长春出台“新11条”取消住房限购政策

　　允许父母与子女组合申请住房公积金贷款对首次申请住房公积金贷款购买除别墅外的新建商品住房，

　　最低首付比例为20%个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税

　　2011年1月28日，长春正式实施“限购令”，当时称“限购令”执行到2011年12月31日。不过，这之后政府一直没有明确发文表示取消“限购令”。

　　本月4日，长春市政府下发6号文件，出台包括“取消住房限购政策”在内的11条措施。这“新11条”都有哪些具体的政策？对市场和房价有哪些影响？新文化记者和您一起仔细研究研究。

　　“新11条”中与消费者息息相关的政策—

　　取消“限购”

　　非本市户籍不需证明即可买房

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　　文件称，取消住房限购政策，有效激发市场活力。在本市内购买新建商品住房或二手住房不受购房套数限制。非本市户籍居民家庭不需提供纳税证明和社保证明即可在本市行政区域内购买新建商品住房或二手住房。

　　首付比例

　　首次申请公积金贷款最低首付比例为20%

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　　●对首次申请住房公积金贷款购买除别墅外的新建商品住房，最低首付比例为20%，对已结清相应购房贷款且家庭只有一套住房再次申请住房公积金贷款购买面积在144平方米以下新建商品住房的，执行首套房贷款政策。

　　●加大对住房公积金缴存职工的购房支持力度，城区住房公积金新建普通商品住房贷款额度提高至80万元，存量住房贷款额度提高至70万元；月还款额小于或等于借款人家庭(本人及配偶)月工资总收入的60%。允许父母与子女组合申请住房公积金贷款，具体实施细则另行制定。

　　●对申请商业性个人住房贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购房的，最低首付比例不低于40%。

　　二手房买卖

　　出售购买2年以上普通住房免征营业税

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　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。个人无籍房登记后首次转让的，计税起始时间以房屋入住时间为准。对个人出租房屋(包括住宅和非住宅)统一按综合税率5.03%征税。

　　房屋确权

　　放宽未登记住宅房屋确权年限

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　　文件指出，要加快无籍房屋确权，盘活存量房屋市场。继续放宽历史遗留未登记住宅房屋确权年限，将2005年年底以前，主体资格消失的企事业单位在国有土地上建设开发并投入使用但未办理产权登记的建筑列入清理范围，支持无籍房确权后上市交易。适时启动未登记非住宅房屋确权工作，完善确权程序，补齐相关税费后，直接为购房人办理房屋所有权证。

　　“新11条”中这些政策也值得关注—

　　对开发商有哪些政策？

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　　●允许开发建设单位依法调整住宅户型结构，申请变更《建设工程规划许可证》。政府可直接购买或租赁符合公共租赁住房或棚改回迁房条件的商品住房。建立库存商品住房数据库，被保障对象和棚改回迁居民按照对住房的区位、户型等实际需求进行自主选择。

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　　●允许开发企业在缴清土地出让金并办理土地使用证后，在建工程抵押项目可以按共用宗地办理分摊登记，标明土地对应的房屋，便于办理商品房预售许可证和抵押登记。

　　●允许开发建设单位按照《建设工程规划许可证》按栋分期建设，分期建设完成后可以分期按栋申请规划核实。

　　●已取得商品房预售许可证，但整栋房屋均未销售的，房地产开发企业可申请撤销该栋房屋的预售许可，办理商品房预售许可变更手续。

　　●物业维修资金按实际销售情况交纳，销售量达到90%时剩余部分由开发企业全额代交。

　　对棚户区改造有哪些政策？

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　　●对已取得土地使用权但因征拆主体未及时办理房屋所有权注销登记(即“灭籍”)且近期暂时不能办理的，由市土地储备中心和各城区政府、开发区管委会调查未灭籍房屋具体情况，并出具书面承诺，承诺明确办理房屋灭籍的时间和承担的相应责任。出具承诺后可先行办理商品房预售许可证。自本意见施行之日起出让的土地，必须在土地出让前办理完灭籍手续。

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　　●鼓励房屋征收以货币化安置为主，并为被征收人购房提供便利。

　　用地审批有哪些具体规定？

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　　●实行用地分宗管理，推进项目开发建设。对已签订《国有建设用地使用权出让合同》，但因历史原因未达到净地条件且开发企业尚未缴清全部出让价款的土地，符合以下情形可分宗与开发企业签订土地出让补充合同：

　　(一)原规划条件中项目用地为若干独立地块，且每个地块的规划容积率、商住比例无变化，绿地率、建筑密度、停车泊位等指标及配套公共服务设施，在本地块内能独立满足规划要求的，可直接分宗签订补充合同。

　　(二)前款规定以外情形需要分宗的，由开发建设单位持市国土资源主管部门同意分宗的意见向市城乡规划主管部门申请变更规划条件。

　　(三)土地出让价款按补充合同约定分宗缴纳，市财政部门按补充合同分宗履行清算手续，市国土部门分宗办理国有土地使用证。对其中未达到净地条件的宗地，开发企业应缴纳不低于该宗地20%的土地出让价款作为保证金，该宗地达到净地条件后补齐剩余出让价款，办理国有土地使用证。

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　　●妥善解决历史问题，完善用地审批手续。对已签订《国有建设用地使用权出让合同》，且符合以下情形的，可按下述规定办理土地手续：

　　(一)完善历史上已出让的居住项目用地审批手续。对2006年12月12日国土资源部《限制用地项目目录》颁布前已出让的居住用地，因规划调整、验收，需要补缴土地出让金的，计算方式按国土资源部协议出让土地规范执行，其中容积率小于1.0的，国土部门可继续办理相关用地审批手续。

　　二)完善历史上已出让的商业用地审批手续。对2013年4月8日国土资源部《关于发布的通知》颁布前已出让的独立商业用地，依法调整规划容积率的，补缴土地出让金额按照协议出让土地规范执行；对2013年4月8日后出让的独立商业用地，依法调整规划容积率的，补缴土地出让金额按照地价评估技术规范执行。

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　　●房地产开发用地要充分利用现有闲置土地，城镇低效利用和征而未供等存量土地，限制使用新增建设用地，对新增的房地产开发项目用地，除特殊区域外，近期国土部门不再安排新的征地报批。

　　市民：准备抓紧时间看房

　　听说长春市取消住房“限购令”，长春市民姜先生挺兴奋，“我和爱人结婚多年，限购令之前给我的父母买了一套住房。这之后就攒了一些钱，打算给老丈人和丈母娘也在长春买一套住房，可‘限购令’把这个计划挡在了门外。”

　　姜先生告诉记者，这几年孩子小，老人帮着照看孩子，就将就着住在一起了，如今孩子上幼儿园，眼看着再过一年就读小学了，需要给孩子单独准备一间学习的屋子，这样再与老人同住就感觉很紧张。

　　限购政策取消，姜先生准备抓紧时间看房，“我感觉现在房价也正是最近几年的低点，如果限购令放开，将来房价说不定还得再涨，因此我打算趁此机会买一套。”

　　房地产商：对刚性购房者有吸附力

　　某知名楼盘负责人殷经理透露，其实政策对业内已经释放有一段日子了，“我们5月份就得知了这个消息，并且通知了有意向购房的客户。可以说这个政策能够加速市场良性发展，对刚性购房者有特别大的吸附力。”

　　殷经理说，从今年5月份楼盘成交数据来看，有逐渐回暖的迹象。不过，由于目前长春市库存量仍然较大，所以为提高市场转换率，回笼资金，加速市场良性发展，并没有大幅提高房价。“很多现房楼盘都是以低于周边精品房的价格开盘的。”

　　殷经理分析，从购房者购房情况来看，越来越趋于理性消费，并不是前几年的盲目投资，选择100平方米~120平方米的居多，这能看出购房者是改善性住房，如果此时房价大涨，势必会打击购房者需求，由此也可以判断房价不会大幅提升。

　　中介：对二手房市场利好

　　某房屋中介总经理李鸿羽分析，政策实施后对二手房市场也是很大的利好消息。尤其是个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。“过去交易二手房的，购买5年以上的普通住房才会免征营业税。这个政策可以让二手房交易活起来，有改善性住房需求的客户不再需要担心年限的限制。”

　　银行：政策初衷不是靠贷款激活市场

　　长春一家银行信贷部负责人表示，政策刚刚出台，虽然鼓励银行业金融机构给客户优惠，但贷款政策是全国性的，不是哪一家银行可以做决定的。“我认为取消‘限购令’的初衷是鼓励有经济能力购买住房或改善住房条件的购房者消费，而不是靠大量贷款激活市场，那样会造成一定的风险。”

　　分析

　　在于稳定投资者对房地产行业的信心

　　克尔瑞房价点评网高级分析师王晨认为，取消住房限购令的政策对市场来说绝对是利好消息，有积极的影响，尤其是市区内购房者可以充分利用公积金，这大大刺激了有刚性需求的购房者的购房欲望。“毕竟首付款比例下降了，而且年轻人还可以同父母一起申请共同还款，还款压力大大减小。”

　　此外，政策中提到，外地户籍居民家庭不需要提供纳税证明和社保证明就可以在长春市行政区域内购买新建商品住房或二手住房。“这条政策能够吸引外地的刚性需求购房者来买房。”

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，其实全国多地早已悄然放开了“限购令”，长春市也不例外，很多楼盘已经在如此操作了。“这一次政策的正式公布，更大意义在于稳定投资者对房地产行业的信心。对于房地产开发商来说，也无疑是吃了一粒定心丸。”严跃进说。

　　数据市场松动已十分明显

　　长春住宅库存由年初的千万平方米高位下降，截止到5月24日已降到了911.32万平方米，进入6月，库存量有望重回“8”字头。

　　中原地产数据显示，5月最后一周(5月25日~5月31日)长春楼市商品住宅成交1864套，环比上升4.48%；成交面积19.94万平方米，环比上升12.78%。

　　楼市供应量大幅下降，成交却持续上涨，预示着楼市库存量在减少，市场的松动已经十分明显。

关键词：出台|住房|限购|政策