金台观察：理性市场买豪宅的“军规”

今年的楼市，必然是豪宅激烈竞争的楼市。北上广深四个城市，皆是单价5万以上的楼盘扎堆，而在目前比较理性的房地产市场情况下，如何选择和购买这些豪宅呢？

农展馆、大宁地王、东坝地块……北上广深出来了一大批单价5万元以上的豪宅，而北上广深的房地产市场又是紧密联系在一起的，在“乱花渐欲迷人眼”的时候，如何选择和购买这些豪宅呢？

刚刚过去的周末，上海楼市被大宁金茂府的开盘轰动了。在楼市政策利好频出的背景下，上海大宁金茂府开盘销售超过21亿元，去化260套，再度创下了热销神话。从大宁金茂府的热销案例上，或可以解读几条买豪宅的“军规”。

第一，价格要便宜。豪宅动辄在千万元以上，也是具有极高的投资和保值功能的，能够以一个比较理想的价格“抄底买入”，日后的资产具有保值升值功能，让人充满想象。豪宅都是好房子，能不能卖得出去，第一关键是开发商肯不肯给优惠的价格。

回想2014年，方兴地产斥资101亿夺下上海大宁地王，折合楼板价为47609元/平方米，业内人士普遍认为大宁金茂府单价至少在7.5万元以上才能收回成本。开盘单价定在7万元，很多业内人士认为这是“亏本价”，加之金茂府此前的品质和口碑，工程方、服务方等了解内幕的关系人士，自然争抢购买第一批。

第二，要买第一期的房子。记得以前有个炒房投资成功者对笔者说过，要想买的房子能涨价，就要买“最好楼盘的最好楼座的最好户型的房子”，简而言之，好房子能涨价。当然，如果是好房子，尤其是大盘的第一期，日后升值潜力会更大。众所周知，楼盘体量在15万平米以上，会分为2-3年以上开发，后期开发规模比较大的楼盘，后期开发商售价一定会涨价，这个楼盘的涨价空间也就锁定了。

第三，要买有名的楼盘。一个房子能否涨价，跟开发商和楼盘的知名度有很大关系，例如以前的星河湾，在一个城市就是一个财富阶层的聚集地，在这个概念的影响之下，星河湾的房子高出周边房价一倍的价格，依然能够卖的很好。而方兴金茂府这个品牌，有之前在北京金茂府的积累和沉淀，加上方兴做五星级酒店的经验，是造就这个楼盘成为明星楼盘和高档楼盘的基因。

第四 ，要买地段佳的楼盘。对于豪宅来说，地段是日后保值升值的基础。在北上广深一线城市，由于市中心地价高而且土地稀缺，所以豪宅产品多出现在市郊或者卫星城。相比而言，市中心的豪宅不仅稀缺而且更能保值升值。比如，大宁金茂府之所以备受关注，也是因为它是上海市内环的大体量高端住宅项目，而上海内环的住宅供应已近枯竭。稀缺造就了升值，日后大宁金茂府的涨价也就不言而喻。

其实，买房和买股也是相通的，理性选择相对的“价值洼地”，才能实现实用性和投资性的合一。

文/徐倩

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