一个地产人眼中的楼市与股市：一对难兄难弟

　　最近坊间最热烈的话题无外乎就是股市了，按照网上流行的段子说，如果您手里没有几只股票，那简直都没法跟人打招呼了。

　　经历了自从2007年开始的慢慢7年熊市，从2014年7月开始，A股开始了强劲的反弹。如果从2013年6月28日历史性暴跌那天开始计算，短短一年后A股就开始走出熊市开始了牛市的征途。

　　我们无意于过度探讨中国股市的前世今生，也不想过于探讨股票的未来走势，这些观点在各种财经媒体、网络论坛已然汗牛充栋。今天我们仅仅讨论一个话题，那就是“价值洼地”。

　　七年是一个微妙的时间周期

　　在2014年中国A股迎来全面反转的时候，各种媒体、财经专家做了大量数据分析，以此来论证本次A股迎来历史性大牛的可能性。其实在几十年前，投资大师威廉·江恩(1878-1955)就有过一种理论研究，简称为江恩理论。他的理论认为，股票以及期货市场运行趋势不是杂乱的，而是存在着某种自然规则，简言之，七年，是一个非常微妙的时间周期。按照江恩理论，七年是股市轮流的一个周期因素。那么我们从2007年10月A股历史性大顶那天开始计算，至2014年7月开始全面反转时间窗口计算，显然也暗合了江恩理论的时间周期论。

　　如果仅仅以江恩理论七年轮回周期来评价股市的涨跌规律，那么显然难以服众。那么我们尝试解释一下价值洼地的现象。在2013年6月28日，我们姑且称之为历史性暴跌。那天A股沪市迎来了历史性低点，1849点！大量股民哀鸿遍野，哀叹股灾来临。所有媒体也一边倒来论述股市的惨状。

　　那么到底有多悲惨呢？我们仅仅举一个股票的例子——平安银行。在历史最低点那天，平安银行对应市净率仅为0.55！按照我们对银行资产的粗浅认知，银行的净资产除了现金那就是一些房产，其他资产所占比例极少。那么如果按照估值评价方法来看，假设银行资产有呆坏账或者潜在不良资产，那么也绝不可能达到45%的超高比例，因为还没达到这个比例的时候，这个银行已经破产倒闭了。对此唯一的解释就是：风险被过分夸大，价值洼地已经形成！当时我开玩笑跟一个朋友举例子：现在给你五毛五分钱，你去马路对面的平安银行分理处，要求兑换一张一块钱整币，你觉得会发生什么情况？朋友说，那绝不可能给我，因为根本不对等！那么好了，如果当时你拿出五毛五分钱去股市，就可以买到平安银行一块钱净资产！

　　在写这篇稿子的时候，平安银行市净率为1.6，我们无意于去跟中国南北车这种天上掉下来的馅饼去比较，即使用最简单的评价方法也会看见，找到一个价值洼地，清晰理性地进行投资，不到两年时间，投资收益可以达到200%！

　　楼市跟股市是一对难兄难弟

　　2007年5月30日财政部半夜宣布提高印花税，半夜鸡叫造成A股全面崩盘。2011年3月，房地产市场迎来限购政策的当头闷棍。客观地说，自从2009年股市进入漫漫熊途之时，恰恰是房地产市场量价齐升的时候。房价如同坐上了火箭，一发不可收拾。我们缺乏严谨的科学研究来证明股市和楼市的对立关系。但历史总是惊人的巧合，1996年12月股灾之后，迎来了全面取消福利分房全面市场化的房地产起飞契机。1999年股市从高点跌落以后，房地产市场又迎来了销售总量井喷的五年黄金周期。2007年A股历史性大顶之后，除了2008年金融危机造成短暂房价回调，在2009年楼市进入量价井喷的时代。房价飙升如此迅猛，以至于时任总理发出了“地产商要有道德的血液”的哀叹。当所有调控手段均告无效之后，最终使用了终极调控手段：限购！

　　我们回到2004年8月31日土地招拍挂大限之后，从土地这种稀缺资源必须进入公开市场拍卖那天开始，就注定了房价开始走向全面上升的通道。当北京城市人口不断上升，外来人口不断增加的趋势难以改变的前提下，供需矛盾必然会导致市场需求极度旺盛。在北京城市发展受到规划格局先天限制之后，城市核心区域土地供应不断减少，直至2014年政府宣布原则上不再供应四环内成片居住用地。严重的供需矛盾必然导致稀缺，当土地资源价格飙升，并且毫不犹豫、毫无悬念地传导到房价表现上。

　　无需感叹北京今年超过十万的豪宅数量之多，也无需惊讶五环以内房价进入8万元时代，市场经济供需关系决定一切。

　　金融市场和房地产市场就像一个硬币的两个面，可能有周期轮动的现象，但是也都有内在的客观规律可寻，关键问题在于善于发现价值洼地。

　　文/季满如(资深地产人)