一线城市库存压力缓解 改善型需求出手“救市”

　　近日,上海易居房地产研究院发布数据显示,今年10月,北上广深四大一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米,成交面积为328万平方米,呈现出供小于求的市场关系。这也是自今年2月份以来,一线城市的供求关系首次发生改变。

　　伴随着供求关系的改变,一线城市的库存压力也开始逐渐缓解。易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,去化加速的背后是改善型购房需求的有效释放,而这也将进一步影响市场预期以及未来的库存走势。

　　去库存

　　从目前易居房地产研究院监测到的数据显示,北上广深4个一线城市10月份新建商品住宅成交面积分别为89万、109万、86万和45万平方米,环比增幅分别为17.4%、42.5%、63.1%和52.6%,同比增幅分别为-5.1%、-22.3%、-16.0%和38.1%。总体上看,深圳的市场热度最高。

　　从成交均价来看,环比9月份有所下滑,但相比去年同期来说,价格并未出现明显滑落。

　　据统计,10月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为每平方米24282元、27554元、14332元和22816元。环比增幅分别为-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%,同比增幅分别为1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。其中北京的环比增幅和同比增幅相对偏小。

　　对楼市来说,库存多少一直是关键因素,库存压力巨大的时候,需要更多的以价换量来缓解压力,从目前市场情况来看,库存量在进一步优化。

　　继9月份库存量创新高后,10月库存出现下跌,这也是近9个月以来首次环比下跌。

　　“房贷新政对楼市的刺激作用还是非常明显的,目前项目每天来电的咨询量已经翻了几番,市场的反应在逐步热烈起来。”北京一在售项目的营销负责人对《每日经济新闻》记者表示。

　　从目前库存以及去化周期的数据来看,一线城市的库存去化压力得到了有效释放。“一线城市今年放松限购的可能性不大,但是,随着信贷政策的放松,改善型需求的入市门槛在降低,进而能加快入市节奏。”严跃进表示,近期一些楼市提振的做法还在持续。如上海调整了普通商品住宅标准,将使得更多房源纳入到这一体系中,进而鼓励各类购房者积极入市。

　　推改善

　　以北京为例,截至11月14日,北京可售住宅房源为8.8万套,较10月中旬的9.2万套下降近4000套。对此,亚豪机构副总经理任启鑫表示,随着开发商合理定价和购房者心理预期的改善,库存房源正在被缓慢消化,预计在接下来的一段时间内,楼市成交量仍将保持增势,楼市高库存压力将得以缓解。

　　库存去化压力释放的背后,则是一线城市改善型需求密集释放的成因。

　　亚豪机构统计数据显示,上周(11月10日~11月16日)北京楼市共有5个老项目后期项目开盘入市,五个项目累计向市场新增563套房源。其中三个项目的售价在每平方米3.5万~6万元之间不等,定位改善型客群的中高端楼盘发力。

　　“定位改善型客群的中高端楼盘入市量增加,一方面来源于房企冲刺业绩需要,在年末业绩压顶的背景下,利润回报率更高的高端住宅成为房企冲刺全年业绩的重要方式。”亚豪机构副总经理高珊对《每日经济新闻》记者说道。

　　据统计,10月份成交均价在500万~1000万的改善型产品累计成交508套,环比大增22%。单套面积在200平方米以上的商品住宅项目累计成交379套,环比大增50%。

　　对此,任启鑫分析表示,央行“认贷不认房”的认定规则,受益最大的为“卖旧买新”的首次改善型购房需求,“930”信贷新政发布后,这类客群的首付比例由6成降至3成,大举降低了改善型需求的购房门槛。