降息料促房地产市场回暖

　　5月10日，央行决定自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。业内人士指出，自去年11月份启动此轮降息以来，5年期以上贷款基准利率已累计下降了0.9个百分点，5年期以上个人住房公积金贷款利率累计下降了0.75个百分点，累计半年来三次降息，效果相当于房价下降5.6%-7.7%。在货币政策以及房地产政策继续宽松下，房地产市场将持续回暖，未来楼市整体格局将是“量增价稳”。

　　三次降息提振入市积极性

　　实际上，自去年以来已有多项房地产利好政策轮番出台。去年9月末央行颁布“930新政”，放松首套房认定标准，实行认房不认贷和最低七折利率，今年3月30日颁布“330新政”，下调二套房商贷、首套房公积金贷首付比例；在货币政策上，今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率；自去年11月22日今年3月1日两次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率后，5月10日央行再次宣布降息0.25个百分点。此外，地方政策也在公积金贷款额度、首改房认定、税费补贴等方面力挺住房消费，楼市政策显然已步入宽松期。

　　“若以贷款100万，20年计算，按照基准利率，购房者每月可以减少月供143元，合计20年可以减少3.43万的利息支出。而连续3次降息后，贷款100万，20年将减少利息支出超过12.5万。”

　　据中原地产首席分析师张大伟测算，目前的基准利率，商业贷款为5.65，公积金利率为3.75，从最近的20次房贷利率变化看，已经纷纷跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94与3.87的最低历史纪录。

　　张大伟认为，降息后将节约消费者的购房成本，入市的积极性会继续提高；开发商融资成本也有所降低，目前整体房地产市场的资金链比较紧张，贷款利率下调意味着房企贷款的利率更低，这对极缺钱的开发商来说是很好的消息。降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。

　　中金公司地产研究员表示，据测算此次降息0.25个百分点，相当于20-30年按揭贷款的总还款额下降2.0%-2.7%，以30%首付比例测算，相当于有效房价下降1.6%-2.2%。而累计去年11月以来3次降息，效果相当于房价下降5.6%-7.7%。伴随着330政策各地细则继续落地，地产市场较好的成交表现将在未来持续，环比回升势头将更加明显，预计5、6月30大城市成交量环比回升幅度将在5%-10%左右。

　　企业融资难度降低

　　受益于一系列利好政策，一线城市已现回暖迹象。据伟业我爱我家市场研究院监测，剔除保障房，4月北京市商品住宅成交6404套，比3月增长51.14%，比去年同期增长22.85%；成交面积67.33万平，比3月增长48.04%，比去年同期增长22.55%。在新房的成交均价方面，剔除保障房，4月，北京市新建商品房成交均价为26157元/平，比3月均价上涨0.05%，比去年同期增长6.30%。5月前9天，北京市住宅新房网签量1768套，比4月前9天回落27.24%，比去年同期增长30.87%；网签面积18.32万平，比4月前9天回落20.28%，比去年同期增长33.82%。

　　在二手房市场方面，北京市4月份二手房网签量为17191套，比3月大幅增长47.45%，比去年同期大幅增长125.72%，网签量为2013年三月以来25个月新高。

　　链家地产市场研究部分析师指出，从今年1-4月的情况看，房地产市场一线城市显著复苏，而大部分二三线城市仍然相对低迷，地方财政紧缩。央行年内第二次降息，主要还是为了应对宏观经济下行压力，拉动投资，促进实体经济复苏。至此，货币政策宽松化渐成常态，这对于正在复苏的一线城市楼市又是一重大利好，预计实际成交量将依然维持高位。

　　伟业我爱我家市场研究部分析师孔丹认为，新常态下政策的持续宽松，有利于支撑楼市持续复苏，如果是首次买房满足居住需求，现在是入市的好时机，未来楼市整体的格局将是量增价稳，不会再像此前一样出现价格暴涨的行情，单从投资角度讲，股市或好于楼市。

　　爱建证券同时认为，流动性宽松将在一定程度上降低房地产企业获得资金的难度。各档次贷款和个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，购房成本进一步降低，刺激购房需求释放。在货币政策以及房地产政策继续宽松下，房地产市场将持续回暖。