国内首只公募REITs落地 万科轻资产布局

　　6月8日，中国证监会批复鹏华前海万科REITs基金发起注册，并于6月26日起发行。标志着中国首只公募的房地产信托基金正式落地，意味着公募基金投资范围拓展到不动产领域。对于万科而言，REITs落地是万科轻资产战略的重要一步，对于广大投资者来说，产品为中小投资者提供一个投资于房地产市场的通道，降低房地产投资的进入门槛。

　　落地深圳前海

　　鹏华前海万科REITs由深圳市前海金融控股有限公司牵头设计并担任投资顾问，鹏华基金管理有限公司作为基金管理人，万科企业股份有限公司及前海开发投资控股有限公司等作为共同参与主体，以深圳前海万科企业公馆的租金收益权为基础资产。

　　前海万科企业公馆总占地面积约9万平方米，项目总建筑面积约6万平米，由前海开发投资控股有限公司与万科企业股份有限公司联手打造，是前海首个通过BOT(建造、运营、移交)土地开发模式为企业提供超甲级实体办公场所的创新项目。

　　万科方面进一步介绍称，在2015年的租赁收入大约为每月240-250元/平方米，以后每年将按照市场水平进行调增。其中，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%。

　　万科轻资产布局

　　该基金的落地发行视为万科轻资产战略的重要一步。万科高级副总裁祝九胜表示:“万科作为这只公募REITs的受益者，能拿到这个钱不容易。”一直负责万科前海公募REITs商务谈判的祝九胜表示，未来万科的资产管理规模将是万亿级的，万科将会继续为各金融机构提供更多的可证券化优质资产。

　　“REITs无非是现金流的呼唤，但去年在酝酿这个REITs基金时，万科其实并不缺钱，我们的融资渠道非常多元化，况且去年我们的回款率也很好，在这个背景下推这个REITs方案，其实公司内部有很大的压力”，具体负责推进该基金的深圳万科财务总监刘波向媒体表示，最终公司管理层决定从长远考虑，在不缺钱的情况下与鹏华合作，推出了这个REITs基金。

　　虽然该REITs基金并不涉及产权交易，只是让渡了项目的租金收益权，但在万科看来，万科在其中依然担当了一定的风险。刘波表示:“作为一个持有经营性资产的运营方来说，运营这项资产是需要一定运营成本的，运营成本和租金收入增长一般呈现正相关的关系，高租金回报需要高的运营投入。当收益权和运营权一体的时候不会出现矛盾。但现在我们出让了租金收益权，这就意味为提升租金所增加的运营成本以及由此导致的相关税费都由万科承担。”

　　提供投资通道

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。鹏华基金董事长何如表示，对于美国大型机构投资者和个人投资者而言，REITs早已成为主流投资品种之一，数据显示，过去二十几年来，多个REITs板块实现了两位数的年化收益，其中写字楼年化收益率达到了12%。

　　在国内，虽REITs早有运作，但之前国内试水的REITs都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。比公募基金行业更加期盼REITs的是房地产行业。在房地产市场较为成熟的国家，REITs是开发商融资的重要手段。而国内一直碍于现有房地产调控政策，没有对真正的REITs放行。

　　业内人士表示，鹏华前海万科REITs的推出，有利于拓宽资本市场的广度与深度，不仅可以为中小投资者提供一个投资于房地产市场的通道，降低房地产投资的进入门槛，而且在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，更好地满足企业与居民的投融资需求。

　　京华时报记者邢飞

关键词：房地产信托