中海锦城4万“戏码” 深圳楼市追高入市狂欢的传奇

原标题：中海锦城4万“戏码” 深圳楼市追高入市狂欢的传奇

在星河传奇试探3.7万元/平方米后的第42天，深圳龙华新区终于有项目按捺不住涨价的冲动，开盘价突破“4万”的心理关口。

5月23日，深圳龙华新区前“地王”项目中海锦城二期正式开盘，推出719套89-190平方米精装房源，均价逾4万元/平方米，最高达5.4万元/平方米。与2014年11月22日首次开盘3.25万/平方米相比，中海锦城二期均价整整涨了逾7500元。

当天深圳下起瓢泼大雨，气象部门甚至对部分地区发出暴雨红色预警，但这丝毫不影响购房者的热情。最终来自开发商的数据显示，中海锦城二期到场逾4000人，719套房源开盘两小时便售罄，录得销售收入逾28亿元。

除了中海锦城，深圳南山区博林天瑞、塘朗城陆续加推或开盘。其中博林天瑞推出480套110-260房源，并临时加推80套，均价5万元/平方米，最终全部售罄收金24亿元；塘朗城首次开盘，推出464套85-140平方米房源，均价4万元/平方米，销售额约16亿元。

这一场开发商与代理商的狂欢，发生在深圳房价连涨8个月的时代背景下，上演的却是购房者恐慌追高入市的戏码。据不完全统计，仅5月23日，深圳共推出约1663套房源，几乎为近一个月之最；共吸引超7500人次抢房，最终销售额近70亿元。

中海锦城“戏码”

资料显示，锦城项目为中海地产在2013年10月16日经过66轮竞价，以38.2亿元总价竞得的该年深圳住宅总价与单价双料“地王”，楼面地价为1.46万元/平方米，溢价率达91%。

项目位于龙华新区腾龙路与简上路交汇处，接驳地铁四号线上塘站，占地面积5.25万平方米，建筑面积26.23万平方米，主要物业类型为住宅、商业，其中商业体量5.3万平方米。

中海方面披露的数据显示，中海锦城于2014年11月22日首次开盘，当天预售总套数370套，户型为72-134平方米精装单位，当天所推房源全部售罄，均价为3.25万元/平方米。

半年之后，中海锦城推出的房源为80-135平方米精装房源，均价却为4万元/平方米，部分133平方米房源单价达5.4万元/平方米，折合总价逼近720万元。

据观点地产新媒体了解，尽管此次开盘仅推出719套房源，认筹数却有5000多个。为了抢购房源，不少购房者早上6点便守在开盘现场。此后人数陆续增加，至9点半现场签到人数已突破4000个，超出现场座位数一倍有余。

开发商披露的数据显示，中海锦城二期推出719套房源在四小时内售罄，销售金额28亿元。

市场分析人士对观点地产新媒体表示，中海锦城、星河传奇等项目涨价入市均获得不错的去化率，主要是由于购房者看中龙华新区未来的发展前景。

龙华新区作为深圳城市副中心，自2014年被深圳政府单独提升为龙华新城，并先期规划好大量商业、写字楼、住宅、医疗等配套设施。同时，片区也规划有福田开往平湖中心的地铁10号线，未来或带动不少香港投资客到此投资买房。

上述人士认为，深圳特区内的南山、福田、罗湖等地区供应不足导致价格偏高，龙华新区就成了相对具有购买力的购房者外移的主要区域。而龙华新区可售项目寥寥无几，基本集中在港铁天颂、中海锦城、星河传奇等下项目，价格一路走高“并不令人意外”。

深圳楼市的狂欢

除了中海锦城，南山区博林天瑞、塘朗城也于5月23日下午加推或开盘，且价格有一定幅度的上涨。

博林天瑞二期开盘共推出480套110-260平方米房源，均价5万元/平方米，较年初4万元/平方米整整上涨了1万元。开发商方面的数据显示，项目当天开盘近2000人到场，原计划推400套，后循众加推80套，全部售罄录得销售总额约24亿元。

号称“深圳首席TOD全能综合体”的塘朗城也首次开盘，原计划推出348套85-140平方米房源，均价4万元/平方米。项目当天到场客户逾1500人，348套基本售罄后再加推116套，最终总销售额逾16亿元。

这是一场开发商与代理商的狂欢。在开盘现场，中海锦城主持人公开表示，同片区龙光白石龙“地王”预计毛坯售价接近5万，由此反推“中海锦城的升值潜力还是很大的”；在每个项目上，几乎都可以听到售楼人员告诫购房者“现在不买以后就买不着了”。

上述言论有充分的数据支持，观点地产新媒体获得的数据显示，2015年一季度，深圳新建住宅成交1.81万套，同比涨幅78%，在珠三角主要城市中仅次于中山；均价2.69万元/平方米，同比涨幅12.18%，这也是珠三角唯一涨价的城市。

世联行统计发现，截止到5月17日，深圳全市一手房可售面积为375.47万平方米，可售套数为3.44万套。该机构预计，若按近8周深圳全市新房周平均1085套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为31.7周，较此前一周的预测时间还快2.8周。

从深圳楼市现状看，供不应求刺激房价不断上涨，购房者追高入市，由此导致进一步的供不应求。不管是自住需求还是投资需求，都陷入了这种非理性循环。

以塘朗城为例，据一位参与开盘的女性购房者透露，此前接到电话称，项目的销售价格将从3.9万元/平方米加价2000-3000元，“开盘的时候价格还可以涨”。该名购房者表示，自己仍可以接受涨价。

市场人士在接受观点地产新媒体采访时直指，购房者已经对涨价“恐惧”。深圳的发展被看好，随着限购解除的风声时不时传出，购房者对“更厉害的涨价”产生了恐惧心理。

上述人士还表示，房价处于上升通道，开发商基本占据了调价的主动权，不排除会有刻意捂盘、少量多推、制造供不应求的“假象”刺激购房者入市，“实际上，深圳龙岗、宝安等地区都有不少的供应量，价格也相对较低。”

另有深圳房地产营销人士发表意见认为，深圳楼市狂热主要是对营销的三大限制——限涨幅、限开盘认筹、限己售撤销全面解除。楼市已出现泡沫，今天不跟投，明天投不起。

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