资产做轻，而作为水电系出身的葛洲坝在开发能力和产品认可度方面是较为欠缺的，和绿城合作可以提升产品的溢价效应。”

而此次与绿城的合作，也将央企葛洲坝再次推到聚光灯下，作为国务院国资委首批确定的16家央企房地产企业之一，葛洲坝近年来频繁出没于在一线城市“攻城略地”，已然建立了自己的“地产帝国”。

联姻绿城

事实上，葛洲坝与绿城房地产早在2006年就签署了战略合作协议。

双方表示，葛洲坝在区域土地资源储备整理、政府资源对接等方面具有优势，而绿城在高品质住宅规划设计、建筑营销、物业服务等方面具有优势，双方约定在资金、土地、产品、人才等财力、智力各个方面进行深层次的合作。

此后，葛洲坝与绿城合作开发了葛洲坝绿城?北京京杭广场项目、上海葛洲坝绿城·臻园等项目。

其实，不只是此次联手绿城，葛洲坝的惯常操作方式是自己拿地，而后引进实力开发商进行合作，葛洲坝房产将此战略称之为“一线拿地+高位嫁接”。

在与绿城合作之后，葛洲坝先后与融创中国、龙湖集团、方兴地产、保利集团合作，获取龙湖·西宸原著、方兴·金茂逸墅和广州广钢二期项目等项目。

“对于央企葛洲坝来说，通过‘高位嫁接’，可以帮助葛洲坝提升产品质量和完成产品去化。”同策房产咨询研究部总监张宏伟分析称。

而陈延彬认为：“‘高位嫁接’是目前葛洲坝的发展战略，但是作为房地产开发商，葛洲坝还要急需提升自身的产品开发能力并且构建自身的品牌体系。”

拿地魅影

据了解，葛洲坝下属房地产公司于2010年启动面向全国发展的战略，根据其 “重点布局一线城市、谨慎发展二线城市、严格禁止三四线城市”的城市战略布局，其先后在北京、上海、广州一线城市完成布局，并进入了三亚、武汉、重庆、南京等核心城市。

据记者不完全统计，从去年截止到今年上半年，葛洲坝共新增6幅地块。其中，葛洲坝与融创合作联合竞得苏州南京和重庆市两幅地块，另外，葛洲坝与方兴地产进行合作联合竞得北京经济技术开发区河西区X87R1地块，剩余三幅地块均位于上海青浦区，由葛洲坝独自竞得。

此外，今年的1月份，葛洲坝以合作开发的方式首入广州，葛洲坝与广东保利房地产开发有限公司达成合作，共同开发广州市广钢新城二期两宗地块。自此，葛洲坝已经完成了一线城市的全面布局。

据葛洲坝2014年年报显示，公司新开工面积61.42万平方米、新购置土地权益面积为63.94万平方米。截至报告期末，公司在建项目权益施工面积243.01万平方米，年末储备土地对应的计容建筑面积为175.36万平方米。

张宏伟认为葛洲坝之所以凶猛拿地与央企的身份相关：“一是由于依托于葛洲坝整个集团业务，资金实力雄厚，二是在后期可以以较低的融资成本支撑项目的开发。”

前世今生

葛洲坝之能够发展房地产业务、快速拿地并与其他开发商展开战略合作，与其历史背景不无关系。

时间追溯到2010年，国资委“清退”了78家不以房地产为主业的央企，而“钦点”了16家可以从事房地产开发业务的央企，而葛洲坝 “幸存”其中。

从葛洲坝的公告中可以看出其主营业务的变化：2003年，公司主营业务为建筑工程承包施工、水泥生产销售和水力发电；自2005年至2012年，公司主营业务为建筑工程承包施工、水泥生产与销售、民用爆破、水力发电、高速公路运营和房地产。

而近年来，葛洲坝的地产业务可谓是“突飞猛进”。据葛洲坝2014年的年报披露，公司房地产开发实现营业收入62.54亿元，同比增长398.16%，占公司营业收入总额的8.73%，项目已经完成一线布局。而相比于2009年，葛洲坝在房地产板块的营业收入只有5500万元，占集团全部收入266亿不过千分之二，项目集中于武汉、宜昌两地。??

易居智库研究总监严跃进认为：“在目前的这一轮房地产市场调整的过程中，央企的资金实力和优势开始得到体现。尤其可以获取比较低成本的融资，对于葛洲坝来说，在一线城市频频拿地，其实也是资金比较充裕的表现。”

据《中国能源报》报道，在葛洲坝下属房地产公司的融资渠道中，“既有较成熟的以资产管理公司通过银行向房地产公司发放贷款的方式；又有独具一格的母公司通过转让对子公司应收账款收益权的方式进行融资；还有一类是以有限合伙企业对项目公司进行增资的方式进行融资，通过引进资金子公司作为GP（普通合伙人），机构资金作为LP（有限合伙人），降低了财务年报审计调整权益资本的风险。”

此外，葛洲坝下属房地产公司仅仅耗时2个月从中国银行总行、中国建设银行为葛洲坝?海棠福湾项目取得了低利率开发贷款批复，与保利集团、万科地产并列成为海南融资成本最低的房地产企业。

如此一来，可以明显看出，央企葛洲坝的优势在于雄厚的资金，但是“硬伤”在于开发能力，日后葛洲坝地产是否培养出独立开发能力、形成品牌体系是其发展的关键。

关键词：葛洲坝，央企，一线城市，有限合伙企业，地产业务，水电，机构资金，绿