楼盘个个喊涨价但都“不是现在”

来源: 广州日报 作者: 2015-06-05 08:46:00
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原标题:楼盘个个喊涨价但都“不是现在”

增城将建广州东部交通枢纽,与广州东站互补。(资料照片)

新塘板块

朱村板块

荔城板块

增城

撤市设区正式挂牌首个周末楼市人气平平

业内认为增城房价走势主要还看楼市大势

2014年2月12日,国务院批复广州市调整行政区划:黄埔萝岗合并,从化增城撤市设区,在消息发布了一年零三个月后的5月29日,增城终于迎来了撤市设区的挂牌仪式,正式成为广州城区的一员,1616平方公里的土地纳入广州市辖范围。此后,关于增城的众多规划利好或将能更快得以推进,而增城楼市也将得以更快地发展。

不过,由于撤市设区利好去年消息公布时就被热炒,正式挂牌市场反应反而平淡。记者联系区域多家楼盘均表示,正式挂牌首个周末,由于暴雨连连,人气一般,对于撤市设区挂牌后楼市的发展,大家一致看好,几乎每个楼盘都表示价格上调是大势所趋,但不是现在就涨价,有些楼盘近日因促销,价格不涨反跌。

业内人士表示,撤市设区的利好在去年已经消化了不少,增城房价的走势主要还是看楼市大势的走向,正式挂牌恰逢楼市回暖,也会将市场关注的热点由南沙引向增城,而随着交通等各项规划逐步推进,价格上调是必然,不过从成交的数据来看,增城市场成交“刚需”占据较高比例,部分板块甚至达到八成,“刚需”客户对价格敏感,承受力较低,价格过快上涨将“侵蚀”他们的购买力,在增城目前库存量还相当大的情况下,价格上涨也会相当平缓。

直击

楼盘仍在促销 价格不涨反跌

挂牌后首个周末增城成交超南沙

楼盘仍在促销 价格不涨反跌

阳光家缘的数据显示,正式挂牌后的首个周末,5月30日、31日增城签约套数分别是91套、73套,超过了南沙,是全市成交套数最多的区域。不过,记者发现,不少楼盘的人气并没有因挂牌利好而明显增加。

近期,增城大幅推货楼盘不多,位于荔城板块的创基丽江国际在正式挂牌的前一周开盘,推出的是200多平方米的大户型,均价18000元/m2,销售状况不错,而上周末则推出120~195平方米的单位,均价14000元/m2。项目负责人表示,上周末只是推出中小户型认购登记,现场人气与以往并没有太大不同,楼盘价格的变化只是因为推出不同产品所致。

位于新塘板块的新塘新世界、新景豪庭的销售负责人也表示,上周六、日因暴雨连连,楼盘人气一般,撤市设区正式挂牌对市场是否有促进的效果还看不出来,预计本周末或许会渐渐有所体现。

位于朱村板块的中铁国际花园是增城近期推出的新盘。项目负责人表示,挂牌的消息对楼盘人气的刺激效果并不明显。

位于石滩板块的倾城国际的负责人则告诉记者,由于增城近期规划对石滩板块利好较多,楼盘到访客户有明显增多,尤其是来自白云区的客户,为了促进销售,楼盘正推出一万元抵八万元等优惠活动,毛坯单位的价格有所下降。这位负责人表示,过段时间楼盘价格将会上调,但目前因各楼盘都在观望,看看市场行情究竟怎样,所以仍以促销走量为主。在采访中,几乎所有楼盘都表示,未来楼盘有涨价的计划,但不是目前这段时间。

撤市设区利好 难敌楼市大势

自去年2月以来价涨25%成交量跌29%

撤市设区利好 难敌楼市大势

2014年2月12日,广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。国务院同意撤销县级增城市,设立广州市增城区,以原增城市的行政区域为增城区的行政区域。经过此次行政区划调整,广州区划由原“十区二市”变为“十一区”的格局,新广州市辖面积由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里,市辖总面积超过上海。

成交价一度破万

受大势拖累下滑

从成交数据可以看出来,消息发布后的2014年2月、3月增城楼市成交量有明显提升,楼价也明显上涨,成交均价一度超过万元,区域中一批楼盘的成交价超过1.2万元/m2。不过由于广州楼市2014年5月开始明显进入下行阶段,有利好消息支撑的增城楼市也没能顶得住市场的压力,成交量不断下滑,到2014年7、8月,开始有不少楼盘打折促销,区域成交价格开始下滑,直至去年年底一系列救市政策出台,楼市开始回暖,成交量开始回升,不过到目前为止,成交均价还没能达到去年利好消息发布后的最高价,与去年2月撤市设区消息发布时比,目前增城楼价上涨了约25%,价格最高时涨幅也不过35%,而2014年2月至2015年5月增城共网签29572套,相比2013年2月至2014年5月(网签38281套)下跌29%,由此可见,撤市设区利好对楼市影响并不如预期。

同时,需要注意的是增城的未售库存货量近年来也逐渐上升,目前排在番禺、南沙之后,位于全市库存最高区域第三位。

事实上,经过多年的发展,增城的房地产市场地位日益重要。2002年之后,随着增城的碧桂园凤凰城、锦绣香江翡翠绿洲等大型房地产项目的开发,增城房地产市场进入快速发展阶段,万达、碧桂园、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、侨建、雅居乐、和记黄埔、东汇置业等众多开发商纷纷进驻增城,造就增城名盘云集。

近三年,增城新建商品房批准预售和网签量均位居广州十区二市首位。2011年至2013年,增城新建商品房批准预售882.99万平方米,网签面积791.86万平方米,分别占广州十区二市的22.89%、21.82%,均位列第一。从近三年新建住宅价格看,增城的商品住宅均价维持在7000~8000元/m2的范围内,与广州十区相比,处于价格洼地。

增城变区

广州增了一城

资料显示,增城原为广州辖下的县级市,面积1616.47平方公里, 约占全广州五分之一,拥有广州最年轻的国家级开发区,可利用开发土地资源广阔,建设用地规模达到242.39平方公里,将为广州城市拓展、产业转移提供广阔的空间。

增城楼市

三大板块争辉

广州经纬房产咨询有限公司专项事业部总经理郭江表示,增城楼市目前主要是由荔城、新塘、朱村三大板块构成。

其中,新塘板块和朱村板块是吸纳来自广州市区内买家的主要区域,这两个板块的成交量占到增城成交的七成左右。

荔城则是一个相对比较成熟封闭的市场,购房者多来自增城本地及东莞、惠州等地,成交量约占增城的30%左右,要吸引广州客需要等到地铁通达之后。

地铁13号线将惠及新塘板块和荔城板块,而地铁21号线则将带热朱村板块,而且亦连通了荔城板块。

展望

关键词:限购

“刚需”天堂或短期内不会限购

增城撤市设区正式挂牌后对增城楼市会有怎样的影响呢?大家最关心的首先是,增城会限购吗?

“现在没有限购,我们希望以后也不要限购。”增城区长罗思源日前表示。上周末,有市场传闻称,此前由国家住建部和国家外汇管理局共同规定的,对于境外个人在国内购买住房的限制条件即将被取消。这被看作是降息、公积金贷款首付比例调整等系列政策的延续,或将成为“限购”政策取消的前奏。因此,不少业内人士认为,短期内增城应该不会限购。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,增城、从化的低楼价对稳定广州均价功劳很大,如限购则两地成交量必定下滑,则全市低价产品成交权重会下滑,不利完成年度房价目标;不过,去年中央发文要求限购城市必须覆盖下属行政区域,如广州按此执行,则限购可能性还是较大的。

业内人士指出,如果增城实施限购,受影响的主要是改善型及高端项目,但这部分产品占市场份额小,对整体楼市影响也不大。增城市场成交“刚需”占据较高比例(部分板块约八成),多次置业客户少。

根据合富辉煌集团市场研究部监测显示,2013年、2014年增城以总价120万元以下的产品占绝对主力,其中成交楼盘七成位于新塘,以广州“刚需”客户占绝对主力。改善型及高端项目成交占比不到两成。

关键词:城市化

广州集体户口买增城房能落户了

目前,撤市设区成为推动城市化进程的重要方式,可以为中心城市营造更广阔的发展空间,可以协调中心城市与周边县(市)的道路、港口、机场等重大基础设施的建设和规划,还有利于产业结构调整,发挥产业效应等。

据增城某楼盘负责人介绍,此前一些广州集体户口的客户购买增城房产后无法落户,而正式挂牌后就可以办理相关手续了。

县级市政府在城市规划、土地规划上的独立性更强,变成城区后要符合城市的统筹安排,独立权限将会变小,土地规划、城市规划由广州统筹,更加符合全市布局。资料显示,增城建设用地规模达242.39平方公里。另外,据增城区长罗思源介绍,通过实施“三旧”改造等措施,增城预计可以盘活约100平方公里土地。这将为广州城市拓展、产业转移提供广阔的空间。

到2020年,增城将可以容纳规划服务人口235万人,远景控制在300万人以内,而人口数量的支持正是楼市发展的基础。统计资料显示,至2014年末,增城户籍人口只有86.46万人,这也意味着,未来5年,增城可容纳100多万的新增人口。可以预见,增城未来将会崛起更多居住板块。

关键词:交通

2017年通地铁 到市区公交将降价

对楼市支撑最大的利好则属于交通了。

2017年,增城将正式进入地铁时代。这一年,地铁13号线将开通,新塘站到广州市中心仅需半个小时。地铁13号线西起白云区朝阳,经荔湾区、越秀区、天河区、黄埔区,最后到达增城区新塘镇象颈岭。线路全长约58.5km,共设27座车站。据统计,13号线沿线在售楼盘约20个左右,大部分以“刚需”户型为主,目前价格在7000~10000元/m2左右。地铁21号线也计划在2017年底建成,届时从增城广场至天河公园需时40分钟左右,不仅会带热朱村板块,而且连通了荔城板块。

此外,根据广州新一轮轨道交通(2015~2025)建设规划方案,广州东部将再添文冲到黄埔客运站走向的5号线东延线、朝阳-鱼珠走向的13号线二期、新塘-荔城北走向的16号线以及京溪南方医院-官湖走向的23号线。增城东北部对接市区速度大升级。

据增城规划部门负责人描述,未来5至10年内,增城有4条地铁线(13、16、21、23号)、3条(广深铁路、广汕铁路、京九客专)高铁线和珠三角城际轨道等8条轨道交通,三大区域性交通枢纽(增城火车站、广州东部交通枢纽与增城广场交通枢纽)在增城汇集。

据悉,增城还将争取把增城来往广州其他区间的交通拉入公交化范围,增城市民往来广州市区的票价有望降低。未来增城还将建设一个占地4500多亩的火车站,与广州东站实现分工互补。

关键词:楼盘价格,楼市成交量,翡翠绿洲,房价走势,中小户型,增城,售楼盘,

责任编辑:小马哥

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