京基滨河时代现亿元大单 深圳写字楼市场热浪扑面

原标题：京基滨河时代现亿元大单 深圳写字楼市场热浪扑面

观点地产网 深圳商品住宅市场近期呈火热态势，而一份最新统计数据也显示，这种火热也悄然传导至写字楼市场。

近日，深圳中原研究中心披露最新统计数据称，5月份深圳全市写字楼成交面积20.8万平方米，环比增长170%，创下5年来的新高。

据了解，期内深圳纯办公物业增长最快，成交12万平方米，环比增长335%；商务公寓成交8.7万平方米，环比增长78%。从成交物业的类型看，办公物业受4月入市的前海卓越金融中心带动，成交占比大幅攀升至57.5%，已超越商务公寓成为写字楼市场的成交主力。

作为具有较高金融属性的标的物，写字楼被追逐的相似案例在6月继续发生。时捷集团近日公布，公司向深圳京基地产收购福田区京基滨河时代大厦29层全层写字楼，总面积2168平方米，总代价约1.17亿元。

对此，市场人士对观点地产新媒体分析称，近期深圳写字楼成交突然暴增，主要是由于投资性需求增长所致。目前，深圳无论是住宅还是写字楼都处于火热的状态。随着投资通道的打开，不少投资者已顺势进入深圳楼市。

写字楼投资热潮

对于购买京基滨河时代大厦全层写字楼的举动，时捷集团表示，29楼全层楼面面积2168平方米，预期明年中前落成。该物业拟用作集团旗下不同业务部门之办公室，以作其业务扩展。

时捷集团还认为，此次收购为“投资良机”，并同时可节省租用办公室的成本。

据观点地产新媒体了解，京基滨河时代地处福田区西南滨海区域下沙片区，旧改拆迁面积5.33万平方米，总建筑面积53万平方米，集商业、办公、酒店、商务公寓、住宅于一体。其中，滨河时代大厦作为项目的写字楼，总建筑面积14.67万平方米，办公面积占13.69万平方米。

早在入市之际，京基滨河时代相关负责人便明确表示，项目写字楼的部分将出售，不会全部持有。

对于这种销售策略，京基地产副总裁熊伟在接受观点地产新媒体采访时解释称，公司目前已拥有京基100写字楼以及其余酒店等自持性物业，因此为了保证一定租售比例，京基滨河时代主要以销售为主。

熊伟续称，京基滨河时代的写字楼在建立之初便定位为销售型物业，这也是出于公司现金回笼的需要。另外，销售型物业避免了公司在物业服务、管理团队以及租赁合同等方面的投入，因此可以保证公司集中精力在其它项目上，符合整理利益。

统计数据也显示，2014年，京基滨河时代在写字楼方面，以3.66万平方米、113套、15.51亿元的成绩位列深圳第二。由于项目临近香港通关口岸，客户也以深圳本地及香港投资客居多，亦不乏金融投资类企业整层购买写字楼。

在2015年第一季度深圳写字楼成交榜上，京基滨河时代以7.11亿元排名全市第一；4月与5月，项目再度分别成交8407万元、2.04亿元，分类全市第三、第二。

除了京基地产，深圳另外一家写字楼“玩家”卓越近期的销售也在表明，写字楼销售正迎来一波销售高潮。

据观点地产新媒体获得的资料显示，自今年4月1日开售，卓越旗下前海壹号仅用5天时间，签约金额便达30亿元。这也创下深圳商办物业市场的最高纪录，签约总金额、签约单价和签约速度为历史之最。

最终统计数据显示，5月份卓越前海壹号以成交金额42.63亿元，排名深圳写字楼成交第一，占全市总量比约84%；卓越旗下梅林项目卓越城成交金额1.76亿元，则排名深圳写字楼成交第三。

深圳写字楼现状

这是一场写字楼的销售狂欢，背景则是深圳房价连涨近9个月。据深圳中原统计，5月份深圳全市写字楼成交面积20.8万平方米，环比增长170%，创下5年来的新高。

其中，5月纯办公物业增长最快，成交12万平方米，环比增长335%；商务公寓成交8.7万平方米，环比增长78%。从成交物业的类型看，办公物业受4月入市的前海卓越金融中心带动，成交占比大幅攀升至57.5%，已超越商务公寓成为写字楼市场的成交主力。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿对观点地产新媒体表示，近期深圳房地产市场几乎都处于狂热的状态，不管是商品住宅还是写字楼，都有很大的投资性需求。

“过去一两年时间里，深圳的商品住宅、写字楼涨价幅度不算太大。而瞄准这里的投资者本身就很多，市场通道一旦打开，他们中的大部分肯定涌进来。”

吴睿认为，深圳的商品住宅由于同时被自主性需求、投资性需求追逐，近三个月来涨幅过快，因此有部分投资性需求开始转移至写字楼市场。“从租金回报率角度看，商品住宅的回报率只有2%左右，写字楼却有4%左右，相对而言还是比较高的。”

除了销售型写字楼，租赁型写字楼作为经营性写字楼的一部分，也获得了平稳的发展。据仲量联行发布的报告数据显示，2015年第一季度，深圳全市平均净有效租金环比上涨4.7%至237元每平方米每月，这已是深圳连续九个季度领跑国内其他一线城市。

另有统计数据称，第一季度深圳优质写字楼市场净吸纳量达23.89万平方米，环比大幅上升且同比增长139%，主要由于新增供应以及现有写字楼的租赁成交所致。

对此吴睿指出，与销售型写字楼不同，租赁型写字楼主要是企业根据扩张需求及经济状况，进行办公空间的自行使用，而投资需求相对较少。

高纬环球深圳区总经理董韶川则对观点地产新媒体表示，深圳写字楼的租金不断攀升，主要由于全市在2014年连续三个季度没有新增供应，供需结构出现失衡所致。同时，深圳出现诸多利好刺激，以及企业对于租赁物业的品质要求提高，也导致租金的上调。

“目前国企改革、一路一带、前海自贸区等政策的出台，给深圳带来了很大的发展空间，不少优质企业开始有了新的办公需求。”董韶川介绍称，深圳写字楼的租赁对象主要是金融、高科技、贸易类企业，其中金融类居多，主要由于前海自贸区使深圳的金融环境较为开放的缘故。

不过，前海目前已出让的地块被要求在2018年之前建设完成。这也意味着，随着前海的项目入市，2016年、2017年深圳将增加接近300万平方米的写字楼物业。

董韶川认为，2016年-2017年深圳迎来的大批量供应，去化需要一定时间，从而对写字楼资金产生冲击。届时开发商需要考虑的是对目标客户进行细分，对产品进行升级，从而让市场趋于完全竞争化。

尽管如此，他仍表示，未来两年的写字楼供应量产生的影响只是阶段性的，随着发展环境的改善，深圳写字楼市场还是会处于“平稳上升的通道”。

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