中小房企转型潮来临 加快退出地产主业

规模较小的房地产企业似乎从来不乏转型的热情。在上一波投资矿业的热潮退去之后，面临当前行业愈发分化的环境下，这些中小房企又开始走上新的转型道路……

2015年06月25日11:34

来源：人民网-房产频道

人民网北京6月25日电（卢志坤）规模较小的房地产企业似乎从来不乏转型的热情。在上一波投资矿业的热潮退去之后，面临当前行业愈发分化的环境下，这些中小房企又开始走上新的转型道路，而这次它们转型的方向，则是时下在资本市场备受追捧的医疗、科技、文化等行业。

根据研究机构爱建证券研究部的一份研究报告显示，截至今年4月，至少有86家A股上市房企宣布进行转型，宣布转型的上市房企占比接近6成。

最新的转型样本来自新潮实业（600777）和绿景控股（000502）。6月11日晚间，绿景控股发布公告，以1402万元的价格转让一个房地产项目公司的股权。随着这个最后的地产项目出售，也意味着绿景控股的地产开发业务将告结束，而它的转型方向，则落在了医疗健康领域。

6月12日，因重大资产重组停牌逾半年的新潮实业复牌，当日，该股股价强势封于涨停板。根据公告，该公司斥资22.1亿元间接购入美国一块成熟的油气资产，转型能源型上市公司。

伴随而来的，则是这些宣布转型的中小房企，在这一轮的A股牛市中涨幅明显高于行业的平均增幅。金融数据服务商wind资讯提供的数据显示，年初至今，房地产板块144只个股中，有81只个股涨幅超过一倍，占比接近六成。跨界、转型成为推动中小房企股价上扬的重要推手。

对于中小房企近期的转型浪潮，接受采访的房地产分析人士表示，随着土地、人力等成本上升，房企毛利率呈逐渐下滑趋势。对于中小房企而言，其资金实力、管理能力、项目资源较大房企劣势都很明显，在地产行业增速下行的情况下，中小房企经营风险不断显现。受制于融资、品牌、人力资源等方面的劣势，中小房企下滑速度较大房企更快，因此其转型意愿也更加强烈。

纷繁多样的转型方向

自去年起，房企转型的声音就不绝于耳。无论是龙头企业如万科（000002）、保利（600048）、金地（600383），亦或是华业地产（600240，已更名为华业资本）、宜华地产（000150，已更名为宜华健康）、华丽家族（600503）这样的中小型房企，其转型的决心都显得异常坚决。

去年11月，华丽家族刊发公告宣布公司要“去房地产化”，转行专注于投资领域。随后，它宣布公司的投资领域将专注于机器人、石墨烯、临近空间飞行器等方向。

华丽家族是近期A股上市房企彻底去地产化的缩影。他们逐步收缩地产业务，向与房地产行业关联度不高甚或毫无关联的行业延伸，以探求新的业务方向。这类企业在本轮牛市中不少，而他们转型的方向大多集中于新能源、新材料、健康医疗、互联网、文化传媒体育、金控等本轮牛市最热门的行业。

根据爱建证券统计数据显示，截至4月，A股上市房企中约有19家宣布彻底去地产化，除华丽家族外，还包括宜华健康、绿景控股、中关村（000931）等一些中小型房企。

以宜华健康为例，该公司于去年宣布转型医疗健康领域。去年7月，它宣布斥资7.2亿收购广东的一家医疗服务公司全部股权，在5个月后又收购深圳一家从事互联网医疗信息平台开发与应用的高科技公司的20%股权，该科技公司与广东的一家三家医院推出了如今时髦的网络医院。“健康医疗服务收入以后将成为公司主要业务收入来源，也将成为公司今后的主要业务发展方向。”宜华健康在此前的公告中写道。

“涉足当前市场追捧的板块，属于寻找新概念和新的盈利机会的做法。”易居智库研究中心研究总监严跃进对中小房企转型新行业时评论说，“这对于企业提振股价和提高投资者信心程度都有积极意义。”他说，传统地产开发板块的市场空间正越来越狭窄，导致这些中小房企战略扩张明显缺乏动力。这个时候若不积极转型，可能地产板块会加大一些隐性成本。

严跃进分析表示，对于此类地产企业而言，土地以及房产项目的规模并不是很大，而新获取的地块以及开发潜力也不高，这使得部分资金面临沉淀的压力。若不积极寻找新的投资领域，此类资金的机会成本就会加大。另外，若缺乏一个扩张，可能投资者会认为此类地产股缺乏一个可持续增长的业绩支撑，这会带来股价的下滑，不利于此类公司品牌力的扩张。

“尤其经历了2014年市场降温的寒潮后，此类中小房企对于房地产市场的发展存在疑虑和困惑，最主要是其在未来土地市场上会更显弱势，并不能拿到优质或者高价的地块，”严跃进说，“所以转型的做法，本质上是为业务拓宽寻找突破口。”

跨界噱头下的估值提升

从去年下半年开始的本轮牛市狂潮，让众多中小房企尝到了转型或者跨界的甜头。由于本轮牛市中资金对于互联网、高科技概念股的追捧，“去地产化”的中小房企在A股市场受到了极大的关注。身兼多重概念的华丽家族就是典型的例子。

5月5日晚间，停牌3个多月的华丽家族发布了定增公告，拟发行不超26.656亿元的股份，用于打造三大科技板块:石墨烯、机器人和临近空间飞行器。5月6日复牌之后，华丽家族连续13个交易日涨停。16个交易日的时间，股价从6.7元，直接涨到了30元，涨幅达到350%。

跨界转型带来的市场估值提升，正在这些中小房企身上一遍遍上演。6月12日复牌的新潮实业，在上周的股市暴跌中，仍然逆势获取了连续4个涨停板，股价也从停牌前的11元冲高至20元。

这种估值差异在转型健康医疗领域的房企身上体现也较为明显。自宣布转型健康医疗后，宜华健康股价从1月约15元的股价中值上涨至4月停牌时的52元，上涨幅度接近250%。

同样转型医疗健康领域的华业资本，其股价也从1月复牌时的7.9元冲高至24元的峰值。尽管以昨日19.17元的收盘价计算，其股价在今年的上涨幅度也超过142%。

房地产行业分析人士称，与房地产行业相对较低的市盈率相比，本轮牛市中获得资本青睐的新兴板块，其市盈率普遍较高，中小房企转型新兴行业，除了能够制造噱头获得市场关注，其欲转向行业的高市盈率也将会为这些转型房企带来实实在在的估值提升。

“对于一些在白银时代不具有竞争优势或者竞争优势不明显的房企来说，转型升级是他们拓展自身新增长点和赢利点的最佳途径。”兴业证券房地产行业分析师阎常铭说，“虽然短期无法判断公司新进入领域是一片红海或者蓝海，但转型升值房企仍将受益于新进入领域和地产行业之间的估值差。”

但分析人士表示，尽管这些中小房企近期的转型获得了资本市场的青睐，但这些估值的提升主要建立在此轮牛市较高的市场情绪上，这些企业转型的市场开拓前景目前仍不得而知。

“这有点让人想起前几年中小房企掘金矿业的那波浪潮，”严跃进说。严跃进口中的房企“掘金”狂潮，出现在2010年。在严厉的调控政策和残酷的市场竞争下，中小房企开启了自身的转型之路——一批房企选择矿业作为转型的行业。那段时间，房企收购矿业公司的公告被频频发出。包括天业股份、华业资本、中弘股份等涉矿的上市房企，也成为资本市场的追捧对象，涨幅远超矿业股。

不过，从去年的房企业绩报告来看，前几年趁着房地产宏观调控之时投资矿业的中小房企，并没有赚得一桶金，不盈利甚至亏损成为普遍现象。以华业资本为例，去年的年度报告显示，其投资的多个矿井仍然没有达到开采条件，目前仍属于亏损状态。

“这就和当年的情形一样，”严跃进说，“仍然没有盈利基础的中小房地产企业进入了陌生的行业，靠着市场的热度迅速提高估值，股东能变现的就迅速变现，企业能增发的就迅速增发。”

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