户口簿上住着“钉子户” 男子买学区房孩子难入学

　　在实行“划片招生”的北京，如果拥有一套在好学区的房子，便意味着自家的孩子能进入一所好学校读书。正是由于这份教育附加值，学区房成为炙手可热的稀缺资源，即使标上“天价”，仍有大批父母趋之若鹜。

　　拥有学区房就一定能顺利进入好学校吗？现实当中，买了房却无法让孩子顺利入学的例子并不少见。房屋买卖和户口迁移关系复杂，若旧房主逾期未迁出户口，那新房主便是“白忙活”一场。

　　故事

　　户口簿上住着“钉子户”

　　李珂(化名)夫妇俩一直希望把正在上幼儿园的儿子送进中关村的一所小学。打听到学校规定必须在招生学区落户3年以上才行，李珂就早早地相中了该学区的一处房子。

　　2012年5月7日，李珂花了420万买下中关村一小区内55平方米的房子，并与房主万某约定了具体的付款和过户时间等交易细节。

　　为防万一，双方还签订了补充协议，其中写明：“李珂购买万林之房屋系为李珂之子办理该房屋坐落的小区内中关村某小学(北京市重点小学)的学籍。根据当地教委及该小学的招生规定，办理学区内入学学籍，应当符合在学区内居住(落户)三年以上(含三年)的条件。为了使李珂之子具备上述条件，万林应于2012年7月31日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续，否则万林承担根本违约责任。”

　　之后，李珂依约支付了全部房款，万某也依约将房屋过户至李珂名下。本以为买了房，给孩子落户就是“板上钉钉”的事了，但直至2012年8月31日，万某却一直没将户口迁走。

　　李珂多次联系万某，敦促其迁出户口，但对方以各种借口拖延。眼看儿子上学的事“要黄”，心急的李珂打算不要这套房，另外再寻一套学区房，以达到儿子在入学前落户满三年的条件，于是他起诉万某要求解除购房合同。

　　万某觉得自己签的是“房屋买卖合同”，房款也收了、过户也办理了，不同意解除合同。最终，法院以万某逾期办理户口迁出的行为构成违约并已导致合同目的无法实现为由，判决解除万某、李珂之间的房屋买卖合同。

　　现状

　　学区房迁户纠纷

　　集中在东城西城海淀

　　近年来，北京由于教育资源分配不平衡等因素，使得学区房交易价格明显高于同区域内普通房产。以学区房云集的海淀区为例，学区房与非学区房的成交价差为4601元/平方米。在西城区，一间面积仅有10平方米的胡同房，售价高达340万元，贵的原因是北京最好的小学之一实验二小在附近。

　　北京市第一中级人民法院发布的一份调研报告显示，从2007年至今，在二手房买卖过程中因户口问题而产生的纠纷逐年递增。“尤其是近些年，学区房买卖中的户口纠纷尤为突出，购买后不能落户，会打乱孩子的入学计划。”一中院民一庭法官张洁芳表示，这类官司多发生在优质教育资源集中的海淀、西城和东城三区。

　　“户口迁不走有种种原因，有的是客观因素导致户口迁不走，新的户口进不来，比如说卖房人还未购置新房，或新房的原房主仍未迁走。”张法官介绍，“还有些卖房人投机取巧，钻国家政策的空子，故意拖延迁户。”

　　这些官司打到法院，通常会判决双方解除合同，或旧房主赔付违约金。但无论哪一种判决，家长购买学区房的真正目的——让孩子顺利入学的目的都难以实现。

　　现实中，学区房买卖双方的交易目的非常明确，买方为孩子上好学校，卖方为获得巨额利益。双方因为心照不宣，往往忽略在购房过程中立下一些“规矩”。

　　张法官称，有些合同中没有对旧房主何时迁出户口、如果不迁出将承担怎样的后果作出约定，这使得在未来落户和孩子上学问题上容易产生矛盾。

　　如果双方没有就何时迁户达成协议，根据法律旧房主也要承担“附随义务”，即根据落户上学的交易目的，旧房主须履行迁户的义务。

　　“提醒那些希望通过买学区房让孩子上好学校的家长，买房之前一定要考虑潜在的法律风险。”张法官称。

　　剖析

　　为何只能告他违约

　　不能强行让他迁户

　　去年，朝阳区的王女士购买了黄先生名下的一套学区房，双方在协议上约定30日内，黄先生须将户口迁出，逾期未迁将向王女士支付违约金。但直到两个月后，黄先生才将户口迁出。不满的王女士将他诉至法院索赔违约金20万元。

　　黄先生表示，不是自己不愿意迁走，他曾多次到派出所办理户口迁出手续，但自己新购房屋的原房主迟迟不迁出户口，导致他也无法将自己的户口迁进去。黄先生认为这是国家政策的问题，对此也很无奈，“我也不是故意要违约的。”

　　黄先生的尴尬处境并非个例。购房落户为何这么难？其产生根源就在我国户籍管理制度上。

　　据记者了解，我国现行户籍制度对此并无明文规定，属于政策空白。根据1958年由全国人大常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定，使得现实中，落户纠纷只能以协调为主。

　　那么，能否通过诉讼强制旧房主迁出户口？

　　“这不太可能，法院在作出民事判决时，必须考虑到判决的实际可执行性。”张法官表示，户口迁移是一项具体行政行为，在不能确认条件是否满足时，法院不能作出判决。而且，即使通过公安机关处理户口纠纷时，购房人的户口可能也无法迁入。

　　对于这类诉讼请求，法院一般会以户口迁移属于行政诉讼而非民事诉讼管辖范围，或户口迁移请求超出法院的受理范围为由驳回起诉。

　　如何解决“迁户难”问题？一些“他山之石”可用来借鉴。

　　2010年，上海市设置了“公共户”制度，规定派出所可以按实际需要择址设立“公共户”，如果本市居民因房屋出售造成不能办理正常落户手续的，可向落户地派出所申请在“公共户”办理户口登记，经派出所批准后，办理入户手续。这就解决了因户口无处迁移，“赖”在别人房子里的问题。

　　此项政策出台后，上海市法院完全可以判决旧房主迁出户口，而不用再担心实际可执行性的问题，这也彻底解决了户口纠纷中司法审判与行政管理的衔接问题。

　　支招

　　一定要将

　　户口迁出时间

　　写进合同

　　“购买学区房前，买卖双方应该就交易目的进行充分的沟通，卖方有义务将房屋现状(包括户籍现状)进行如实及充分的说明。”北京市康达律师事务所蔡玲玲律师为打算购买学区房的家长提一些规避风险的建议：

　　要将“合同目的”、“户口迁出时间”及“违约责任”写进房屋买卖合同里。

　　“不能因为心照不宣就未在合同中列明，如果购房的目的是为了让孩子就读学校，则‘户口迁出时间’的约定是合同的重要条款，一旦卖方违反了户口迁出的约定，买方是可以解除合同并要求对方承担违约责任。”蔡律师称：“这点跟普通购房合同稍有些区别，所以必须将该条款落实在纸上，才能有理有据。”

　　家长在购房前要了解当地教委及学校的招生规定。

　　北京各区的招生政策一变再变，像石景山区，今年首次提出“每个购房地址6年内只能协调一次入学申请”，同样的规定也存在于海淀区。之前还曾出现过落户满三年的硬性要求。“受生源人数等影响，学校对每年的招生区域也会适当进行调整，因此购房前要适当了解学区的划分情况，特别是对于两个学区交界线附近的房产更要当心。”

　　因此，家长在购房时要考虑好孩子上学时间和现在使用房子名额的孩子就读几年级。如果中途政策发生改变导致孩子不能按原计划入学的，家长不能以此为由要求解除合同。

　　家长在购房前要摸清房屋户口状况。

　　要了解入学名额有没有被占用，房屋是否多次倒卖，挂在该房屋上的户口有几人，是否全部迁出。

　　北京发生过这样一个案例。家长购得学区房，旧房主按约将户口迁出。在为孩子落户时，家长发现旧房主孙子的户口仍未迁出，且孙子的年龄比自己孩子大。如果按照“每个购房地址6年内只能协调一次入学申请”，入学资格自然被旧房主的孙子占用。

　　家长最好问清楚旧房主会将户口迁至何处？迁户条件是否成熟？北京市户籍管理比较严格，如果旧房主称自己会迁至朋友或同事家，那么家长就要考虑迁户的可行性了。严琪J195