易宪容：如何建立房地产发展的长效机制

原标题：易宪容：如何建立房地产发展的长效机制

通过住房市场充分释放居民的住房需求，既能造就我国住房市场的繁荣，又使住房市场真正成为中国经济增长的动力。这就是建立中国房地产市场长效机制的核心所在。这要从住房性质界定入手。把住房性质彻底界定为居住功能，一切税收及信贷政策都围绕着这个界定。

中央政治局4月30日会议在就二季度经济稳增长提出的一系列政策建议中，把“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”作为重要内容。也就是说，当前我国房地产市场的周期性调整，既是经济增长下行的主要因素，也是当前经济生活许多矛盾的焦点，及金融市场风险上升的根源。而所有这些都可能与以往的房地产政策缺陷有关。

因此，要保证中国经济稳定增长，让房地产业真正成为经济增长的动力，就得建立起能保证房地产市场健康持续发展的长效机制。

那么，中国房地产市场的长效机制是什么？这种长效机制建立何以可能？

要确立房地产的长效机制，先得从住房本性入手，对住房本性的不同的法律或政策界定，能引申出不同的房地产发展模式，而不同的房地产发展模式不仅决定了房地产市场分配关系，也决定了房地产市场的风险高低及能否健康持续发展。

在市场经济中，住房与其他产品不同，它既是投资品也是消费品，更是具有唯一性的生活必需品。由于投资品与消费品的价格基础、价格形成机制及价格运作机制不同，因此，各个国家对住房性质的不同界定，就形成了不同特征的住房市场及不同的房地产市场发展模式。

比如，在德国，住房严格界定为生活必需的消费品，政府不仅用严格的住房税收政策遏制住房投机炒作，也有法律严格保护弱势租客的利益及保证居住正义。所以，德国住房市场稳定发展成了经济增长之动力。几十年来德国房价基本上保持在年均上涨1%水平，也没有由于房价上涨过快引发金融危机。在美国，对住房性质有所界定，也强调住房居住消费功能，并对不同性质的住房采取不同税收政策，但住房信贷利率市场化程度高（住房既可投资也可消费，完全取决于利率水平高低），从而使得住房市场的周期性变化明显，房价激烈波动严重，并由此不断地引发金融危机。在新加坡，85%以上的住房是政府所造的租屋，商品住房只占15%，是一个完全公共化的住房市场。所以，住房基本上是消费品，作为投资赚钱工具比重较小。从全球住房市场的现状来看，多数国家采用了美国住房发展模式，房地产泡沫经常吹大，而近几十年全球各国发生的金融危机基本上是与这种房地产发展模式有关。

可见，要确立中国的住房市场的长效机制，德国房地产模式可以成为比较好的借鉴。特别是土地公有，更使采用这种房地产发展模式有了坚实的基础。而德国房地产发展模式的核心，是优先保证每个公民的居住权益，无论居民持有住房还是租房都是如此。如居民持有住房，那么居民拥有的住房是绝对生活必需品而不是投资赚钱的工具。要做到这点，可用不同的住房税收政策来限制。即凡住房投资的收益可通过不同的税收政策收归政府所有，而不是个人所得。如果居民租房，则有一套严格保护租客的法律规定，租客根本就不用担心房租上涨及被房东赶出。

我国现有的住房市场，由于是从计划经济向市场经济转轨而来，发展模式是选择性学习我国香港（高房价、高地价、高保障性住房），一开始就没有严格的法律法规来严格界定住房性质，使得我国房地产市场演变为以投资投机为主导的市场，住房成了投资赚钱的工具。这就是当前中国房地产市场矛盾的焦点所在。

所以，要建立起住房市场的长效机制，先得从住房性质界定入手。而要界定中国住房市场的性质，就得以公共决策的方式来进行。早几年的房地产市场规章多出自部门之手，或出自行业之手，不仅无法从公共利益角度来平衡各方利益关系，既得利益制度化越来越严重，以至于房地产市场越是宏观调控，楼价上涨得越快。由此，只有房地产政策公共决策化，才能聚集不同阶层的意见，平衡他们之间的利益关系，并使法律法规及政策切实有效执行。

比如，通过公共决策方式制定《住宅法》，把住房性质彻底地界定为居住功能，一切税收及信贷政策都围绕着这个界定。还有，通过公共决策方式修订现有的土地制度法规，以此来保证土地各权能界定清楚合理，建立全国性土地基金，而不是让国有土地的公有产权转化为地方政府所有。在这样的基础上来确立适应中国国情的房地产市场发展模式。

新加坡国立大学叶秀亮教授近日提出，要使中国经济再保持10年8%以上的增长，就得确立一个以中低收入居民有能力支付的住房发展体系。因为这个阶层的居民具有无限大的住房需求市场，政府只要通过持续10年公营住房建造，就可帮助这个阶层的居民实现“居者有其屋”，住房市场也将成为中国经济增长之动力。

其实，这就是建立一个什么样的中国住房市场发展模式的问题。前十几年我国住房市场快速发展与繁荣，但绝大多数居民（不仅城市也包括农村），仍有无限大的基本住房需求。如果能通过住房市场把这些居民的住房需求释放出来，既能造就我国住房市场的繁荣，又使住房市场真正成为中国经济增长的动力。这就是建立中国房地产市场长效机制的核心所在。

再清楚不过，释放绝大多数居民的住房消费需求，就得在上述所制定的法律法规基础上，以市场化及政府的力量来推行。而市场化力量，就是通过住房信贷政策及税收政策把住房界定为消费品，鼓励住房消费，遏制住房投资机制，去除住房赚钱功能。政府的力量，就是通过有限财政资源增加保障性住房建设，以此确保最为困难的居民的基本居住条件。换言之，有效的经济杠杆是房地产长效机制的主要内容，而保障性住房建设是房地产长效机制不可或缺的部分。（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）

关键词：长效机制，房地产发展，房地产政策，房地产泡沫，住房市场，发展体系，