广州市区商圈转型 有人喜有人忧

　　黄沙水产市场要搬，御景壹号业主笑了；状元坊客流“断崖”，业主高价购入“坐艇”

　　“千年商都”广州多处是商业旺地。最近市区两处旺地不约而同引起大众的注意，一个是黄沙水产搬迁方案已确定，黄沙水产市场搬迁有望。6月底该市场拆除31档违建。市场管理方表示，整体搬迁已有设计方案，但未通过评估，搬迁地址及赔偿标准仍未有定论。另一处则是引发朋友圈“80后”和“90后”回忆思潮的状元坊今昔对比，据记者了解，2010年是状元坊“盛极转衰”的一个拐点，此前状元坊的铺位高达十几万元/m2，随着市区内大型购物商场的兴起以及电商的冲击，状元坊目前铺位价格已跌至四五万一平方米，一个小铺月租曾高达9000~1.1万元，如今3000元~5000即可租到，租价“腰斩”都不止。

　　中原地产工商铺区域经理吴锋表示，黄沙水产市场因为是由国企进行出租，铺位很少流出市场进行转租，但据他们了解，铺位租金不算高，在黄沙商圈绝对算不上黄金铺。黄沙商圈最贵的铺位在清平路一带的药材批发一条街。黄沙水产市场为商圈更带来交通拥堵现象，致使黄沙大道一带的商铺租赁也不畅旺。如果黄沙水产市场搬迁成功，首先对周边的住宅盘是一大利好，尤其是在水产市场旁边的豪宅盘御景壹号是最大受惠者，此外，西城都荟也会因商圈的转型而有所得益。中原地产工商铺高级经理陈海航表示，对于状元坊的没落，的确只能用“大势所趋”来形容，当时政府对状元坊过大的人流量以及过度密集的人口密度都非常担心，如今状元坊没落也无形中帮政府“减压”。由于状元坊只是短短的200米麻石街，商圈规模太小，他认为如果要“救活”状元坊，或许可以接受人民南服装批发商圈的辐射，把状元坊目前从事的零售服装转为批发服装业，有可能重新使状元坊商业活跃度提升。文/图广州日报记者李凤荷

　　黄沙水产正常营业御景壹号畅想新生活

　　上月底，黄沙水产市场传出搬迁消息，本报还把黄沙水产市场可能的搬迁地点都进行一一分析。据了解，6月底该市场拆除31档违建，不过市场管理方表示，整体搬迁已有设计方案，但未通过评估，搬迁地址及赔偿标准仍未有定论，还需时间。记者本周去踩盘，在黄沙水产市场入口处多个地方看到落款为“黄沙地区水产市场管委会”的通告，通告日期为6月23日，通告内容为“接区政府通知，由多个政府部门进行联合执法，对市场周边的秩序展开有效整治”。记者大半年前来过水产市场拍照，相比9个月前市场环境的确有所改善，台阶也进行了修整。

　　受黄沙水产市场影响最大的豪宅盘御景壹号目前正准备推出三期，对于黄沙水产市场即将搬迁的消息，销售人员都欢欣鼓舞。记者之前曾采访一位销售人员，她表示黄沙水产市场对黄沙一带的交通影响很大，如果水产市场搬迁，以前曾经因黄沙水产市场“嫌弃”楼盘的人士可能会回流。记者查询“阳光家缘”发现，御景壹号近一季签约16套，成交均价为50813元/m2。项目人士透露，目前项目二期A1和A2栋仅卖剩4套单位，都为复式。三期将推出478平方米的楼王单位，拥有一线江景，预计价格在5万~6万元/m2。离黄沙御景壹号最近的同类型豪宅盘是爱群荟景湾，该项目为单体楼，售价也在5万元/m2。

　　中原地产吴锋表示，黄沙水产市场搬走是利大于弊，由于御景壹号和逸翠湾以及西城都荟的出现，黄沙商圈的消费力已明显比以前升级，水产市场所带来的环境和交通弊端不利于商圈升级。

　　救活状元坊唯有转为服装批发？

　　陈海航说，2010年状元坊达到顶峰，头位铺租金高达2000元/m2，与北京路和上下九的租价无异，不过如今状元坊的租价已回落，头位铺租金大约在400元/m2，足足打了个2.5折。日前记者到状元坊现场踩盘，一入状元坊牌坊即见到左右两边各有一个空置铺位，步行到中部，整个“竹筒铺”全部空置的情况越来越多。有统计表明，状元坊2/3的铺位已关门。记者在一个仍然开张的竹筒铺商场门口看到，最旺的头位铺已空置。

　　市民梁小姐在大学时多次光临状元坊，工作后不再踏足此地。这几天她在朋友圈转发了状元坊没落的微信公号报道，她告诉记者：“看到那些熟悉的街巷才想起原来已有三四年没去过那边，以前跟同学到那里买衣服和吃小吃，几乎每个礼拜都报到一次。”陈海航认为，状元坊的兴起是当时切中年轻人消费的热点，也是上下九步行街的一个延伸和补充，随着天河等地出现多个大型购物商场，状元坊人气逐步衰落，而“最后一击”来自于电商冲击，年轻人迅速转向网上购物和消费。对于状元坊来说，转型比较困难，因为这条街部分为私房，部分为政府管理的公房。要对抗电商冲击而转型体验式消费，状元坊因为体量过小而难以提供较多的商铺，且类似餐饮类的体验式消费需要对商铺进行过大的改动。

　　陈海航说，大约5年前，状元坊的旺铺售价在10多万元/m2，如今已跌至四五万一平方米。由于状元坊的铺型是“竹筒铺”，最旺的是头位铺，如果客流减少，一个竹筒铺关门，意味着数十个商铺同时关门。要救活状元坊，唯有转向服装批发行业，接受人民南的商圈辐射。