一线升温二线稳 房产市场遭遇“冰火两重天”

　　编者按

　　房价时刻牵动着老百姓的心，一起一落和普通人的生活密切关联。自今年“3·30”房产新政策实施以来，房价分化现象加剧：一线城市房价上涨明显，三四线城市房价仍持续下降势头。对此，大部分专家认为，在政策的刺激下，整体上来看，房地产市场进入回暖通道，走势平稳。但需警惕地区分化太剧烈。

　　国家统计局近日发布的数据显示，5月份全国70个大中城市住宅销售价格中，一线城市房价上涨明显，三四线城市价格仍在下降。新华视点记者采访发现，“3·30”新政策实施将近3个月，全国房地产市场城市间分化现象越发突出，呈现出“火焰”与“冰山”同存的局面。这对房地产市场来说意味着什么？

　　深圳上海月涨百万三四线城市继续下跌

　　在“3·30”新政快满3个月之际，我国房地产市场呈现出更突出的分化特点，一线城市市场升温，深圳等地局部房价大涨，一些地方土地市场地王再现，明显上涨的房价甚至带动全国房地产市场价格上扬，但三四线城市行情冷清。

　　近日，国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨，同比下跌。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致。5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价环比普涨，二线城市房价整体稳定，大部分三线城市房价仍然在下降，城市间分化加剧。

　　深圳楼市自“3·30”新政策后出现疯涨行情。“3·30”新政策出台不到3个月，深圳一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50%。5月25日，深圳中洲中央公寓获批预售，顶层备案单价为37万元／平方米，刷新了深圳楼市的最高单价纪录。

　　正打算购置首套房的刘正告诉记者，今年3月27日，他与深圳龙华新区星河盛世的一名业主签订购房合约，并缴纳了10万元定金，“3·30”新政策后，业主称有购房者加价50万元买房，退回了他的订金。“4月中旬再问中介，同等面积、相同户型的房子已经由3月底的400万元涨至500万元。”刘正说。

　　上海市房价也上涨明显。据上海搜房网数据监控中心统计，2015年5月上海市商品住宅成交均价超3.1万元／平方米，为近5年来房价新高。个别二手房房源一个多月就能涨100万元。如，上海黄浦区耀江花园楼盘130平方米的3房，4月底5月初的成交价格还在780万元左右，到了5月中旬成交价已经涨到850万元，而近期成交一套同样户型的房源，价格已经升到880万元。

　　北京量价同时走高。据伟业我爱我家市场研究院统计，北京市5月二手房住宅网签达到了16627套，是最近26个月来的第二高点。

　　局部地区房价缘何疯涨？

　　记者调查发现，近期房地产市场的变化，是多重因素叠加形成，而一线城市房价整体明显上涨，并且推动5月全国房价环比增长，主要有三大因素。

　　一是中央和地方多重利好政策的出台。3月30日新政策实施后，二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至两成，普通住房营业税免征期由五年改为二年。5月10日和6月27日，央行接连宣布降息。此次降息后，5年以上贷款基准利率和5年以上个人住房公积金贷款利率均连创自2000年以来新低。

　　二是资本巨头进入房地产市场，推动土地市场火爆。易居智库研究中心研究总监严跃进说，近期土地市场中，金融资本的身影频现。中国平安保险(集团)股份有限公司与保利、绿城等多家房地产公司合作，拿下多块土地。中国民生投资股份有限公司投资45亿元入股阳光城集团股份有限公司。6月上海四幅地块连拍，招商平安联合体以30.1亿元高价拿下了宝山大场镇地块。

　　三是市场机制回调。

　　而深圳等个别城市或区域房价的“跳涨”，则是因为一些特殊因素所致。首先是自身供求关系紧张。深圳家家顺集团副总经理杨文说，深圳是以外来移民为主体的城市，目前1100多万常住人口中，绝大部分常住人口没有属于自己的产权房。而深圳新增土地供应量少、供给量远跟不上市场需求。其次是一些“坊间传言”的推波助澜。第三是投资客推手隐现。杨文说，“3·30”新政策出台后，首付比例下调，降低了投资客入市门槛，投资需求抬头。尽管深圳限购仍未松绑，但投资客们依然可以曲线入市。“一些没有购买资格的外地投资客，他们通过自己在深圳的亲戚、朋友等购买，双方事先把合同签好就行了。还有通过‘假离婚’、以公司名义购房等规避限购政策的。”

　　多重政策刺激后未来房价是否会大涨？

　　在中央和地方多重利好政策刺激下，未来房地产市场形势如何？大部分接受采访的专家认为，全国市场分化明显，三四线城市很可能会长期低迷，一线城市趋势向好明显。整体上来看，房地产市场进入回暖通道，走势平稳。但需警惕分化太剧烈。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，一线城市的优质资源和人口优势决定了房价率先止跌回升已是预料之中，大部分二三线城市由于库存高和城市吸引力不足的原因，房价止跌尚需一段时日，但房价降幅收窄说明了二三线城市交易也开始逐渐步入回暖的通道。

　　北京房地产协会副会长陈志等认为房价很难出现大涨的情况。他说，以北京市为例，近期北京房价上涨明显跟货币投放量增大和中央利好政策有关系。“整体来看，北京市场应该会保持相对稳定。成交量应该会保持平稳，但也应该关注价格上涨的倾向。”

　　一些行业研究机构认为，我国房地产市场格局已经发生改变，未来将呈现新的态势。易居研究院报告认为，中国房地产市场已告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有房企都赚钱的时代已一去不返。未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词，尤其是区域市场分化将显性化。

　　从目前来看，各地先后出台了地方关于楼市的利好政策。中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场分化已经导致政策刺激效果分化，一些房企重返一线市场的迹象明显，需警惕因分化太剧烈而增加三四线楼市崩盘的风险。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，政府除了坚持市场化方向调控，还需从房地产税等方面改善供需关系。同时需强化权威信息发布，防止片面信息裹挟恐慌性购房需求。

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　　房贷利率降至十年来最低

　　6月27日，中国人民银行宣布定向降准并再度下调存贷款利率0.25个百分点，使得5年期以上商业贷款利率降至5.4%，而5年以上公积金贷款利率更是降至3.5%。这是央行从2014年11月起短短7个月时间内的第四次降息，且频率越来越高，两次降息时间间隔从之前的4个月，到2个月，一直缩短至1个多月。

　　有人算了一笔账，以贷款100万元、20年还清、等额本息还款计算，按照原来商业贷款5.65%的利率，总还款额167.13万元，月均还款6963.87元。在新利率下，总还款额降至163.74万元，月均还款6822.52万元，也就是说，每个月可以比之前少还141.35元，而四次降息后，每个月可以少还662元。

　　目前的房贷利率已经降至10年以来最低值，此前2005年3月央行第一次加息后，5年以上房贷利率一直不低于5.51%。本轮货币政策松动，购房者信贷成本再次降低，有业内专家预测，房地产市场将又迎来一次利好。

　　商品房库存三年来首降

　　国家统计局网站6月24日发文表示，自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，今年5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。在中央和地方政策作用刺激下，楼市处于持续回暖过程中，销售回暖带动市场整体活跃度回升。

　　近日，万达集团董事长王健林在做客新华网思客讲堂时表示，北、上、广、深这些城市房价永远会上涨。他说，国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划，16个城市近期会出台一个最终用地极限，当然包括北京、上海、广州等。也就是说，到这为止，不准再新建了，只能在存量上想办法，只能二手买卖。这个制度会进一步使这些城市的供应量减少，所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中。

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