地王争夺战下半年开打

原标题：地王争夺战下半年开打

上海今年上半年土地市场的热情有所减退，经营性用地无论是成交面积还是成交金额非但不能和火爆的去年下半年相比，即使与去年上半年比也表现不佳，创下三年以来的同期最低值。不过，正由于土地资源紧缺，房企对于住宅用地的拼抢也愈加激烈，导致成交楼板价反而逐年上升，创下了半年度的历史最高值。

整体供应创历史新低

据德佑链家市场研究部监控数据显示，2015年上半年，全市经营性用地土地成交面积合计为187万平方米，环比2014年下半年下跌51%，同比2014年上半年下跌32%；成交金额合计为565亿元，环比2014年下半年下跌40%，同比2014年上半年下跌3%。

其中，最受关注的住宅类用地情况也差不多，上半年成交总面积合计139万平方米，土地出让金合计为424亿元，相比去年同期分别下跌27%和48%。

这主要和土地市场整体供应有关，上海土地供应正面临逐年递减，上半年的2015年供地计划显示，商品住宅建设用地供应计划面积为400万-600万平方米，创历史新低，剔除其中的保障房，实际供应的商品住宅用地就更少。供应量持续收缩之下，成交面积和成交金额自然随之下降。

而相对应的2015年上半年住宅类用地的成交楼板价为14373元/平方米，较去年下半年上涨12.8%，较去年上半年上涨0.7%，创下了半年度的历史最高值，这也是为什么在成交面积剧烈下跌的情况下，成交金额的下跌幅度相对平缓的原因。

回顾上半年，经历了短暂的低迷期之后，在央行降准、降息、3·30新政等新出政策刺激之下，上海土地市场在后半程开始发力，出现多个总价、单价、区域地王，闸北姐妹地王、杨浦平凉社区地块、宝山大场地块等高价地块层出不穷。尤其是6月份，多幅土地集中上市，仅6月3日一天就出让了4幅地块，共取得121.3亿元土地出让金。其中包括被华润华发联合体以87.95亿元夺得的闸北住办用地，成为今年以来的总价地王。

另外，上半年住宅类用地的成交溢价率为27.3%，和2014年下半年基本持平。德佑链家市场研究部总监陆骑麟认为，这主要是因为从2014年以来，土地出让方整体调高了地块的出让底价，因此在土地出让中底价较高的情况下，整体的溢价率水平表现平稳。

房企加码土地市场

据记者了解，今年上半年多家房企加速了在上海的布局，拿地面积前十的房企中将近一半以超过2万元/平方米的单价购地。例如，华润华发联合体分别以78亿和80亿元拿下两宗地块，中国房企十强碧桂园首次进入上海，景瑞阔别上海多年也再度回归，上海本地房企绿地则通过并购和买地继续巩固自己在上海的地位，上半年累计购置土地面积77.21万平方米。

业内专家指出，最近几年，房地产行业进入“白银时代（资料、团购、论坛）”，三四线城市楼市进一步恶化，库存压力居高不下，品牌房企的布局策略转向重返一二线城市，这导致一二线城市土地市场势必再度火热，上海土地市场也不例外。

同策咨询研究部资深研究员许之静分析认为，对于上海土地市场来讲，由于政策层面已经宽松，市场基本面回升已是既定趋势，此时，开发商有可能趁机在上海这样的一线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。按照这样的发展策略，上海势必成为众多品牌房企争夺的热点，2015年二季度以后上海土地市场“地王”频现也是预料之中的事情。

德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，一般情况下，上半年无论是土地的成交面积还是成交金额都要比下半年差，一方面是由于上半年受到春节等各类假期的影响，土地出让方缩减了土地的出让规模。另一方面上半年开发商多把目光放在销售业绩上，一旦销售业绩有一定回款，资金量充裕的情况下，下半年开发商将会表现出积极的拿地心态和意愿。

这充分说明一个问题，2015年下半年房企对于住宅用地的需求会更加紧张，房企争抢住宅用地的局面不会改变。

同策咨询研究部资深研究员许之静称，目前市场去化速度已经有所提高，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势，相关政策的利好也将逐步作用于地产开发。对于开发商来讲，赶在市场最热的时机拿地，竞争势必会激烈，未来或仍将出现多“地王”。

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